Oggi, una sola lettera può determinare se un immobile può essere affittato o meno in Francia. Con la Legge sul Clima e la Resilienza del 22 agosto 2021, il governo francese ha rafforzato significativamente i requisiti di efficienza energetica nella definizione di alloggio dignitoso. L'obiettivo è chiaro: eliminare gradualmente dal mercato degli affitti gli immobili a più alto consumo energetico e incentivare i proprietari a effettuare lavori di ristrutturazione.
La legge francese sul clima e la resilienza cambia le regole
La legge francese sul clima e la resilienza del 2021 ha rafforzato il ruolo della diagnosi di efficienza energetica, la famosa DPE, che classifica le abitazioni dalla A, per le più efficienti, alla G, per le più energivore.
La riforma del DPE, entrata in vigore il 1° luglio 2021, gli ha conferito anche validità legale. Se un errore diagnostico ha causato un danno, l'acquirente o l'inquilino possono ritenere responsabili le parti coinvolte.
Soprattutto, la Legge sul clima e la resilienza ha rafforzato la tempistica per la graduale eliminazione dal mercato degli affitti delle abitazioni a più alto consumo energetico, con scadenze fissate per le classi G, F e, successivamente, E.
2023, 2025, 2028, 2034: il calendario da tenere a mente
La prima restrizione è entrata in vigore il 1° gennaio 2023. Nella Francia metropolitana, le abitazioni con un consumo finale di energia pari o superiore a 450 kWh/m²/anno non soddisfano più i criteri di decenza energetica. Questa prima fase riguarda le abitazioni a più alto consumo energetico, talvolta indicate come "G+".
A partire dal 1° gennaio 2025, la misura riguarda tutte le abitazioni classificate come G: per soddisfare i criteri di efficienza energetica, un'abitazione deve ora raggiungere almeno la classe F.
Da quel momento in poi, il programma diventerà sempre più rigido:
- 1° gennaio 2028: l'abitazione deve essere, come minimo, di classe E;
- 1° gennaio 2034: è necessario raggiungere almeno la classe D.
Questi termini temporali si applicano, in particolare, a seconda della data di formalizzazione del contratto di locazione, del suo rinnovo o della sua tacita proroga.
Cosa dovrebbe fare il proprietario di un immobile classificato come G?
Quando un'abitazione non soddisfa i livelli minimi di efficienza energetica richiesti, il proprietario è tenuto a migliorarne le prestazioni per soddisfare i criteri di abitabilità necessari per l'affitto.
Ciò può comportare diversi interventi: isolamento delle pareti o del tetto, sostituzione delle finestre, miglioramento della ventilazione o persino modifica dell'impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda.
La legge individua quindi diversi elementi che possono far parte di un'efficace riqualificazione energetica: pareti, pavimenti, tetto, serramenti esterni, ventilazione, riscaldamento e acqua calda sanitaria.
Pertanto, non esiste un elenco identico di interventi validi per tutte le abitazioni: l'obiettivo è, soprattutto, raggiungere il livello di efficienza energetica richiesto.
Anche gli affitti per le abitazioni classificate come F e G sono congelati
Le restrizioni non si limitano alla sola possibilità di affitto. Anche gli immobili classificati come F e G sono soggetti al blocco degli affitti. Nello specifico, è vietato aumentare l'affitto al momento del rinnovo del contratto di locazione o in caso di nuova locazione.
Questa misura integra il programma di efficienza energetica al fine di incoraggiare progressivamente i proprietari di case a ristrutturare le abitazioni meno efficienti.
Quali rischi corre un proprietario di casa se non esegue i lavori necessari?
Un'abitazione che non soddisfa i criteri energetici applicabili può essere considerata indecorosa.
In tal caso, l'inquilino può chiedere al proprietario di adeguare l'immobile alle normative vigenti. A seconda della situazione, il giudice può, tra l'altro, ordinare l'esecuzione dei lavori necessari e adottare provvedimenti relativi al contratto di locazione.
Pertanto, il DPE non è più solo un'informazione che compare in un annuncio: il suo punteggio può avere conseguenze concrete sulle condizioni alle quali l'immobile può essere affittato.
Le regole potrebbero ancora cambiare
Il calendario previsto dalla legge sul clima e la resilienza rimane tuttora il punto di riferimento. Tuttavia, il Parlamento sta attualmente lavorando a un testo che potrebbe modificarne alcune disposizioni.
L'8 luglio 2026, il Senato ha approvato in prima lettura il disegno di legge "finalizzato alla riqualificazione e al decentramento del settore abitativo", promosso dal Ministro delle Città e dell'Edilizia abitativa, Vincent Jeanbrun. Il testo è stato trasmesso all'Assemblea nazionale il 9 luglio.
L'articolo 6 prevede diverse flessibilità in merito agli obblighi di efficienza energetica dei proprietari di immobili privati. Il suo scopo è, in particolare, quello di fornire garanzie ad alcuni proprietari quando i lavori necessari non possono essere eseguiti per motivi tecnici, architettonici o di tutela del patrimonio, in caso di stallo all'interno dell'assemblea dei proprietari o quando un contratto d'appalto è già stato firmato.
Tuttavia, queste disposizioni non sono ancora definitive. Il testo è attualmente tuttora in fase di esame presso l'Assemblea nazionale e potrebbe subire ulteriori modifiche prima della sua approvazione.
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