Chi vuole comprare casa spera sempre di spuntare il miglior prezzo possibile e in molti prima o poi si avvicinano al mondo delle aste giudiziarie. Ma quali sono i segreti per riuscire davvero a concludere un affare? Ne parliamo con Filippo Caciolli, consulente di Aste Immobiliari Dimorama.
Qual è la situazione generale del mercato delle aste?
Il mercato delle aste segue le tendenze generali e in questo momento notiamo una domanda inferiore del 30-40%. È un’ovvia conseguenza dell’assenza di liquidità e mutui.
Sempre più immobili vanno all’asta, ma molte aste vanno deserte.
È proprio così: aumentano gli immobili all’asta e questo non è un bel segnale.
Abbiamo notato una crescita di circa il 10%, che va ad accumularsi sull’invenduto precedente.
Qual è il profilo di chi acquista all’asta?
Esattamente come nel libero mercato, c’è di tutto. Giovani coppie, investitori, chi vuole sostituire un immobile che già possiede, chi ha dei risparmi pronti.
L’ostacolo principale?
Certamente il mutuo, perché i tempi delle aste e i tempi delle banche non vanno in sintonia.
Le banche concedono mutui per le case all’asta?
Le banche in questo periodo concedono pochi mutui in generale, ma per un’asta è ancora più complicato. Diciamo che senza l’intervento di un professionista incaricato dal cliente, che conosce le procedure e che si adoperi presso l’istituto bancario, l'inerzia dei dipendenti della banca fa saltare tutte le tempistiche.
Quali consigli dà a chi vuole partecipare a un’asta?
Per prima cosa sapere che le aste non sono tutte uguali. Possono essere con o senza incanto e avere delle tempistiche e delle problematiche molto diverse, rispetto a un acquisto a libero mercato. Il consiglio principale, in ogni caso, è non fissarsi solo sul prezzo.
Quali sono i rischi?
La maggior parte dei partecipanti ad un’asta sono abbagliati dal prezzo, che spesso è davvero più basso di quelli di mercato, ma dietro ogni immobile si possono nascondere dei problemi nascosti più o meno complicati e onerosi.
Può farci un esempio?
Ricordo una vendita per un cinque vani a Firenze, base d’asta 77.000 euro e valore commerciale di 230.000 euro, più di due anni fa.
Due coppie se lo contesero con rilanci che lasciarono di stucco molti presenti, fino a che una delle due lo comprò per 189.000 euro. Un buon prezzo senza dubbio, ma solo in apparenza. Innanzitutto l’immobile era occupato e ci volle più di anno per entrarne in possesso: questo significa mettere in conto un anno in più di affitto da pagare.
Poi c’erano varie spese che innalzarono di 63.000 euro il prezzo finale. Insomma, se avessero comprato nel mercato libero avrebbero pagato un po' di più, ma con molti problemi in meno.
Quali sono le spese da mettere in conto?
Sempre partendo dal fatto che ogni asta è un caso a sé, esistono dei costi occulti: impiantistica deteriorata, cancellazione del pignoramento, abusi edilizi da sanare, le proprie spese dell’asta. Il prezzo finale può variare di molto a seconda dell’immobile, che nel peggiore dei casi può essere anche abusivo.
Il tribunale può mettere all’asta immobili abusivi?
Sembra incredibile ma è così: l’immobile viene venduto nello stato di diritto in cui si trova e il cliente se lo piglia così com’è. Eventuali mancate conformità catastali, abusi edilizi ed altro sono problemi da risolvere catastali e tutto ciò ha un costo.
Come arrivare preparati?
In pratica per avere la certezza delle problematiche che possono riguardare una vendita potrebbe essere necessario l'intervento di un avvocato, un architetto e un commercialista. Il legalese non è italiano, è difficile per un privato capire di cosa si parli nel fascicolo sull’immobile.
È impossibile l’asta fai da te?
No, si può fare, ma bisogna avere molta fortuna e sperare che l’immobile sia pulito.
Qual è il servizio che offre la vostra società?
Mettiamo a disposizione uno studio preliminare con verifiche che riguardano sia la situazione del cliente che quella dell’immobile. Solo una volta accertati i costi occulti della singola asta e accertata la reale possibilità di acquisto del potenziale acquirente lo portiamo all’asta. In caso di mutuo verifichiamo con la banca che sia tutto a posto, per non avere brutte sorprese se l’asta va in porto. Sul fronte dell’immobile analizziamo il fascicolo e conteggiamo al cliente tutti i costi occulti, per ragionare insieme sulla convenienza o meno di una determinata asta. Pensiamo che pagare una consulenza possa risparmiare brutte sorprese e far dormire sonni tranquilli.
In quali zone operate?
Soprattutto Toscana e Lombardia, ma tra poco sarà attivo un servizio per le altre zone d’Italia, in cui entrano in gioco esperti locali da noi indicati.
Che costi deve sostenere chi si rivolge da voi?
Su Toscana e Lombardia chiediamo il pagamento della consulenza esclusivamente ad asta aggiudicata, mentre per il resto d'Italia i pagamenti avvengono in step a seconda dei servizi richiesti. Tanto se non è la prima o la seconda, sarà la terza: l’importante è essere debitamente informati, prima o poi la propria asta arriva!
22 Commenti:
Sono d'accordo con Paolo delle 20,05 che dice che nella documentazione di una vendita all'asta vi sono sempre più informazioni. Chi scrive queste cose come l'intervistato da idealista,le scrive con conflitto di interessi. Per favore non diamo credito a questi venditori. Poi se uno non se la sente di fare da solo ben venga affidarsi a qualcuno,ma diree il falso non mi pare etico. Prorpio alcuni gg fa ho scandagliato aste immobiliari e quasi in tutte le vednite riportavano addirittura nei minimi particolari la condizione dell'immobile. Poi è anche vero che spesso ci sono persone poco pulite che agiscono all'interno delle aste con anche la compiacenza dei giudici...esperienza vissuta personalmente
Ho una esperienza personale , la mia casa è stata venduta all'asta , ho seguito tutte le fasi , dalla perizia tecnica d'ufficio (ctu) al progetto di distribuzione dopo la vendita , potrei scrivere un manuale di come avvocati e tribunali giocano ad arricchirsi sui debitori , e sui trucchi di finti aggiudicatari prestanomi di immobiliarie ,a loro volta
Ammanicate con le banche ,ma chi gioca un ruolo decisivo è il custode delegato dal giudice. IO espropriata ,ora sono in causa contro tutti questi bellimbusti,faccendieri,rUBAGALLINE
Concordo con te ed auguri. È un immondezzaio legalizzato.
E' vero che le aste sono spesso un "gioco al massacro", e mi dispiace molto per la signora in causa, alla quale consiglio di transigere o ritirarsi, perchè ho l'impressione che non sia stata assistita al meglio. Secondo me se ci si muove nei modi giusti affidandosi a professionisti qualificati si parte col piede giusto; in fondo sono procedure pubbliche, senz'altro ci saranno i trucchi come in ogni settore, ma in genere c'e' trasparenza. In caso di dubbi gravi poi ci sono esposti e denunce, che di solito funzionano...non è il modo giusto dire che tanto è sempre tutto una mafia! saluti
Ho comprato da solo all'asta con mutuo bancario nel 2010. Si può fare. Ho speso il 40% meno delle quotazioni dell'agenzia del territorio. Nessuna brutta sorpresa.
Dove e come hai fatto ? Contami su mail alexandrumirellachiocciolagmail.com . Grazie mille
Le aste sono un affare se puoi vedere l'immobile dal vivo . Brutte sorprese ? no se il notaio è serio . Purtroppo ho visto una casa all'asta a 30 mila euro , sono andata a vederla , poteva essere interessante . Ma sono un po' diffidente . Credetemi alcuni 15 giorni fa , ho visto la stessa casa su un giornalino , l'agenzia l'aveva in vendita al triplo , come se fosse stata comperata da un privato . Ho chiesto in giro , e mi hanno detto che poteva essere.ora chiedo , ma le agenzie sono sempre serie o sono al 98 per cento lazzaroni ?
Che alcune agenzie immobiliari ( diciamo molte ) siano poco serie e poco preparate lo silegge nei loro stessi forum, quelli specilizzati di soli agenti immbiliari, che si scannano fra di loro e danno una pessima immagine della categoria. Con un agenzia di mezzo ci spuò aspettare di tutto, anche che vada tutto liscio, perchè alcuni sono serissimi e professionali. Ma la massa è abbastanza discutibile a entire loro stassi che fanno critiche ai colleghi poco deontologici.
Ci avevano detto che comprare casa all' asta era molto semplice e si beneficiava di innumerevoli vantaggi.
Abbiamo quindi fatto un primo tentativo ed abbiamo partecipato ad un asta immobiliare.
Partecipare all'asta immobiliare è stato molto semplice ma quando ci fu' il giorno dell' asta abbiamo ricevuto pesanti minacce ed abbiamo deciso di lasciare stare.
Abbiamo ritentato recentemente, (dopo 2 anni) acquistando un appartamento che teoricamente sarebbe dovuto essere vuoto, infatti quando siamo andati a vederlo non era abitato da nessuno, ma da quando lo abbiamo visto a quando ci siamo aggiudicati tale appartamento sono passate 2 settimane.
In queste 2 settimane il proprietario dell' immobile all' asta è rientrato a casa e adesso l'immobile è nostro ma l'ex proprietario non vuole uscire.
Abbiamo acquistato una casa dove ci abita un altro e non vuole uscire, noi dobbiamo pagare il mutuo per questa casa e siamo disperati!
Costi ascculti non ci sono se si legge attentamente la perizia, perchè nel caso di immobile abusivo nella perizia è ben specificato il tipo di abuso, se sanabile e il costo necessario. In secondo luogo, oggi per liberare un'immobile subastato abitato dall'esecutato (proprietario) e quindi libero per la procedura, i tempi sono intorno ai 7 mesi massimo, chiaramente se non è abitato da categorie protette. Non mi sembra molto esatto ciò che viene menzionato nell'intervista, mi chiedo a quante aste ha partecipato e quando risale l'ultima aggiudicazione del il signore che risponde ?
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