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La risoluzione di un preliminare di compravendita spiegata dal notaio

Un altro capitolo dedicato a "La casa in pillole"

Nella nostra rubrica dedicata a "La casa in pillole", il notaio di Roma Roberta Mori spiega a idealista/news in cosa consiste la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare, sia quando il recesso avviene in forma consensuale, sia quando è dovuto a un inadempimento del venditore o del compratore

Il contratto preliminare di compravendita, cosiddetto compromesso, è un contratto a effetti obbligatori con i quali le parti si obbligano a concludere un contratto successivo, definitivo, che trasferisce la proprietà dal venditore al compratore. 

Ma quando è possibile la risoluzione di un contratto di compravendita? "La risoluzione si può avere o per consenso delle parti, cioè le parti in accordo stipulano un contratto uguale e contrario al precedente, oppure si può avere una risoluzione per inadempimento. Questa è la soluzione che l'ordinamento dà quando una delle due parti non può più adempire alle obbligazioni che ha assunto". Questo può avvenire ad esempio quando alla data fissata per il rogito il compratore non ha più la liquidità necessaria o l'immobile è danneggiato.

Le conseguenze per il venditore o l'acquirente sono differnti a seconda che si tratti di una risoluzione consensuale o per inadempimento. "Immaginiamo che nel contratto preliminare sia stata data una caparra, quindi in questo caso se l'inadempimento dipende dal compratore, il venditore avrà diritto a trattenere la caparra, se invece l'inadempimento è del venditore, il compratore avrà diritto alla restituzione del doppio della caparra"

Anche nel caso di risoluzione del contratto preliminare di compravendita ci sono delle imposte da pagare. "Nel caso di risoluzione consensuale, che altro non è che un contratto uguale e contrario, avremo l'imposta di registro di 200 euro, e nel caso in cui sono previste delle restituzioni, ci sarà l'imposta sulla caparra nel caso in cui vengano restituite delle somme, l'imposta sarà dello 0,50 per cento".

Nel momento in cui facciamo un'offerta di compravendita, dobbiamo renderci conto che siamo già in una fase importante della trattativa perché la proposta accettata equivale a contratto preliminare e quindi è vincolante per entrambe le parti. "Dovremmo quindi verificare fin dall'inizio che l'immobile sia in regola dal punto di vista ipotecario, che ci sia la conformità urbanistica, edilizia e catastale e anche dal punto di vista condominiale non ci siano spese ordinarie e straordinarie in sospeso. Per questo, sarebbe meglio affidarsi fin dall'inizio a un notaio"