Nel mercato immobiliare statunitense, l'edilizia prefabbricata è rimasta a lungo in secondo piano. Ora, i suoi sostenitori plaudono a una nuova legge federale sull'edilizia abitativa, che dovrebbe rendere più semplice ed economica la costruzione di queste case modulari e prefabbricate.
Tuttavia, c'è ancora molto da fare. Le abitazioni di tipo industriale vengono realizzate in sezioni all'interno di stabilimenti e successivamente assemblate in loco. Esse presentano caratteristiche molto simili alle tradizionali case con struttura in legno, la tipologia più diffusa negli Stati Uniti. Ciò segna una differenza sostanziale rispetto alle case prefabbricate note come "mobile homes" o "trailers", che vengono costruite interamente in fabbrica e trasportate a destinazione come unità complete.
La nuova legge mira a ridurre la burocrazia legata a entrambe le tipologie di abitazioni alternative. Elimina l'obbligo, per le case prefabbricate, di includere la struttura permanente in acciaio utilizzata per il trasporto; ciò consente di costruirle a un costo inferiore di 5.000-10.000 dollari rispetto al passato, secondo Andrew Justus, ricercatore in politiche abitative presso il Niskanen Center. Per alcune abitazioni, tale risparmio per gli acquirenti potrebbe superare il 10% del costo iniziale.
La nuova legge mira a ridurre la burocrazia legata alle soluzioni abitative alternative, siano esse modulari o prefabbricate
Altre disposizioni del disegno di legge incaricano il Dipartimento per l'Edilizia Abitativa e lo Sviluppo Urbano (HUD) di individuare gli ostacoli al finanziamento delle abitazioni modulari e di valutare la fattibilità dell'adozione di un codice edilizio federale standardizzato per questa tipologia di alloggi, analogo a quello vigente per le case prefabbricate
L'edilizia modulare realizzata su larga scala potrebbe offrire una soluzione all'attuale crisi abitativa negli Stati Uniti. "Gli Stati Uniti sono molto, molto indietro, e questa rappresenta un'opportunità enorme, soprattutto considerando la carenza di circa sette milioni di abitazioni che il Paese sta attualmente affrontando", osserva Mark Turnbull, fondatore e CEO della Module Building Systems, azienda con sede a St. Louis.
Secondo i dati più recenti dell'U.S. Census Bureau, nel 2024 sono state prodotte 102.700 case prefabbricate (o "mobile homes") e completate 37.528 unità modulari. Le case modulari tendono a essere piuttosto simili alle abitazioni costruite con metodi tradizionali. Tuttavia, alcuni acquirenti rimangono diffidenti all'idea di vivere in una casa realizzata in fabbrica, in gran parte perché spesso confondono le case modulari con le cosiddette case prefabbricate, comunemente note come case mobili
Gli esperti sono diffidenti con la nuova legge
Ciononostante, e malgrado la spinta offerta da questa nuova legge sull'edilizia abitativa, molti esperti del settore sostengono che tali aiuti federali non saranno sufficienti. La politica abitativa nazionale ha una portata limitata in un Paese caratterizzato da un mosaico di normative edilizie statali e locali prive di coordinamento
La nuova legge non istituisce uno standard nazionale per l'edilizia modulare – quel tipo di riforma che, secondo gli esperti, è necessario affinché gli Stati Uniti possano espandere la costruzione di abitazioni industrializzate. Si limita invece a incaricare il Dipartimento per l'Edilizia Abitativa e lo Sviluppo Urbano (HUD) di studiare l'idea, senza fissare scadenze né imporre l'obbligo di definire effettivamente uno standard.
Paesi come la Svezia e il Giappone sono riusciti a produrre abitazioni modulari su larga scala, in gran parte grazie a normative edilizie standardizzate che consentono agli stabilimenti di operare con volumi elevati, senza la necessità di personalizzare le unità per ogni singolo comune
Al contrario, il mercato statunitense dell'edilizia industrializzata rimane stagnante, con una quota di mercato nazionale ferma ad appena il 3% delle abitazioni completate
Gli Stati Uniti possono guardare agli standard di edilizia industrializzata di Svezia o Giappone.
"Ogni città e comune ha una normativa diversa. Tale frammentazione impedisce di realizzare economie di scala", ha affermato Michael Tillman, CEO e co-fondatore della società di sviluppo immobiliare PTM Partners, specializzata in progetti modulari. "Se guardiamo a Germania, Giappone o Svezia, notiamo che adottano una normativa nazionale; questo standard consente l'operatività di stabilimenti modulari su larga scala, dato che ciò che viene costruito a Kyoto è approvato anche a Osaka".
Negli Stati Uniti, Greystar Real Estate Partners è uno dei principali fondi che sviluppano edifici residenziali modulari in Pennsylvania e Massachusetts.
Inoltre, metodi costruttivi alternativi — che spaziano dall'edilizia modulare alla stampa 3D — hanno guadagnato popolarità tra le vittime di uragani, incendi boschivi e altri disastri, dalla California al sud-est degli Stati Uniti. Alcuni di questi proprietari di case, rimasti senza abitazione, desiderano ardentemente ricostruire, eppure gli indennizzi assicurativi risultano spesso ben inferiori a quanto necessario per coprire i costi dell'edilizia tradizionale.
Sfide di finanziamento per l'edilizia industrializzata
Inoltre, gli sviluppatori possono incontrare difficoltà nel finanziamento delle case modulari. I tradizionali prestiti bancari prevedono l'erogazione dei fondi a più riprese, man mano che la casa viene costruita in loco; le case modulari, invece, richiedono un investimento iniziale considerevole già solo per l'acquisto dei materiali e l'avvio dell'assemblaggio in stabilimento. A ciò si aggiunge che, trattandosi di abitazioni meno diffuse, le banche — agendo con prudenza — spesso non sanno come valutarle e tendono a considerarle investimenti a rischio più elevato.
La nuova legge include una disposizione volta a risolvere alcuni di questi ostacoli finanziari. La legge incarica l'HUD di individuare gli ostacoli che impediscono di potenziare i programmi di finanziamento per l'edilizia modulare.
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