Student Housing, Report JILL: nel 2025 circa 500mln di investimenti

In Italia, lo student housing continua a mostrare una forte crescita. Con un tasso di copertura pari solo al 4% e una domanda di posti letto in costante aumento, il settore conferma la sua attrattività per investitori nazionali e internazionali. Il recente report di Jll, realtà mondiale che opera nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare, fotografa un mercato Pbsa (Purpose-Built Student Accommodation) dinamico, con volumi di investimento pari a circa 500 milioni di euro nel 2025 e una pipeline al 2029, nelle principali città universitarie target, di 28.000 posti letto.

Le principali città per gli investimenti

L'attività di investimento nel 2025 si è concentrata nelle principali città universitarie, con Milano, Bologna, Torino e Napoli protagoniste dei maggiori flussi di capitale. Il panorama degli investimenti presenta una partecipazione diversificata di attori istituzionali sia internazionali che domestici, testimoniando il crescente appeal del settore.

Le operazioni forward purchase hanno rappresentato il 40% del volume totale, evidenziando la fiducia degli investitori nelle prospettive di sviluppo futuro. Dei 500 milioni complessivi, 70 milioni sono stati destinati a conversioni da altre destinazioni d'uso, confermando l'interesse per questa tipologia di operazioni di valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente.

Andamento rentimenti prime

La crescente fiducia nel settore si riflette nell'andamento dei rendimenti prime che nel 2025 si sono ridotti di 50 punti base su base annua, con Milano che si è confermata benchmark nazionale intorno al 5% al quarto trimestre del 2025. Roma e Firenze hanno entrambe registrato una compressione al 5%, dimostrando il continuo appetito degli investitori per questi mercati chiave. Le città secondarie presentano maggiore variabilità, con Bologna che si attesta intorno al 5,5%, mentre Torino registra una leggera compressione al di sotto di tale valore, riflettendo le dinamiche di mercato differenziate tra le città universitarie italiane.

Domanda supera l'offerta

Con 2 milioni di studenti nell'anno accademico 2024/2025 (+2,3% annuo) e internazionali in crescita del 15%, la domanda supera significativamente un'offerta stimata di appena 80.000 posti letto totali, includendo sia strutture pubbliche che private. Il tasso di copertura italiano del 4% rimane drasticamente inferiore al 16% dei principali Paesi europei, evidenziando un gap strutturale che nemmeno la pipeline di sviluppo potrà colmare completamente. Questo soprattutto confrontando il dato italiano a quello di mercati più maturi, come quello UK o la Danimarca, in cui tale valore si attesta rispettivamente oltre il 30% e oltre il 20%.

Entro il 2029 previsti 28mila posti letto

Guardando alle principali città target a livello di investimento, oltre a Milano e Roma, Torino, Bologna, Firenze, Padova e Pavia, la pipeline prevista al 2029 contribuirà con circa 28.000 posti letto, aumentando circa del 40% l'offerta attuale, ma ancora su livelli insufficienti per soddisfare la domanda esistente.

Da considerare poi la forte disparità tra i mercati, con Milano che da sola concentra circa 12.000 posti letto previsti (oltre il 40% del totale), mentre Roma, dove il gap strutturale è più marcato vede una crescita moderata con 2.800 posti letto. Bologna e Padova emergono invece come centri secondari con 3.900 posti letto ciascuna (14% della pipeline), beneficiando di forti ecosistemi universitari e di un posizionamento strategico.

I tassi di copertura dei posti letto rimangono strutturalmente bassi, con la maggior parte dei mercati principali che si aggirano intorno al 4-5%. Roma è leggermente indietro con il 4%, nonostante ospiti la più grande popolazione studentesca del paese, mentre Milano raggiunge quasi il 7%. Anche tenendo conto dell'intera pipeline di sviluppo, i tassi nelle città italiane rimarranno significativamente al di sotto dei benchmark europei, con Milano che dovrebbe avvicinarsi al 12% grazie alla sua pipeline di sviluppo concentrata.