Real estate globale: i megatrend che faranno la differenza fino al 2030

Il real estate mondiale si trasforma insieme alla società. Ecco i megatrend da tenere d’occhio secondo uno studio Nuveen Real Estate.

Megatrend 1: Urbanizzazione

Secondo gli analisti di Nuveen Real Estate, la popolazione mondiale subisce rapide modifiche. La popolazione urbana dell’area dell’Asia-Pacifico aumenterà di 825 milioni di persone nei 20 anni dal 2010 al 2030 rappresentando più della metà della crescita della popolazione urbana a livello mondiale e più del doppio rispetto all’attuale popolazione degli Stati Uniti. L’Africa registrerà invece i tassi di crescita più elevati, con un aumento del 100% tra il 2010 e il 2030. Tuttavia, nel 2030, il continente americano, seguito da Medio Oriente e Europa, continuerà a essere la regione con le percentuali più elevate di popolazione urbana.

Per gli investitori le opportunità sono quindi legate al bisogno di anticipare e soddisfare la forte domanda da parte delle aziende di spazi di rappresentanza nelle grandi città; la domanda di uffici moderni e spazi retail nelle città in rapida crescita sarà probabilmente molto forte.

Nel settore residenziale la pressione potrebbe essere anche maggiore; le unità abitative potrebbero diventare più piccole e più costose, spingendo la popolazione a fare pressione sui governi perché forniscano abitazioni a prezzi contenuti. In alcune delle città più grandi – dove la disponibilità di spazio è particolarmente limitata – potremmo assistere alla trasformazione delle aree fuori dai centri urbani in città satellite.

Le città più floride dei Paesi sviluppati potrebbero anche correre il rischio di perdere la loro competitività a livello globale – in termini di attrattiva per i talenti – se le condizioni di vita dovessero diventare meno allettanti a causa dei costi elevati e dell’inquinamento. La grande ondata di urbanizzazione dovrà inevitabilmente essere supportata da importanti investimenti pubblici e privati nelle infrastrutture per il buono sviluppo delle città.

Megatrend 2: Spostamento del potere economico da ovest

Dal 2030 il contributo alla produzione globale da parte dell’area dell’Asia-Pacifico sarà maggiore di quello di Europa e Nord America messe insieme. Lo spostamento dell’equilibrio del potere economico determinerà un’economia globale più interconnessa, con maggiori scambi commerciali a livello internazionale e flussi di investimento che cambieranno direzione.

Le città occidentali di rilievo a livello globale, quali Londra, New York, Los Angeles e Parigi, secondo gli analisti, manterranno la loro posizione nella gerarchia dell’economia globale nel 2030, mentre altri mercati, meno dominanti o meno consolidati, potrebbero avere difficoltà a mantenere la loro competitività sul lungo periodo e potrebbero essere surclassati dalle città dell’Asia. Ciò andrà preso in considerazione da parte di chi deve scegliere in quale area geografica investire, anche in termini di real estate e infrastrutture.

Megatrend 3: L’ascesa globale della classe media

Una vera e propria classe media globale sta emergendo, il numero di famiglie a reddito medio-alto nel 2030 sarà più che raddoppiato a livello globale, passando 554 milioni nel 2010 a 1.121 milioni. Tra le 50 città con le maggiori prospettive di cambiamento per quanto riguarda la ricchezza delle famiglie tra il 2010 e il 2030, secondo Nuveen Real Estate 45 saranno nell’Asia-Pacifico. Anche se la crescita relativa sarà più elevata nelle città dell’Asia, nel 2030 le città più ricche del mondo continueranno a essere concentrate nell’America del Nord; nel 2030, 34 delle 50 città più ricche, misurate in base al reddito medio disponibile, saranno negli Stati Uniti.

Per gli investitori del real estate, in particolar modo nel settore retail, strettamente legato al reddito disponibile, esiste un’opportunità strutturale nell’Asia-Pacifico, grazie al cambiamento dei modelli di spesa in quell’area che vede una crescita significativa della quota destinata a beni di consumo durevoli (elettronica, personal care, auto e abbigliamento).

Per soddisfare questa domanda gli investitori dovranno tenere in considerazione le aspirazioni, e non solo il livello di ricchezza, dei consumatori locali. I nuovi ricchi hanno una maggiore propensione a spendere per prodotti di marca, mentre chi lo è da più tempo si comporta in modo piuttosto differente. Rispondere alla crescente disponibilità di reddito e alla domanda da parte dei consumatori nei mercati emergenti – dove non ci sono spazi retail sulle high street – spesso significa sviluppare nuovi asset per soddisfare le richieste di retailer e consumatori esigenti. L’ascesa della classe media determinerà anche un forte aumento della spesa per i viaggi, che a sua volta farà da traino alla domanda di strutture per l’intrattenimento e hotel, creando ulteriori opportunità per gli investitori e gli sviluppatori del real estate.

Megatrend 4: Invecchiamento demografico

A livello globale si sta verificando un diffuso invecchiamento della popolazione che non ha precedenti. Secondo Nuveen Real Estate, la percentuale di anziani (persone di età superiore ai 64 anni) dovrebbe aumentare del 50%, passando dall’8% su scala globale nel 2010 al 12% nel 2030.

L’invecchiamento demografico è spesso considerato come un problema che riguarda solo i paesi occidentali, ma di fatto l’Asia-Pacifico, l’America Latina e i Caraibi registreranno la crescita più rapida della percentuale di anziani. I Paesi che subiscono un processo di invecchiamento si trovano a dover affrontare un potenziale declino della crescita economica o una fase di stagnazione, che possono avere effetti negativi sulla domanda per tutte le tipologie di real estate. Giappone, Italia e Germania sono alcuni dei paesi con un tasso di dipendenza dagli anziani particolarmente elevato. La capacità di questi paesi di migliorare la produttività attraverso l’innovazione e la tecnologia sarà cruciale per supportare la crescita economica.

D’altro canto, gli anziani costituiscono una classe di acquirenti importante. I retailer e gli operatori degli shopping center dovrebbero adottare un approccio proattivo per cercare di soddisfare le aspettative di questo gruppo. Quelli che conosciamo come generazione X saranno gli “anziani” di domani, e avranno modelli di consumo molto diversi da quelli degli anziani di oggi.

Data la maggiore aspettativa di vita, più persone potrebbero decidere di rimandare il momento della pensione o di lavorare part-time. Gli uffici costruiti con la flessibilità necessaria ad adattarsi ai cambiamenti del mondo del lavoro possono avere un vantaggio competitivo.

Una evidente opportunità per gli investitori real estate è quella di prendere in considerazione le case di cura o le case di riposo per cui la domanda sarà naturalmente destinata a crescere.

Megatrend 5: Tecnologia

La tecnologia non ha solo modificato significativamente il modo in cui viviamo, lavoriamo e comunichiamo, ma ha anche contribuito a creare un “villaggio” globale interconnesso. Il numero totale di persone che utilizzano Internet a livello mondiale, sottolinea Nuveen Real Estate, dovrebbe più che raddoppiare passando da 2 miliardi nel 2010 a 4,7 miliardi nel 2030. Il numero di utilizzatori di Internet e della telefonia mobile in Europa crescerà del 65% e del 30% rispettivamente nei prossimi vent’anni da qui al 2030.

La crescente popolarità dello shopping multicanale ha notevolmente spinto la domanda nel settore logistico e ha contribuito a creare nuovi format retail con la possibilità per i proprietari di incrementare il numero di clienti e le vendite. Alla luce del progressivo dirottamento delle vendite verso internet, i proprietari di shopping center dovrebbero adottare una strategia difensiva volta a enfatizzare l’aspetto esperienziale e la convenienza.

Le tecnologie di comunicazione avanzate andranno a modificare la natura della domanda di spazi per uffici da parte dei locatari. La tecnologia facilita infatti il lavoro in remoto, consentendo alla gente di scegliere la propria residenza in zone più lontane dal centro città e determinando una crescita delle aree periferiche o di città satellite.

Il miglioramento dell’efficienza operativa e, in alcuni casi, ritmi di lavoro meno intensi dovuti all’utilizzo di strumenti tecnologici determineranno un calo della domanda di uffici.