Relazione notarile preliminare, cos’è e quando serve per il mutuo

Quando ci si appresta ad acquistare un’abitazione avvalendosi di un finanziamento, si rendono necessari diversi controlli, a protezione sia dell’acquirente che dell’istituto di credito. Fra i tanti passi da compiere, è necessario presentare anche la relazione notarile preliminare: un documento, redatto dal notaio, che cristallizza la storia giuridica, ipotecaria e catastale dell’edificio. Si tratta di uno strumento indispensabile per la valutazione di un mutuo, perché testimonia le condizioni dell’immobile e l’assenza di ipoteche, vincoli o gravami che potrebbero renderne impossibile l’erogazione.

Cos’è la relazione notarile preliminare

Affinché si possa sottoscrivere un contratto definitivo di compravendita, ed eventualmente erogare le somme connesse al mutuo, è indispensabile verificare che l’immobile non presenti anomalie o iscrizioni pregiudizievoli. Per questa ragione, il notaio esegue una relazione notarile preliminare: un’indagine retrospettiva di almeno 20 anni - non a caso, viene chiamata anche relazione notarile ventennale - per testimoniarne la storia in termini di visure catastali e ipotecarie, nonché la continuità delle trascrizioni sui registri immobiliari, ai sensi dell’articolo 2650 del Codice Civile.

A livello pratico, la relazione si occupa di:

• identificare l’immobile, con indirizzo, dati catastali e confini;
• testimoniare tutti i passaggi di proprietà nel periodo di analisi in oggetto;
• segnalare eventuali ipoteche, pignoramenti, servitù o altre formalità pregiudizievoli;
• confermare che il venditore possa disporre liberamente dell’immobile.

La relazione viene preparata su richiesta della banca e, di solito, viene inoltrata all’istituto di credito prima della delibera definitiva del finanziamento.

Un esempio di relazione notarile preliminare

Per comprendere come si presenta la relazione notarile preliminare, è utile ricorrere a un esempio. Seguendo i modelli standard elaborati dal Consiglio Nazionale del Notariato e condivisi con l’ABI, a un notaio viene richiesto di stilare il documento per la compravendita di un appartamento a Milano. Procederà quindi a un’analisi ventennale dell’immobile, confrontando proprietari, visure, ipoteche e trascrizioni nei registri immobiliari, per poi inserire nella relazione:

• l’identificazione certa dell’immobile oggetto di vendita, in questo caso un appartamento sito in via Roma 10 a Milano e presente al Catasto Fabbricati come categoria A/2 sul Foglio 45, Particella 123, Subalterno 8;
• la classe dell’immobile, 3 per l’esempio in oggetto, e la sua rendita catastale di 950 euro;
• la ricostruzione della continuità dei passaggi di proprietà, testimoniando che fino al 2017 l’appartamento è risultato intestato a Mario Rossi, per poi essere venduto all’attuale proprietario Luigi Bianchi nello stesso anno;
• l’esito delle ispezioni ipotecarie presso i registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, che testimoniano l’assenza di ipoteche giudiziali, pignoramenti o altri pregiudizi sull’immobile.

La relazione notarile preliminare è obbligatoria?

Poiché questo documento è spesso considerato indispensabile dagli istituti di credito, può sorgere una più che legittima domanda: la relazione notarile preliminare è obbligatoria?

Magnific

Non esistono disposizioni di legge generali che impongano la stesura del documento, ma nella prassi operativa è diventato un passaggio di fatto obbligato. Per le banche è infatti essenziale soddisfare le cautele sul credito fondiario stabilite dal D.Lgs 385/1993 e, di conseguenza, la relazione ventennale permette di:

• accertarsi che l’ipoteca che verrà concessa a favore dell’istituto di credito risulti efficace e di primo grado;
• escludere pregressi pignoramenti, ipoteche giudiziali, vincoli o pregiudizi;
• garantire i requisiti di trasparenza e prudenza nella concessione dei finanziamenti, così come previsto dalla prassi bancaria.

Il rapporto tra relazione notarile preliminare e mutuo

Il legame tra il documento e la richiesta di finanziamento è fondamentale, perché rappresenta il ponte tra l’istruttoria e il rogito. Infatti, una volta depositate l’istruttoria reddituale del cliente e la perizia tecnica dell’immobile, la banca richiede al notaio la relazione notarile preliminare per il mutuo, per verificare la consistenza giuridica del bene.

Senza questo passaggio formale, l’iter potrebbe interrompersi e l’istituto di credito potrebbe negare l’erogazione. Questo perché la relazione non solo fotografa lo stato dell’immobile e la sua storia, ma riduce il rischio di contenziosi postumi legati a vizi occulti o pretese di terze parti, come eventuali eredi. 

A tenerne debito conto è anche l’acquirente che, oltre ad avvalersi di strumenti per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze, dovrebbe sempre accertarsi sulla natura e il passato dell’immobile, preferibilmente prima di stringere il compromesso e, in ogni caso, prima del rogito.

Che differenza c’è tra relazione notarile preliminare e definitiva

A questo scopo, è utile anche distinguere fra le diverse tipologie di relazione che il notaio può eseguire:

• la relazione notarile preliminare fotografa la situazione giuridica dell’immobile, prima del trasferimento di proprietà. Si tratta quindi di un passaggio che, oltre a offrire rassicurazioni alla banca, contribuisce a consolidare i diritti dell’acquirente prima del rogito;
• la relazione notarile definitiva certifica che l’atto è stato rogato e che l’ipoteca è stata correttamente iscritta nei registri immobiliari.

Quando si fa la relazione notarile preliminare

Allo stesso modo, è necessario anche conoscere i tempi tecnici indispensabili per la stesura del documento. In altre parole, quando si fa la relazione notarile preliminare?

Di solito, il notaio redige l’attestazione su richiesta della banca, dopo la valutazione della situazione reddituale del richiedente e della perizia sull’immobile tramite il tecnico incaricato. I tempi per la relazione notarile preliminare sono variabili - generalmente, un paio di settimane - a seconda della complessità della storia dell’immobile e dei suoi passaggi di proprietà. 

Cosa serve e quali documenti produrre per la relazione notarile preliminare

Affinché il documento possa essere correttamente stilato, è necessario che il notaio abbia accesso ad alcuni precisi materiali. Ma cosa serve per la relazione notarile preliminare?

In linea generale, i documenti necessari per la relazione notarile preliminare comprendono:

• i documenti di identità e i codici fiscali di acquirente, venditore ed eventuali garanti;
• i certificati anagrafici di stato civile o l’estratto di matrimonio;
• l’atto di provenienza dell’immobile o, ancora, la dichiarazione di successione completa di certificato di morte;
• le visure e le planimetrie catastali;
• la copia delle perizie bancarie.

Quali sono i documenti richiesti al venditore

A questo scopo, è utile ricordare che la parte venditrice ha l’onere di fornire i titoli storici che attestano la legittima proprietà del bene e la regolarità dei passaggi pregressi. Di conseguenza, il venditore dovrà fornire:

• il titolo d’acquisto originario, completo delle note di trascrizione e della voltura catastale storica;
• gli atti di accettazione espressa o tacita dell’eredità, in caso l’immobile provenga da una successione;
• le eventuali autorizzazioni giudiziarie o i provvedimenti del giudice tutelare in presenza di soggetti minori o incapaci.

Quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito

Ma quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito? Una volta stilato il documento e consegnata la relazione alla banca, l’istituto di credito impiega un tempo variabile - solitamente, entro un paio di settimane - per deliberare l’erogazione del mutuo. Una volta approvato, la data dell’atto viene fissata entro la scadenza della delibera, di norma valida dai tre ai sei mesi. 

Eventuali complessità - come la necessità di cancellare un’ipoteca già esistente o regolarizzare una difformità catastale - possono prolungare le tempistiche.

Come si stabilisce il prezzo della relazione notarile preliminare

Un fattore da prendere in debita considerazione è relativo alla spesa per la produzione del documento. Il prezzo della relazione notarile preliminare viene calcolato dal notaio tenendo conto delle complessità delle indagini ipotecarie effettuate, del numero di passaggi di proprietà storici da ricostruire, nonché dalla complessità e dall’urgenza della pratica. 

Magnific

Di norma, il professionista tiene anche conto delle spese vive e dei tributi speciali, ad esempio per le ispezioni telematiche nei pubblici registri, oltre che del suo onorario.

Quanto costa una relazione notarile preliminare

Non esiste una tariffa fissa per l’elaborazione di una relazione notarile preliminare, anche perché il D.L. 1/2012 ha liberalizzato gli onorari notarili. La cifra dipende quindi dal professionista prescelto e dalla complessità della verifica storica effettuata.
Indicativamente, si può segnalare una forbice tra i 300 e gli 800 euro, a cui vanno sommate le spese per i diritti di ispezione ipotecaria e catastale.

Chi paga la relazione notarile preliminare

Infine, è utile sapere a chi spetti il pagamento della relazione notarile preliminare. Sebbene venga richiesta dalla banca per tutelare i propri interessi patrimoniali, la spesa è a carico del mutuatario, cioè della persona che procede alla richiesta di finanziamento. 

È però utile sapere che, se il mutuo è finalizzato all’acquisto della prima casa, la relazione può rientrare nelle spese accessorie detraibili al 19%, per un tetto di 4.000 euro, in sede di dichiarazione dei redditi.