Per chi si trova a dover gestire dei debiti insoluti, l’espropriazione dell’abitazione rappresenta un rischio tangibile. Ma cosa succede se la casa messa all’asta non viene venduta? Se l’immobile non trova acquirenti nel corso di una vendita giudiziaria, non rientra automaticamente nella disponibilità del proprietario: il giudice valuta nuovi esperimenti di vendita, con una riduzione di prezzo, fino al 25% in meno nelle prime fasi e fino al 50% in quelle successive. In alternativa, ai sensi dell'articolo 164-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile, il giudice può anche optare per una chiusura anticipata della procedura per infruttuosità.
- Come funziona la procedura della messa all’asta da parte delle banche
- Perché una casa all’asta non viene venduta
- Cosa succede se un immobile all’asta non viene venduto?
- Di quanto può scendere il prezzo dopo un’asta deserta
- Quante aste deserte servono affinché il bene torni al proprietario?
- Quanto tempo può rimanere una casa all’asta
- Che fine fanno le case che rimangono invendute all’asta
- Cosa succede se la vendita della casa all’asta non copre il debito?
Come funziona la procedura della messa all’asta da parte delle banche
Innanzitutto, è bene ricordare quale sia il processo che porta alla messa all’asta dell’immobile di proprietà. In linea generale, quando un mutuatario non riesce a provvedere al pagamento delle rate del mutuo, l’istituto di credito avvia un iter legale volte al recupero delle somme dovute.
Seppur con qualche differenza a seconda delle condizioni del contratto sottoscritto, il Testo Unico Bancario - ovvero, il D.Lgs. 385/1993 - permette all’istituto di credito di procedere alla risoluzione del contratto se, per i mutui fondiari, il ritardo nei pagamenti si verifica almeno 7 volte, anche non consecutive. Quando scatta la risoluzione, la banca revoca il prestito, esige il rientro immediato e notifica il titolo esecutivo unitamente all'atto di precetto - ai sensi degli articoli 474 e 480 del Codice di Procedura Civile - indicando i termini per saldare il debito, prima di avviare il pignoramento.
Le case messe all’asta dalle banche derivano spesso da finanziamenti con garanzia ipotecaria, tuttavia l’espropriazione può avvenire anche per altre tipologie di debiti. Il percorso è disciplinato dal Codice di Procedura Civile, in particolare dagli articoli 555 e seguenti per il pignoramento e dagli articoli 568 e seguenti per la vendita. In sintesi, la cronologia delle fasi prevede:
- il pignoramento, con l’atto notificato al debitore e trascritto nei registri immobiliari, ai sensi dell’articolo 555 del Codice di Procedura Civile;
- la valutazione, con un esperto nominato dal giudice che stima il bene, le caratteristiche e il valore di mercato, ai sensi degli articoli 568 e 569 del Codice di Procedura Civile;
- l’ordinanza di vendita, con il giudice che stabilisce le modalità della vendita e le condizioni per presentare le offerte, in base all’articolo 569 del Codice di Procedura Civile;
- gli esperimenti di vendita, con l’immobile proposto ai possibili interessati tramite le forme di pubblicità previste;
- l’aggiudicazione, qualora un’offerta venga accolta, che comporta al saldo il trasferimento di proprietà, ai sensi dell’articolo 586 del Codice di Procedura Civile.
Perché una casa all’asta non viene venduta
Può capitare che, nonostante un immobile sia stato espropriato, l’asta non abbia esito positivo. Ma quali sono le ragioni di una mancata vendita?
Quando una casa va all’asta, il prezzo base è fissato dal tribunale: generalmente, si tratta di una cifra inferiore ai valori di mercato per immobili analoghi. Nonostante questo, vi possono essere altri fattori a scoraggiare i papabili acquirenti:
- il prezzo comunque poco competitivo, in caso la valutazione non rifletta adeguatamente la domanda di zona o, ancora, eventuali lavori necessari alla ristrutturazione;
- le condizioni dell’immobile, soprattutto se presenta danni, impianti da sostituire o deve essere sottoposto a ristrutturazioni costose;
- l’occupazione della casa, si tratti del debitore o di altri occupanti, che può generare incertezze sull’effettiva disponibilità del bene;
- la situazione urbanistica o catastale, ad esempio in presenza di irregolarità da approfondire e sanare.
Cosa succede se un immobile all’asta non viene venduto?
Ma cosa succede se l’immobile non viene venduto? Un’eventuale asta deserta, senza nessun acquirente che si proponga per l’aggiudicazione, non comporta automaticamente la restituzione dell’immobile al debitore. In base all’articolo 591 del Codice di Procedura Civile, il giudice può infatti fissare nuovi esperimenti di vendita, imponendo condizioni differenti, ad esempio un prezzo inferiore. In linea generale, si procede:
- alla convocazione del creditore procedente, e degli altri eventuali creditori intervenuti, per decidere la strategia processuale;
- alla rideterminazione delle modalità di presentazione delle offerte.
Qualora dopo diversi esperimenti di vendita, l’immobile dovesse risultare nuovamente invenduto, il giudice può valutare:
- l’assegnazione dell’immobile al creditore, nei casi previsti dall’articolo 590 del Codice di Procedura Civile;
- la chiusura anticipata per infruttuosità, ai sensi dell’articolo 164-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile, nell’impossibilità di ottenere un esito ragionevole per i creditori.
L’eventuale chiusura non comporta, però, l’eliminazione del debito: il debitore rimane obbligato a pagare e i creditori, se lo ritengono, possono tentare una nuova procedura esecutiva.
Di quanto può scendere il prezzo dopo un’asta deserta
Il ribasso del prezzo base rappresenta lo strumento principale per rispondere al problema di una casa all’asta non venduta, per stimolare l’interesse dei papabili compratori. Ai sensi dell’articolo 591 del Codice di Procedura Civile, il giudice può disporre una riduzione del prezzo base:
- fino al 25% sin dai primi tentativi dopo la prima asta deserta;
- fino al 50% nelle fasi più avanzate, generalmente dal quarto tentativo.
Non bisogna inoltre dimenticare che, ai sensi dell’articolo 571 del Codice di Procedura Civile, nelle vendite senza incanto è ammessa la possibilità di presentare un’offerta inferiore al prezzo base di vendita - pari ai tre quarti del prezzo base stesso - in presenza di specifiche condizioni.
Quante aste deserte servono affinché il bene torni al proprietario?
Di fronte a un simile meccanismo, che comporta la progressiva riduzione del prezzo base di vendita, è più che lecita una domanda: dopo quante aste deserte il bene torna al proprietario?
Non esiste un numero di aste predefinite, oltre le quali l’immobile deve essere restituito al proprietario. La valutazione è a discrezione del giudice che, in base all’esito dei precedenti tentativi e all’effettiva appetibilità dell’immobile, può arrivare alla conclusione che la vendita non sia in grado di soddisfare, in tutto o in parte, i creditori. A questo punto, sempre ai sensi dell’articolo 164-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile, può disporre la chiusura anticipata per infruttuosità.
Come già sottolineato, la chiusura non estingue il debito e, di conseguenza, i creditori possono avvalersi di nuovi tentativi di recupero.
Cosa succede dopo quattro aste deserte?
Un altro dubbio frequente riguarda il ripetersi di diversi tentativi di vendita deserti, che comportano di volta in volta la riduzione del prezzo base d’asta. Ma cosa succede dopo 4 aste deserte?
In base all’articolo 591 del Codice di Procedura Civile, dopo il quarto tentativo a vuoto sono possibili riduzioni di prezzo più consistenti, che possono arrivare anche al 50% del valore precedente. Se, anche in questo caso, i nuovi tentativi non dovessero portare alla vendita dell’immobile, il giudice può sempre valutare la chiusura anticipata ai sensi dell’articolo 164-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile.
Quanto tempo può rimanere una casa all’asta
Allo stesso modo, la durata complessiva di un’esecuzione immobiliare non è predefinita: non esiste una tempistica massima generale, né un termine entro cui l’immobile debba essere necessariamente venduto o restituito al proprietario. In linea generale, le tempistiche possono variare a seconda:
- dell’organizzazione del tribunale;
- della complessità della procedura;
- delle caratteristiche dell’immobile;
- delle eventuali opposizione, ad esempio di soggetti terzi;
- dal numero di tentativi di vendita eseguiti.
Che fine fanno le case che rimangono invendute all’asta
Quando un immobile non trova un acquirente nei vari tentativi disposti dal tribunale, non entra in un limbo indefinito e, soprattutto, non ritorna automaticamente nelle disponibilità del debitore.
Come spiegato nei precedenti paragrafi, l’articolo 591 del Codice di Procedura Civile permette di riproporre più volte la vendita all’asta, fissando di volta in volta un prezzo base inferiore, per stimolarne l’appetibilità sul mercato. In caso di numerosi tentativi falliti, e dell’impossibilità di vendere l’immobile e soddisfare i creditori, il giudice può disporre la chiusura anticipata, ai sensi dell’articolo 164-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile, oppure l’assegnazione a un creditore che ne abbia fatto richiesta.
Cosa succede se la vendita della casa all’asta non copre il debito?
Infine, una delle preoccupazioni più grandi per chi subisce un’esecuzione immobiliare riguarda l’esito finale dell’asta. In altre parole, cosa accade se la vendita della casa all’asta non copre il debito?
Ai sensi dei criteri generali in materia di responsabilità patrimoniale, definiti dall’articolo 2740 del Codice Civile, il debitore rimane soggetto agli obblighi per la parte restante, ovvero il debito residuo non coperto dall’asta. Di conseguenza, i creditori possono procedere intraprendendo ulteriori azioni esecutive, su altri beni presenti o futuri del debitore, come ad esempio aggredire stipendi, conti correnti o altre proprietà intestate.
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