Comodante e comodatario, i diritti e i doveri che devono rispettare

Il prestito gratuito di un bene, in particolare di un immobile, rappresenta una soluzione pratica e diffusa all’interno dei rapporti patrimoniali fra privati. Ma chi sono il comodante e il comodatario? Il primo è il proprietario o detentore del bene, che lo consegna a un’altra persona affinché lo utilizzi gratuitamente. Per contro, il comodatario è colui che riceve il bene e ha diritto di avvalersene per un tempo prestabilito o un uso specifico, con l’obbligo di restituirlo nelle condizioni originarie. L’intera disciplina è regolata dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile, che definiscono i diritti e i doveri di entrambe le parti.

Chi può usufruire del comodato d’uso gratuito

Prima di comprendere quali siano i ruoli di comodante e comodatario, è utile capire come funzioni il comodato d'uso gratuito e, soprattutto, chi può usufruirne.

Regolato dagli articoli 1803 e successivi del Codice Civile, il contratto di comodato d’uso gratuito rappresenta una delle soluzioni più diffuse, soprattutto fra nuclei familiari e privati. In buona sostanza, si tratta di un accordo in cui il possessore di un bene - ovvero, il comodante - lo consegna a un’altra persona - il comodatario - affinché lo utilizzi per un periodo di tempo prestabilito o per uno scopo preciso.

La legge non impone vincoli ai soggetti che possono usufruire del comodato: si può trattare sia di individui fra di loro estranei che legati da un rapporto di parentela. Addirittura, comodante e comodatario possono vivere insieme: è il caso tipico, ad esempio, delle convivenze di fatto. In generale, possono approfittare di questo contratto:

• genitori e figli, quando desiderano trasferire la disponibilità di un immobile;
• parenti entro vari gradi e soggetti terzi privi di legami familiari, che formalizzano il godimento temporaneo di un bene;
• nuclei familiari estesi, dove più persone condividono gli stessi spazi abitativi, determinando una situazione di comodante e comodatario con stessa residenza;
• società ed enti di terzo settore, quando mettono beni aziendali a disposizione di dipendenti e collaboratori.

Chi è il comodatario e chi è il comodante?

Entrando maggiormente nel dettaglio di questa tipologia di contratto gratuito, è fondamentale chiarire chi sono comodante e comodatario. In linea generale:

• il comodante è sempre colui che concede la cosa, quindi un bene, come può essere un immobile. Solitamente si tratta di un comodante proprietario, ovvero titolare del bene in questione, ma si può trattare anche di un soggetto che vanta un diritto di godimento reale, quale l’usufruttuario;
• il comodatario è invece il beneficiario, ovvero colui che acquisisce la disponibilità materiale del bene e il diritto personale di goderne.

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La sostanziale differenza tra comodante e comodatario risiede quindi nei ruoli, nella titolarità e nella disponibilità del bene. Proprio in virtù di questa distinzione, non è possibile la situazione in cui comodante e comodatario siano la stessa persona: non possono infatti coincidere nello stesso soggetto giuridico.

Quali regole deve rispettare il comodatario

Nonostante utilizzi il bene gratuitamente, il comodatario è tenuto al rispetto di alcuni obblighi e vincoli precisi, stabiliti a livello normativo. Ad esempio, l’articolo 1804 del Codice Civile impone che il bene ricevuto sia custodito e conservato con la stessa diligenza di un buon padre di famiglia, fruendone solo per l’uso pattuito ed evitando la cessione a terzi senza l’esplicito consenso del comodante.

In virtù di questa specifica, il comodatario è tenuto a:

• rispettare la destinazione d’uso degli immobili, evitando modifiche strutturali o funzionali non autorizzate;
• custodire il bene con attenzione, per preservarne la funzionalità originaria e il valore nel tempo;
• evitare la sublocazione o il subcomodato verso terzi, senza l’esplicita autorizzazione del concedente;
• restituire il bene alla scadenza del termine pattuito o, in presenza di un comodato precario, consegnarlo a semplice richiesta, ai sensi dell’articolo 1810 del Codice Civile.

Quali sono gli obblighi del comodante

Allo stesso modo, anche chi concede il bene è tenuto al rispetto di precise disposizioni di legge. Innanzitutto, dovrà consentire l'uso del bene per tutta la durata pattuita, astenendosi da ingerenze ingiustificate: pur non essendoci un obbligo formale di garantire il pacifico godimento, come avviene per l'affitto, il principio di buona fede e le regole sulla restituzione impediscono al proprietario di ostacolare arbitrariamente l'uso dell'unità.

Inoltre, l’articolo 1812 del Codice Civile impone la massima trasparenza sullo stato della cosa: in presenza di vizi che arrecano danno a chi li usa, dovrà procedere al risarcimento, se non tempestivamente comunicati. Dopodiché, il comodante è tenuto a:

• rispettare i termini contrattuali di durata, salvo il sopravvenire di un bisogno urgente e imprevisto, ai sensi dell’articolo 1809 del Codice Civile;
• rimborsare le spese di manutenzione straordinaria che abbiano requisiti di urgenza e necessità;
• rispondere ai danni cagionati da vizi, consapevolmente taciuti al momento della consegna.

Chi paga le spese ordinarie tra comodante e comodatario

All’interno del contratto di comodato d’uso gratuito, è fondamentale anche sapere chi si debba far carico delle principali spese. Per comprenderlo, bisogna rifarsi all’articolo 1808 del Codice Civile, che spiega che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese ordinarie sostenute per servirsi della cosa. 

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In altre parole, avendo l’uso gratuito e non corrispondendo un canone, su chi riceve il bene ricadono tutti i costi di gestione quotidiana. Fra questi, vi rientrano:

• le utenze domestiche, ad esempio energia, gas, acqua, TARI e via dicendo;
• la manutenzione ordinaria, per contrastare il deterioramento dovuto alla normale usura di locali e impianti;
• in condominio, le spese ordinarie collegate ai servizi di cui il comodatario gode direttamente, come la pulizia delle scale e l’ascensore.

A chi spettano le spese straordinarie tra comodante e comodatario

Per contro, anche chi concede il bene deve farsi carico di diversi costi. Sebbene l'articolo 1808 del Codice Civile non ponga esplicitamente tutta la manutenzione straordinaria a carico del comodante, i princìpi generali del diritto e la giurisprudenza attribuiscono al proprietario questi oneri, poiché si tratta di interventi che riguardano la stabilità e la conservazione nel tempo del valore del bene, come nel caso di un immobile. Di conseguenza, il cedente dovrà occuparsi:

• dei rifacimenti di parti strutturali, come tetti, solai, facciate e muri portanti dell’edificio;
• della sostituzione o dell’adeguamento straordinario degli impianti;
• degli interventi urgenti volti a sanare difetti costruttivi o danni dovuti a cause di forza maggiore;
• di tutte le altre opere di manutenzione straordinaria, comprese quelle deliberate dall’assemblea all’interno dei contesti condominiali.

Per quanto riguarda il comodatario e le spese di ristrutturazione, è bene sapere che chi sostiene effettivamente i costi - il comodante o il comodatario, se con contratto registrato e con il consenso del proprietario - può accedere alle detrazioni fiscali previste, compresi i bonus per l’efficientamento energetico o il ripristino degli immobili, ciclicamente resi disponibili a livello nazionale.

Chi paga l’IMU, il comodante o il comodatario?

Quando il contratto di comodato ha per oggetto un immobile, è indispensabile conoscere come avvenga la ripartizione dell’eventuale Imposta Municipale Propria dovuta. Di norma, l’onere spetta al cedente, tuttavia esistono importanti agevolazioni.

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Nel rapporto tra comodante e comodatario per l’IMU è infatti prevista una specifica disciplina, quando il comodato è destinato a rapporti tra parenti stretti. Più nel dettaglio, la Legge 208/2015 - e le sue successive modifiche - prevede una riduzione del 50% sulla base imponibile IMU se l’immobile è concesso a parenti in linea retta entro il primo grado - quindi genitori e figli - purché vi stabiliscano la residenza. Tuttavia, per accedere all’agevolazione, è necessario che:

• il contratto di comodato sia regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate;
• la destinazione dell’immobile deve essere quella di abitazione principale del comodatario;
• il comodante risieda e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui si trova l'immobile concesso in comodato;
• il comodante possieda un solo immobile abitativo sul territorio nazionale o, ancora, massimo due unità residenziali situate in quel medesimo Comune, di cui una adibita a propria abitazione principale.

Inoltre, bisogna ricordare che il beneficio non si applica per gli immobili di lusso, appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Quando il comodatario ha diritto al rimborso

Infine, è certamente interessante comprendere quando il comodatario abbia diritto a un rimborso da parte del comodante. Come già accennato, l’articolo 1808 del Codice Civile esclude la possibilità di rimborso per la manutenzione ordinaria e altre piccole spese quotidiane. Tuttavia, può capitare che il comodatario anticipi delle spese di manutenzione straordinaria, ad esempio per ragioni di urgenza.

In questo caso, è possibile chiedere il rimborso al cedente. Di norma, ciò e possibile per:

• interventi immediati su impianti essenziali, se necessari e urgenti per la conservazione;
• lavori indifferibili, ad esempio per prevenire gravi danni strutturali;
• opere straordinarie eseguite sempre per la conservazione del bene.

Restano invece escluse migliorie e addizioni eseguite arbitrariamente dal comodatario, senza preventiva autorizzazione. Inoltre, le parti hanno anche facoltà di accordarsi diversamente, purché ve ne sia testimonianza scritta.