In caso di cessione di un immobile oggetto di un provvedimento giudiziale di attribuzione ad uno dei due coniugi, l'acquirente terzo subentra nella titolarità acquistando un bene occupato e mantenendo l'obbligo di rispettare il diritto d'abitazione. Qualora l'ex marito decida di vendere la casa assegnata alla moglie, la situazione si semplifica radicalmente: la figura del proprietario e quella della beneficiaria del diritto d'abitazione coincidono nella medesima persona. Il trasferimento della proprietà può essere perfezionato tramite rogito notarile o all'interno delle pattuizioni ufficiali di separazione e divorzio.
Un marito può vendere la casa alla moglie
Un marito può trasferire la proprietà di un immobile alla moglie, ma solo a determinate condizioni che dipendono dal regime patrimoniale della coppia e da chi ne sia l'effettivo proprietario.
- Qualora la coppia operi sotto il regime della separazione dei beni, il marito detiene la piena facoltà di stipulare una compravendita notarile nei confronti della moglie, trasferendo la totalità del bene ovvero una porzione di esso, come la quota pari al 50%.
- Al contrario, nell'ipotesi in cui viga la comunione legale dei beni, il legge vieta la compravendita di una quota di un immobile facente già parte del patrimonio comune. In tale contesto, l'atto traslativo risulta realizzabile esclusivamente se la casa appartiene in via esclusiva al singolo coniuge. Chiunque si chieda se sia fattibile vendere una casa alla moglie deve quindi prima verificare il regime patrimoniale vigente nell'unione.
- Le transazioni commerciali all'interno del nucleo familiare sono costantemente sottoposte al vaglio dell'Amministrazione Finanziaria e degli eventuali creditori. Se la compravendita viene posta in essere unicamente al fine di sottrarre la proprietà ai creditori, quest'ultimo ha la possibilità di intentare un'azione revocatoria per rendere inefficace il passaggio di proprietà. Allo stesso modo, un accordo simulato rischia l'annullamento giudiziale.
Quando si perde il diritto di assegnazione della casa?
La concessione del diritto di abitare nella casa coniugale non è a tempo indeterminato. La ratio dell'istituto risiede nella salvaguardia dell'interesse dei figli a conservare il medesimo habitat domestico in seguito alla crisi di coppia; di conseguenza, la misura viene meno qualora cessino le condizioni di tutela o varino le consuetudini del beneficiario.
In base a quanto previsto dall'articolo 337-sexies del Codice Civile, la revoca della fruizione dell'immobile si verifica al ricorrere di precise circostanze. Ad esempio, cosa accade quando i figli diventano autonomi?
- indipendenza economica: l'assegnazione decade quando i figli, raggiunto il compimento della maggiore età ed ultimato il percorso formativo, conseguono un'autonomia finanziaria tramite un'occupazione lavorativa stabile;
- reubicazione abitativa: il diritto viene meno se i figli stabiliscono la propria dimora altrove, contraggono matrimonio oppure scelgono di trasferirsi in via permanente presso la residenza dell'altro genitore.
La revoca dell'immobile cambia anche in base a nuove abitudini dell’assegnatario:
- abbandono dell'abitazione principale: la perdita dell'assegnazione della casa coniugale si concretizza nel momento in cui il genitore collocatario smette di dimorare stabilmente nell'immobile, ad esempio trasferendosi in un nuovo comune;
- nuovo vincolo matrimoniale o convivenza di fatto: nel caso in cui il beneficiario dell'immobile intraprenda una convivenza more uxorio continuativa con un nuovo compagno all'interno delle mura domestiche o contragga un nuovo matrimonio, si pongono i presupposti per la revoca.
La procedura formale per la revoca
L'estinzione del titolo abitativo non si produce automaticamente ipso iure. Il proprietario dell’immobile non ha la facoltà di rientrare in possesso del bene autonomamente, ma deve avviare un ricorso dinanzi al Tribunale competente per ottenere la pronuncia di revoca formale, offrendo idonea prova del mutamento delle circostanze fattuali.
Una delle domande che ricorrono più di frequente nelle coppie divorziate è la seguente: posso vendere la casa assegnata al coniuge? La risposta è affermativa sul piano astratto del diritto di proprietà, ma l'acquirente dovrà rispettare il vincolo di godimento a meno che non emerga la mancata trascrizione dell'assegnazione della casa coniugale nei registri immobiliari prima della vendita, elemento che rende il provvedimento inopponibile ai terzi a determinate condizioni temporali.
Il passaggio di proprietà di una casa tra marito e moglie
Il trasferimento della titolarità di un bene immobile tra marito e moglie può strutturarsi mediante differenti strumenti giuridici, ognuno dei quali porta con sé requisiti procedurali, impatti tributari e tutele legali specifiche.
Escludendo la successione causa mortis, le opzioni principali contemplate dal nostro ordinamento consistono nel contratto di compravendita, nell'atto di donazione e nei trasferimenti patrimoniali concordati durante la crisi familiare in sede di separazione o divorzio.
Il contratto di compravendita immobiliare
La compravendita rappresenta il negozio a titolo oneroso mediante il quale un partner aliena all'altro la proprietà totale o parziale dell'immobile dietro corresponsione di una somma di denaro concordata:
svolgimento formale: il perfezionamento della vendita esige la redazione di un atto pubblico firmato davanti a un notaio (rogito). L'operazione finanziaria necessita di prove documentali certe e tracciabili, come bonifici bancari o assegni circolari formalmente richiamati nel rogito;
presupposti sul regime patrimoniale: come abbiamo visto in precedenza questo canale richiede che i coniugi abbiano optato per la separazione dei beni oppure che la casa costituisca un bene strettamente personale di chi aliena (ad esempio una proprietà acquisita prima delle nozze o ricevuta in eredità);
oneri tributari e professionali: le uscite finanziarie comprendono il compenso del professionista notarile, l'imposta di registro (settata al 2% sul valore catastale in presenza dei requisiti per la prima casa in capo all'acquirente, oppure al 9% per le seconde case) e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
L'atto di donazione a titolo gratuito
La donazione costituisce il meccanismo con cui un soggetto intesta gratuitamente la proprietà del bene o una quota di esso all'altro coniuge, senza richiedere alcuna controprestazione pecuniaria:
modalità operative: la stipula deve avvenire rigorosamente per atto pubblico notarile, a pena di nullità, con la presenza contestuale di due testimoni;
agevolazioni fiscali: il legislatore prevede una franchigia fino all'importo di 1 milione di euro per le donazioni tra coniugi. Ciò implica che non è dovuta alcuna imposta sulle donazioni se la rendita catastale rivalutata rientra in questo limite. Sull'eccedenza rispetto al milione si applica un prelievo fiscale con aliquota del 4%;
inquadramento dei costi: oltre all'onorario del notaio, occorre saldare l'imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro, unitamente alle imposte ipotecaria e catastale (stabilite a 50 euro ciascuna nell'ipotesi in cui il beneficiario possa fruire delle agevolazioni prima casa, oppure calibrate al 2% e all'1% del valore catastale in caso contrario).
I trasferimenti negli accordi di separazione e divorzio
Un'ulteriore via per attuare il passaggio di proprietà consiste nell'inserire l'accordo traslativo all'interno delle pattuizioni per la separazione consensuale o per il divorzio a domanda congiunta.
Questa soluzione gode di un regime fiscale eccezionalmente favorevole, caratterizzato dall'esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, un'opzione, quindi, altamente conveniente per la riorganizzazione dei patrimoni familiari al momento della dissoluzione del vincolo matrimoniale.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account