Delibera condominiale e conflitto di interessi, come gestire il voto

Vivere in uno stabile condiviso comporta un continuo equilibrio tra le esigenze dei singoli e le necessità di gestione delle parti comuni. Una situazione abbastanza critica si verifica quando si procede alla votazione di una delibera condominiale in conflitto di interessi, ovvero quando un condomino - oppure l’amministratore - cerca di perseguire un vantaggio personale a discapito dell’interesse collettivo. In questi casi, l’espressione del voto non è vietata in assoluto, ma la delibera diventa annullabile qualora il voto del soggetto in conflitto si sia rivelato determinante per il raggiungimento della maggioranza e, ancora, la decisione sia in grado di arrecare un danno allo stabile.

Cosa si intende per conflitto di interesse in condominio

L’esistenza stessa di un condominio comporta una capacità di mediazione costante, perché non sempre le necessità dei singoli proprietari si sovrappongono a quelle dello stabile nel suo complesso. Ma cosa si intende per conflitto di interessi in condominio? Questa situazione si verifica quando l’interesse individuale di un partecipante, oppure dell’amministratore, si pone in contrasto con la necessità collettiva della buona conservazione delle parti comuni.

Non si tratta di una semplice divergenza di opinioni, bensì di una situazione in cui un soggetto cerca di ottenere un vantaggio personale a discapito degli altri. Per analogia con l’articolo 2373 del Codice Civile, che regola la disciplina in ambito societario, la posizione contraria tra il singolo e il condominio si manifesta quando:

• l’interesse personale del singolo non coincide con quello collettivo dei restanti condomini;
• il perseguimento dell’utilità individuale comporta un pregiudizio economico o strutturale per le parti comuni dell’edificio;
• si verificano sovrapposizioni, ovvero situazioni in cui il singolo è contemporaneamente deliberante e controparte del condominio stesso. 

Quando un condomino è in conflitto di interessi

Nella gestione quotidiana di uno stabile condominiale, l’emersione di conflitti tra il singolo e lo stabile nel suo complesso è molto frequente. Il caso più classico riguarda l'assegnazione di un appalto condominiale a una ditta di proprietà di un condomino: in questo caso, il proprietario in questione ha tutto l’interesse di avvantaggiare se stesso.

In linea generale, la presenza di un conflitto di interessi in assemblea si palesa in circostanze ben definite, tra cui vi rientrano:

• le decisioni relative all’assegnazione di appalti per lavori di manutenzione straordinaria, a società o ditte individuali riconducibili a uno dei proprietari;
• le contestazioni per usucapione di spazi comuni avanzate da un condomino, contro la compagine condominiale;
• la votazione per il risarcimento dei danni subiti da una singola proprietà esclusiva, a causa di infiltrazioni derivanti dalle condotte condominiali.

Magnific

In altre parole, ogni volta che la posizione del singolo si pone oggettivamente in contrasto con la tutela del patrimonio collettivo, si rientra in una situazione di conflitto di interessi. 

Bisogna invece prestare attenzione a non confondere il conflitto di interessi con l'approvazione di azioni legali contro un singolo proprietario: in quest'ultima ipotesi, diventando una controparte diretta, i millesimi del condominio coinvolto vengono automaticamente esclusi dal calcolo dei quorum.

Quando il conflitto di interessi colpisce l’amministratore 

Il problema non riguarda solo i singoli condomini, ma anche potenzialmente la gestione professionale dello stabile. Anche l’amministratore di condominio può infatti trovarsi in una situazione di conflitto di interessi, potenzialmente sufficiente per determinare un danno all’intero stabile.

Il primo caso è quello del conflitto di interessi nella nomina dell’amministratore, che si manifesta quando la scelta o la riconferma del professionista è condizionata da un vantaggio personale. Ad esempio, quando un amministratore è anche condomino dello stabile, potrebbe approfittare dei propri millesimi in assemblea per votare a favore della propria riconferma o per l’aumento del suo stipendio. 

Dopodiché, bisogna valutare anche altre situazioni di incompatibilità per l’amministratore di condominio, che possono emergere durante la gestione ordinaria o straordinaria dello stabile. Ad esempio, ciò avviene quando:

• il professionista affida o propone l’assegnazione di appalti a imprese di cui è socio, legale rappresentante o parente stretto;
• l’assemblea deve votare la revoca o un’azione legale contro l’amministratore e quest’ultimo è anche un condomino con diritto di voto;
• l’amministratore, in qualità di condomino, spinge per l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria che avvantaggerebbero la sua unità abitativa.

È bene ricordare che se l’amministratore non è un condomino e non vota in assemblea, l’eventuale conflitto non incide direttamente sulla delibera assembleare, ma può comunque configurare responsabilità per negligenza, tali da comportare la rimozione ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile.

Come funziona il conflitto di interessi durante il voto

Ma come si gestisce un conflitto di interessi durante le operazioni di voto? La normativa vigente preserva sempre il diritto di partecipazione: il condomino in potenziale conflitto non deve astenersi dal diritto di voto, bensì continua a conservare la facoltà di esprimere la propria volontà durante la seduta.

È comunque utile ricordare che, quando si manifestano situazioni potenzialmente ambigue:

• vi è la possibilità di astensione facoltativa, ovvero il soggetto coinvolto può decidere liberamente di non esprimere un voto, purché la decisione rimanga spontanea e non forzata;
• il computo dei millesimi e dei voti non cambia, sia per il raggiungimento del quorum costitutivo che di quello deliberativo. 

Un tipico esempio pratico si verifica quando un proprietario è anche imprenditore edile e tenta, tramite il suo voto, di aggiudicare a se stesso i lavori di rifacimento della facciata. In questa specifica casistica, il suo diritto di voto rimane intatto e i suoi millesimi concorrono regolarmente a formare le maggioranze.

Quali sono le conseguenze di una delibera assembleare in conflitto di interessi

Per quanto il diritto di voto rimanga inalterato, non bisogna sottovalutare la possibilità che influenzi negativamente le sorti della gestione delle parti comuni o del condominio nel suo complesso. 

Magnific

Affinché la delibera approvata possa essere considerata annullabile, è però necessario che sussistano due condizioni concorrenti:

• il voto del condomino in contrasto deve risultare numericamente determinante, ovvero senza i suoi millesimi nella maggioranza non si sarebbero raggiunti i quorum previsti dall’articolo 1136 del Codice Civile;
• la decisione assunta deve essere concretamente dannosa o potenzialmente pregiudizievole per il condominio, ad esempio perché comporta una spesa ingiustificata oppure un deterioramento delle parti comuni.

In assenza di queste due condizioni, il voto - e la conseguente delibera - rimane pienamente valido.

Come si impugna la delibera colpita dal conflitto di interessi

Ma in caso si verificassero le due condizioni indispensabili per l’annullamento, come si procede all’impugnazione della pratica? È sufficiente seguire la procedura regolata dall’articolo 1137 del Codice Civile, che prevede la possibilità di impugnazione entro 30 giorni:

• dalla data della delibera per i condomini dissenzienti o astenuti;
• dalla ricezione del verbale per gli assenti.

È importante sottolineare che il processo d’impugnazione richiede la preliminare mediazione obbligatoria, come previsto dal D.Lgs. 28/2010, prima dell’avvio dell’eventuale causa in tribunale. A seconda della decisione del Tribunale, la delibera potrà essere giudicata valida o annullata e, in caso di gravi danni, i condomini coinvolti possono vedersi riconoscere il diritto a un risarcimento.