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Il mercato immobiliare residenziale secondo l’Osservatorio dell’Ance

Prosegue la dinamica positiva nonostante la situazione economica debole e una prospettiva di crescita molto bassa

Prosegue la dinamica positiva
Prosegue la dinamica positiva per l'immobiliare residenziale / Gtres
Autore: Redazione

L’Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni curato dall’Ance ha analizzato, tra le altre cose, il mercato immobiliare e i cambiamenti demografici, evidenziando la nuova domanda residenziale. Vediamo quanto emerso.

Lo stato del mercato immobiliare residenziale

L’Osservatorio ha evidenziato il trend di ripresa del mercato immobiliare residenziale, nonostante la situazione economica debole e una prospettiva di crescita molto bassa. Riportando i dati dell’Agenzia delle Entrate, il report ha sottolineato che “nel 2018 si sono realizzate circa 600mila compravendite di abitazioni, con un incremento del 6,5% rispetto all’anno precedente. La tendenza espansiva del mercato residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche nei primi nove mesi del 2019, con una variazione tendenziale delle quantità scambiate pari a +5,7%”.

Analizzando i primi nove mesi del 2019 per trimestri, è emerso che “il primo trimestre ha visto un incremento del numero di abitazioni compravendute pari a +8,8%, il secondo trimestre mostra un aumento tendenziale più contenuto del 3,9%, rallentamento più che compensato dal terzo trimestre che ritorna a registrare una variazione positiva significativa del +5% (i dati sono di confronto con lo stesso periodo del 2018)”.

Il trend in ripresa ha caratterizzato sia i comuni capoluogo (+5,4%) che quelli non capoluogo (+5,9%) ed è esteso a tutte le aree geografiche. Esaminando le otto principali città italiane, “il numero di abitazioni compravendute nei primi nove mesi del 2019, rispetto allo stesso periodo del 2018, continua a restituire variazioni positive, con l’eccezione delle città di Firenze e di Napoli che manifestano, una flessione tendenziale, rispettivamente, del -6,7% e del -1%. Diversamente, Milano e Bologna continuano a mostrare tassi di espansione più elevati, collocandosi rispettivamente a +9,3% e a +8,7%. Segnali positivi si osservano anche nelle città di Roma (+6,2%) e Genova (+7,1%) e a Palermo e Torino, rispettivamente +2% e +1,6%, anche se nel corso dei trimestri del 2019 si osserva un andamento altalenante del numero di abitazioni compravendute”.

Positive anche le intenzioni di acquisto. In base ai dati trimestrali dell’Istat, “la quota di famiglie che dichiara di essere interessata all’acquisto di un’abitazione nel corso del 2019 ha toccato ad aprile un picco del 4,6%”. E proprio in relazioni ai dati relativi alle intenzioni di acquisto, il report ha sottolineato come tale risultato, sebbene derivante da un indicatore sensibile ai mutamenti del contesto di riferimento, indichi che “nel Paese ci sia ancora una forte domanda di abitazioni da soddisfare, alla quale il settore è chiamato a rispondere con prodotti innovativi, in linea con le nuove esigenze dell’abitare e in grado di garantire elevate prestazioni in termini di qualità, efficienza energetica e sicurezza”.

Inoltre, è stato evidenziato che “i temi della rigenerazione urbana e della messa in sicurezza del patrimonio immobiliare stanno diventando centrali nelle agende dei governi. Di fronte agli effetti del cambiamento climatico e alla necessità di rendere le città sostenibili, tutti gli operatori hanno la responsabilità di promuovere una forte azione di prevenzione e messa in sicurezza delle aree urbane e dei territori. In questa direzione un ruolo fondamentale può essere giocato dagli incentivi fiscali Ecobonus e Sismabonus che, se troveranno piena attuazione, saranno in grado di innescare un ampio processo di manutenzione e di riqualificazione urbana”.

E cosa dicono le previsioni per il biennio 2019-2020? In merito, il report ha innanzitutto fatto un’analisi delle variabili che influenzano l’andamento del mercato immobiliare, dall’erogazione dei mutui al rallentamento dell’economia italiana, passando per le intenzioni di acquisto. Secondo l’Osservatorio curato dall’Ance, per il 2019 viene stimato “un numero di compravendite residenziali pari a circa 603mila con un incremento del 4% rispetto all’anno precedente. Per il 2020 si ipotizza una stazionarietà sui livelli dell’anno precedente”.

La situazione dei prezzi delle abitazioni

Il documento ha analizzato anche la situazione dei prezzi delle abitazioni. In merito, viene sottolineato che “dopo circa dieci anni di cali, gli ultimi dati indicano primi lievi segnali di ripresa”. In particolare, “l’indice Istat dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, evidenzia, nel terzo trimestre 2019, per la prima volta dall’ultimo trimestre del 2016, un tasso di variazione positivo (+0,4%) dei prezzi rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. A determinare tale andamento sono, quasi esclusivamente, i prezzi delle abitazioni nuove che manifestano un ulteriore aumento dell’1,3%, a conferma di una dinamica in atto dal 2018”. Ma risultano in crescita anche i prezzi delle abitazioni esistenti, sebbene si un solo decimo di punto.

Citando le previsioni di Nomisma, il report ha evidenziato che si parla di una stabilità dei prezzi delle abitazioni, “mentre le aspettative espresse dagli agenti immobiliari sono orientate verso una lieve ripresa delle quotazioni in aumento già nella prima parte dell’anno”. Ad emergere è poi un dato nuovo, ossia il fatto che il mercato sia guidato dai cambiamenti della domanda, “le nuove abitazioni rispecchiano di più la domanda del cliente, dal punto di vista dimensionale, energetico, della sostenibilità e della flessibilità, elementi per i quali si è disposti a pagare di più”.

Una nuova domanda residenziale

Dopo una disamina sui cambiamenti demografici, infine, l’Osservatorio ha sottolineato qual è la nuova domanda residenziale. La popolazione che cambia ha infatti un forte impatto sul mercato immobiliare.

Ci sono sempre più famiglie di dimensioni ridotte, di conseguenza “le unità abitative più grandi sono sempre meno desiderate per effetto della composizione dei nuclei familiari, ma anche della maggior efficienza delle distribuzioni interne e del crescente desiderio di spostarsi verso il centro della città. Inoltre, le esigenze delle famiglie senza figli, e soprattutto dei single, sono più flessibili e quindi l’affitto risulta spesso una soluzione più consona rispetto all’acquisto.

Un altro dato è quello che segnala un marcato invecchiamento della popolazione, ciò determina una richiesta di “accesso a servizi mirati e a residenze progettate e realizzate per rispondere alle esigenze della terza età”.

C’è poi il fenomeno dell’immigrazione da tenere presente. In merito, il repost ha sottolineato che “la maggior parte delle persone che arriva in Italia non è in grado di accedere all’acquisto dell’abitazione e, spesso, neanche all’affitto a canoni di mercato”.

Si parla inoltre dei Millennials, in merito “la prima generazione di nativi digitale, che ormai è in età lavorativa, è più orientata all’utilizzo delle cose piuttosto che al possesso, e questo vale anche per l’abitazione privilegiando forme dell’abitare che offrono la casa come servizio e luoghi dove la condivisione degli spazi porta ad un confine sempre più labile tra abitare, lavo-rare e tempo libero”.

Il report infine cita lo Student housing e parla di Young professional. Per quanto riguarda lo Student housing, è stato sottolineato che “il fabbisogno annuo di posti letto è molto elevato, in virtù della maggiore mobilità degli studenti interna al Paese, ma anche con riferimento agli studenti stranieri che sempre più numerosi vengono a studiare in Italia. Lo Student housing è un segmento di mercato già consolidato in Europa e anche in Italia ha potenzialità di sviluppo importanti”. In merito poi al secondo fenomeno, il report ha evidenziato che “i giovani professionisti hanno, ormai anche in Italia, un nuovo stile di vita, molto più dinamico, caratterizzato da continui spostamenti professionali e ricercano soluzioni abitative più sofisticate, in cui il gestore dell’immobile si occupa di tutta una serie di servizi che consentono all’inquilino di poter essere molto più libero. Il Co-living rappresenta un nuovo tipo di asset che risponde alla nuova domanda abitativa della popolazione più giovane e che sta attirando l’attenzione degli investitori anche in Italia”.