Condominio e impresa di pulizie, regole e obblighi da rispettare

Vivere in uno stabile condominiale impone la condivisione di spazi e servizi che richiedono una cura costante, al fine di mantenere l’immobile sempre vivibile e gradevole. Ma quando è necessaria un’impresa di pulizie per il condominio? Al fine di garantire l’igiene, il decoro e la sicurezza delle parti comuni, non sempre il contributo dei singoli proprietari è sufficiente, soprattutto in condomini di grandi dimensioni. Una ditta specializzata può quindi fornire quel livello di qualità richiesto nelle incombenze di pulizia, con la distribuzione dei costi fra tutti i condomini.

Le regole delle pulizie condominiali e gli obblighi da rispettare

La gestione dell’igiene delle parti comuni condominiali non può essere improvvisata, bensì risponde a un preciso impianto normativo. In qualità di spazi tutelati dall’articolo 1117 del Codice Civile, androni, cortili, scale e ascensori devono essere sempre sottoposti a una corretta manutenzione, affinché si prevenga il loro degrado strutturale e si garantisca la piena pulizia.

In linea generale, in virtù dei poteri conferiti dall’articolo 1130 del Codice Civile, è l’amministratore di condominio a doversi occupare dell’ordinaria gestione delle parti comuni. Tuttavia, lo stabile ha pieno diritto di stabilire le regole per le pulizie condominiali nonché di:

• scegliere di assolvere alle incombenze igieniche internamente, ad esempio affidando le operazioni di pulizia agli stessi condomini;
• incaricare un operatore professionale, oppure una ditta specializzata, per garantire l’igiene delle parti comuni.

Di conseguenza, la scelta di affidarsi a terzi non deriva da imposizioni di legge e, trattandosi di ordinaria amministrazione, può essere effettuata dall’amministratore anche senza preventiva delibera, restando comunque sottoposta alle maggioranze dell’articolo 1136 del Codice Civile se portata in assemblea. Di norma:

• per l’approvazione, la sostituzione o la modifica del contratto con l’impresa di pulizie, serve la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino in prima convocazione almeno i 500 millesimi dello stabile;
• per deliberare in favore delle pulizie interne, con turnazione fra i condomini, è invece indispensabile l’unanimità.

Quali sono le regole per le pulizie condominiali

Entrando maggiormente nel dettaglio, quali regole possono essere definite a livello condominiale per la pulizia degli spazi comuni? Molto dipende dal tipo di regolamento:

• il regolamento assembleare, ovvero votato dai condomini, può contenere indicazioni come frequenza, orari e superfici da trattare;
• il regolamento contrattuale può contenere norme più stringenti, come i criteri in deroga per la ripartizione delle spese, divieti alla turnazione interna e molto altro ancora.

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Relativamente all’impresa di pulizie, il ruolo di stipulare il contratto spetta all’amministratore, rispettando il volere dell’assemblea. Nella scelta della ditta, è necessario sapere che:

• l’impresa deve possedere l’iscrizione camerale per le attività di pulizia e disinfezione, in base alla Legge 82/1994, garantendo i requisiti di onorabilità e solidità finanziaria;
• l’amministratore deve acquisire il DURC - il Documento Unico di Regolarità Contributiva - dell’impresa;
• gli interventi sostenuti, così come i detergenti impiegati, devono rispettare i criteri generali di tutela della salute pubblica e di sostenibilità ambientale.

Quando le pulizie condominiali sono obbligatorie

Uno dei dubbi più frequenti fra i condomini riguarda eventuali vincoli di legge per l’igienizzazione delle parti comuni. In altre parole, le pulizie condominiali sono obbligatorie?

Non vi è alcuna norma che imponga specificatamente al condominio di eseguire operazioni di pulizia, ma di fatto si tratta di un vincolo che rientra nelle necessità di manutenzione delle parti comuni, sia ai sensi dell’articolo 1117 che del 1130 sugli obblighi di cura da parte dell’amministratore.

Semmai, l’obbligo sussiste in termini di spese: se l’affidamento a una società esterna avviene tramite delibera valida, tutti i condomini devono adeguarsi e contribuire economicamente al servizio, in base ai criteri di ripartizione previsti.

È ammessa la pulizia delle scale del condominio fai da te?

È inoltre utile ricordare che è sempre ammessa la possibilità di autogestione dello stabile, ad esempio con la pulizia delle scale di condominio fai da te. In tal senso, bisogna considerare che:

• i singoli condomini possono proporsi autonomamente;
• in caso si voglia implementare un sistema di turnazione fra tutti i condomini, serve una votazione all’unanimità, perché nessun proprietario può essere obbligato a condurre lavori contro la propria volontà.

In ogni caso, anche le pulizie fatte dai condomini devono comunque attenersi alle generali norme di sicurezza antinfortunistica e utilizzare prodotti idonei, minimizzando rischi verso terzi.

Qual è il costo dell’impresa di pulizie in condominio

La scelta di affidarsi a società esterne comporta un investimento economico, che lo stabile deve valutare con attenzione. Ma qual è il costo di un’impresa di pulizie in condominio?

La spesa varia a seconda di molteplici variabili, come l’estensione delle superfici da trattare, il numero dei piani, la presenza di vetrate, cortili esterni e ascensori, nonché dalla frequenza degli interventi. Affinché possa essere stabilito il corretto tariffario, di solito si procede:

• a un sopralluogo da parte dell’impresa prima del preventivo definitivo;
• alla valutazione di eventuali servizi straordinari, come la sanificazione dell’ascensore o il lavaggio professionale delle vetrate.

Indicativamente, un edificio di piccole o medie dimensioni può arrivare a spendere tra 80 e 250 euro al mese, mentre stabili di dimensioni maggiori possono superare i 300-400 euro, ma è davvero difficile proporre dei range che possano rappresentare la complessità dei condomini italiani.

In ogni caso, la ripartizione delle spese fra i condomini avviene:

• in base ai millesimi detenuti, in base all’articolo 1123 del Codice Civile;
• per metà in base ai millesimi e per l’altra metà in relazione al piano, per analogia all’articolo 1124 del Codice Civile secondo recenti orientamenti della giurisprudenza, per scale e ascensori.

Cosa contiene la fattura dell’impresa di pulizie al condominio

È anche importante sapere come venga inoltrata la documentazione contabile e fiscale allo stabile, in virtù della successiva ripartizione delle spese fra i condomini. In altre parole, come si compone la fattura dell’impresa di pulizie al condominio?

Il documento deve riportare in modo analitico i dati del fornitore e del committente, la descrizione dettagliata dei servizi prestati, il periodo di riferimento, la somma imponibile e le modalità di pagamento tracciabili. 

Per le prestazioni rese al condominio, l'impresa emette fattura con regolare addebito dell'IVA ordinaria, in quanto il condominio agisce come consumatore finale e non come soggetto passivo dell'imposta. Sull’importo imponibile l’amministratore trattiene la ritenuta d’acconto del 4%, ai sensi del D.P.R. 600/1973, e versa tramite F24. 

Cosa deve contenere il contratto con l’impresa di pulizie e il capitolato

È altrettanto indispensabile conoscere le modalità con cui il condominio deve stringere l’accordo con la società esterna. Il contratto tra condominio e impresa di pulizie rappresenta un appalto, ai sensi dell’articolo 1655 del Codice Civile. Il documento è sottoscritto dall’amministratore, in rappresentanza del condominio, e deve indicare:

• la durata, corrispettivo concordato, scadenze di fatturazione e le clausole di recesso o disdetta anticipata;
• la polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi (RCT) e il DURC in corso di validità, in allegato;
• le eventuali penali, in modo chiaro, per eventuali disservizi riscontrati e non sanati tempestivamente.

Cosa si intende per capitolato per le pulizie?

Il contratto tra le parti contiene anche della documentazione tecnica, dal valore vincolante sia per lo stabile che per la società che fornisce il servizio. Il capitolato tra impresa di pulizia e condominio rappresenta appunto il documento tecnico, allegato al contratto principale, che definisce gli standard qualitativi attesi, le aree da trattare, i prodotti ammessi e altro ancora. 

Ad esempio, può specificare:

• la frequenza esatta del lavaggio dei pavimenti, della pulizia dei corrimano, dei vetri o della gestione della spazzatura;
• i giorni e le fasce orarie in cui il personale dell’impresa deve condurre gli interventi;
• gli eventuali strumenti di controllo periodico e report di esecuzione.

Ruoli e responsabilità dell’amministratore di condominio e dell’impresa di pulizie

La gestione del rapporto tra l’ente condominiale e la società prescelta può essere complessa e, per questo, di solito se ne occupa l’amministratore, ai sensi dei doveri attribuiti dall’articolo 1130 del Codice Civile.

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La ripartizione dei compiti fra l’amministratore di condominio e l’impresa di pulizie richiede una chiara distinzione delle relative sfere di competenza:

• l’amministratore si occupa della sottoscrizione del contratto, della gestione della fatturazione e del controllo della regolare erogazione del servizio, in base al contratto e al capitolato firmati;
• l’impresa si impegna a fornire il servizio secondo le modalità, gli standard qualitativi e gli accordi economici sottoscritti, nonché rispettando le normative vigenti, come il rispetto dei requisiti di sicurezza per i propri dipendenti, ai sensi del D.Lgs. 81/2008.

È però utile sapere che l’amministratore non risponde civilmente o penalmente dell’operato dell’impresa, purché abbia provveduto all’obbligo di scegliere un fornitore qualificato. I condomini che riscontrano difformità nel servizio devono segnalarle allo stesso amministratore, evitando contestazioni dirette al personale della ditta. 

Tuttavia, se l’amministratore non ha adempiuto agli obblighi di selezione di personale qualificato, può trovarsi in una posizione di negligenza verso il condominio, che rischia di tramutarsi in una revoca, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile.

Come e quando fare il cambio dell’impresa di pulizie in condominio

Infine, è utile ricordare che il condominio ha tutto il diritto di valutare le prestazioni rese dall’impresa prescelta, anche optando per modifiche in itinere. Il cambio dell’impresa di pulizie del condominio può rendersi necessario per scadenza contrattuale, aumenti tariffari ingiustificati o scarso rendimento qualitativo. 

Se la spesa rientra nella normale amministrazione e nel budget già approvato, l’amministratore può procedere autonomamente alla ricerca di nuovi preventivi. Tuttavia, in caso di spese straordinarie, variazioni di costi o contenziosi, è sempre meglio convocare l’assemblea.