Sala per l’assemblea condominiale, quali caratteristiche deve avere

Vivere in uno stabile condiviso significa anche prendere parte, a seconda delle proprie disponibilità, ai momenti di decisione collettiva che lo caratterizzano. In questo senso, come deve essere scelta la sala per l’assemblea di condominio? In linea generale, lo spazio ideale deve garantire a tutti i proprietari l’effettiva possibilità di partecipare, senza creare disagi, discriminazioni o minare la loro sicurezza. È infatti bene sapere che un ambiente inadeguato rischia di compromettere la validità delle delibere approvate, se impugnate dai condomini.

Dove si deve tenere l’assemblea condominiale

A meno che un preciso luogo sia indicato all’interno del regolamento di condominio, spetta all’amministratore dello stabile l’onere di individuare lo spazio più consono per lo svolgimento dell’assemblea condominiale. Ma dove si può tenere la riunione? In base a quanto affermato dalla Cassazione con la sentenza 14461/1999, il luogo dell’assemblea dovrebbe essere individuato nel Comune in cui si trova il condominio. 

Tuttavia, la giurisprudenza più recente ha ammesso anche la possibilità di riunirsi in un Comune diverso, in assenza di strutture idonee in quello di origine, purché il luogo scelto sia adeguato, facilmente accessibile e tale da consentire la partecipazione di tutti i condomini.

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In virtù di questa precisazione, un’assemblea condominiale potrà essere quindi condotta:

• all’interno di uno spazio comune del palazzo, come ad esempio l’androne o una stanza dedicata, purché sufficientemente ampio per ospitare tutti i proprietari, nel pieno rispetto dei requisiti di sicurezza;
• presso l’ufficio dell’amministratore, sempre in considerazione della capienza necessaria e a una distanza agilmente percorribile dai residenti;
• sfruttando una sala assembleare privata o pubblica, situata nelle vicinanze dello stabile, qualora il condominio non abbia aree idonee o sufficientemente capienti;
• presso l’abitazione di uno dei condomini, purché quest’ultimo abbia espresso la propria disponibilità volontariamente e non vi siano impedimenti logistici all’accesso da parte degli altri proprietari.

Quali caratteristiche deve avere lo spazio per l’assemblea

Per quanto si possa approfittare di una grande variabilità nella scelta dello spazio per l’assemblea condominiale, bisogna comunque rispettare dei precisi vincoli. Fra i criteri che l’amministratore deve valutare, in linea generale si possono elencare:

• una capienza adeguata, che consenta ai condomini di partecipare alla riunione in condizioni di sicurezza e nel rispetto delle eventuali norme antincendio applicabili al locale;
• un’adeguata sicurezza strutturale e salubrità del luogo, con spazi sufficientemente arieggiati e privi di qualsiasi rischio intrinseco per la salute o l’incolumità dei presenti;
• una buona protezione della privacy, ad esempio con la scelta di uno spazio dal buon isolamento acustico, affinché le questioni discusse non siano ascoltate da soggetti estranei allo stabile.

Inoltre, non bisogna dimenticare che il luogo prescelto è chiamato a garantire un’adeguata accessibilità, scartando quindi sedi eccessivamente lontane, prive di collegamenti o dalla struttura tale da non permettere l’accesso a condomini disabili o affetti da difficoltà motorie. 

Con la sentenza 179/2025, il Tribunale di Messina ha infatti confermato che il luogo deve essere idoneo, accessibile, riservato e comodo per i partecipanti, ammettendo anche la possibilità di riunirsi in un Comune diverso da quello in cui si trova il condominio, quando il luogo individuato garantisca comunque queste condizioni.

Si può tenere la riunione in giardino o in un locale affittato?

Nella grande maggioranza dei casi, e se le condizioni atmosferiche lo permettono, è possibile organizzare l’assemblea nel cortile condominiale, o in altri spazi aperti dello stabile, purché si presti attenzione alla tutela della riservatezza. Passanti o estranei non devono essere infatti in grado di ascoltare le discussioni, soprattutto se sensibili o economiche, oppure interferire con i lavori assembleari.

Ancora, in caso si rendesse necessario procedere all’affitto di una sala per l’assemblea condominiale, i costi dovranno essere ripartiti fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile. È inoltre necessario sottolineare che, in virtù del disegno di legge sulla nuova riforma del condominio, ulteriori obblighi sulle riunioni condominiali potrebbero essere approvati nei prossimi mesi.

Quali luoghi non sono idonei alle riunioni di condominio

Allo stesso modo, è indispensabile anche conoscere quali siano gli spazi che, in virtù delle loro caratteristiche, non possono essere considerati idonei per le riunioni di condominio.

A partire dai locali pubblici, come bar o altri esercizi commerciali, quando non siano in grado di garantire una sufficiente riservatezza delle discussioni e il regolare svolgimento della riunione. In linea esemplificativa, bisognerà perciò evitare:

• spazi angusti o insufficienti per il numero dei partecipanti, quali i corridoi del condominio;
• luoghi non sicuri o privi di condizioni igieniche minime, come nel caso di cantine, aree del condominio in ristrutturazione o con cantieri edili aperti, parcheggi e molto altro ancora;
• ambienti con forti connotazioni ideologiche o religiose, se creano disagio oggettivo fra i partecipanti.

Quando uno spazio può essere considerato discriminatorio

Allo stesso modo, l’amministratore è chiamato ad accertarsi che il luogo prescelto non sia discriminatorio, ovvero tale da escludere alcuni condomini. Affinché uno spazio venga considerato tale, è di solito necessario che:

• comporti un’inaccessibilità fisica ad alcuni condomini, ad esempio in presenza di scale ripide o di strutture inadeguate per accogliere residenti disabili o con difficoltà motorie, così come anziani o persone affette da altre patologie incompatibili;
• crei una situazione di evidente disagio o pressione per alcuni partecipanti, ad esempio quando il luogo scelto compromette la serenità della discussione;
• presenti caratteristiche tali da creare un'ingerenza o un disagio ingiustificato rispetto alle convinzioni personali o religiose dei partecipanti. I locali destinati al culto, ad esempio, non sono in sé vietati, ma non devono comportare limitazioni all'accesso o pressioni sui condomini.

Come deve essere comunicato il luogo dell’assemblea

Oltre alla scelta del luogo più idoneo per la riunione di condominio, la normativa in vigore impone dei requisiti molto severi per la comunicazione della stessa assemblea. L’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile prevede infatti che:

• l’avviso di convocazione venga comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata;
• la comunicazione avvenga tramite posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano;
• venga riportata esplicitamente l’indicazione del luogo, l’orario dell’assemblea condominiale e l’ordine del giorno della riunione.

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È bene specificare che, in merito all’utilizzo della posta elettronica per l’inoltro dell’avviso, l’unica modalità ammessa è la convocazione dell’assemblea condominiale tramite PEC. Questa soluzione permette infatti di tracciare l’effettiva ricezione della comunicazione, possibilità invece non ammessa dalle email ordinarie.

Un luogo non consono rende la delibera nulla o annullabile?

In linea generale, le violazioni delle regole relative alla convocazione e allo svolgimento dell’assemblea, compresi i vizi del luogo di riunione, possono rendere la delibera annullabile. La nullità, invece, riguarda i casi più gravi, ad esempio quando la delibera è priva degli elementi essenziali, ha un oggetto impossibile o illecito, oppure incide sui diritti individuali dei condomini. È questa la distinzione chiarita dalla Cassazione, con la sentenza 4806/2005.

Per l’impugnazione della delibera, i condomini dissenzienti o astenuti possono procedere entro 30 giorni dalla data della deliberazione, mentre per gli assenti il termine decorre dalla comunicazione del verbale.