Asta con incanto e senza incanto, ecco qual è differenza

Comprare casa all'asta è un'alternativa interessante all'acquisto tradizionale che consente di portare a termine un buon affare. E' indispensabile però conoscere le procedure e le norme vigenti, oltre alla differenza tra asta con incanto e asta senza incanto. 

La normativa di riferimento è contenuta negli articoli che vanno dal 474 al 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59 (decreto banche), convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119.

In base a quanto previsto dalla norma, se dopo tre tentativi - con un ribasso di un quarto del prezzo a ogni asta - l’immobile pignorato e messo all’asta non viene venduto, il giudice deve chiudere anticipatamente il processo esecutivo. Dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto e senza istanze di assegnazione, il giudice può fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ridotto fino al 50%.

Asta, come funziona

Le aste immobiliari giudiziarie riguardano la vendita forzata di un immobile di proprietà dell’esecutato, al quale viene espropriato il bene in seguito al mancato pagamento dei debiti. L’abitazione messa all'asta può essere acquistata da qualsiasi persona, fisica o giuridica, a eccezione del debitore.

Il prezzo base di vendita dell’immobile viene stabilito da un perito nominato dal giudice. Il perito effettua un sopralluogo e poi redige una perizia che deve contenere:

• identificazione catastale;
• planimetria;
• stato di conservazione;
• segnalazione di abusi edilizi;
• servitù o debiti nei confronti del condominio.

Nel documento è necessario specificare se l’alloggio è libero o occupato dall’ex proprietario o da altri, con contratto di locazione.

Nel caso in cui l’immobile sia occupato dal proprietario esecutato si invia una lettera di diffida all’ormai ex proprietario. La lettera deve indicare il termine ultimo entro cui l'ormai ex proprietario deve lasciare la casa. Nel caso in cui la lettera non abbia effetti, può essere notificato da un ufficiale giudiziario un avviso con indicato ora e giorno entro cui l’immobile deve essere liberato. Se viene opposta resistenza, l'ufficiale giudiziario può chiamare le forze dell’ordine e procedere allo sgombero dei locali.

Nel caso in cui l’immobile sia occupato da uno o più conduttori con un regolare contratto d’affitto, il nuovo proprietario deve rispettare i termini del contratto d’affitto. Solo alla scadenza del contratto di affitto può disporre dell’appartamento.

La perizia può essere consultata alla cancelleria del tribunale, nello studio del professionista incaricato o su internet, nel caso in cui l’asta venga pubblicizzata sugli appositi siti. Le aste, inoltre, si possono svolgere in tribunale o negli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Con l’ordinanza di vendita, il giudice delle esecuzioni stabilisce le condizioni e i termini dell’asta:

• prezzo base;
• termini per la presentazione delle offerte;
• udienza per la gara tra gli offerenti;
• scadenza entro la quale pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata.

Nel frattempo, il bene pignorato è affidato al custode giudiziario, spetta a lui il compito di amministrare e gestire l’immobile. Il custode giudiziario è la persona di riferimento per gli interessati all’acquisto. E' colui a cui rivolgersi per avere ulteriori informazioni sul bene.

Il cancelliere del tribunale o il notaio oppure un professionista delegato, sono coloro che devono redigere l’avviso d’asta, che è il documento ufficiale nel quale sono riportati:

• indirizzo dell’immobile;
• data, ora e luogo in cui si terrà l’asta;
• prezzo base;
• rilancio minimo;
• termine di presentazione delle offerte;
• modalità di vendita.

L’avviso deve essere affisso per almeno tre giorni consecutivi all’albo del tribunale in cui si svolge il procedimento esecutivo. L'avviso inoltre deve essere pubblicato su siti specializzati e autorizzati, oltre che diffuso su giornali e media.

Asta senza incanto

Nell’asta senza incanto i partecipanti devono presentare le loro offerte in busta chiusa (più il 10% di cauzione) nei termini e con le modalità indicate nell’avviso. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base precedentemente stabilito. Con più offerte, non vince la più alta, ma viene indetta una gara fra tutti i partecipanti. In questo caso la base è costituita dall’importo indicato nell’offerta più alta.

Asta con incanto

Nel caso in cui la vendita senza incanto vada deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, ossia una pubblica gara tra offerenti, dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia effettuato un rilancio.

Asta, il pagamento

Nell’asta senza incanto, se vi è una sola offerta aumentata di un quinto o pari al prezzo base (il creditore deve essere d’accordo), si procede all’aggiudicazione dell’immobile. Con più offerte, il giudice indice la gara a incanto, con un rilancio minimo segnalato nell’avviso.

Se il partecipante o il soggetto delegato non si presentano all’incanto, si trattiene come sanzione un decimo della cauzione.

Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è definitiva, nell’asta a incanto invece è provvisoria. Questo perché nei dieci giorni successivi all’asta, i partecipantipossono presentare una nuova offerta, aumentata di un quinto rispetto a quella vincente. IA quel punto il giudice organizza una nuova gara, riservata però solo a chi ha preso parte alla precedente.

Il soggetto aggiudicatario deve pagare entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita, attraverso un bonifico o aprendo un mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso, l’accordo con la banca deve essere preso prima della scadenza del termine del saldo. Tra l’Associazione italiana bancari (Abi) e i tribunali c'è una convenzione per la concessione di mutui ipotecari agevolati, che vanno a coprire fino all’80% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.