Con la risposta n. 71/2018, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che l’apporto di una pluralità di immobili, prevalentemente locati, a un Fondo di investimento alternativo immobiliare (Fia) è assimilabile, ai fini Iva, al conferimento o cessione d’azienda. Quindi è possibile trasferire l’intero credito Iva maturato dalla società conferente, con le stesse modalità previste in caso di operazioni straordinarie.
Il parere dell’Agenzia delle Entrate va di pari passo con la soluzione prospettata dell’istante, che ha preso come riferimento l’articolo 8, comma 1-bis, del decreto-legge 351/2001 (come sostituito dal Dl 220/2004). Tale norma estende agli apporti ai fondi immobiliari chiusi, costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’operazione, lo stesso trattamento Iva, e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riservato alle operazioni di conferimento d’azienda o di rami d’azienda (articolo 2, terzo comma, lettera b), Dpr 633/1972).
Cosa si intende con “pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto”
La risposta dell’Agenzia delle Entrate conferma quanto già chiarito con la circolare n. 22/2006, che escludeva tali operazioni dal campo di applicazione dell’Iva e dai relativi obblighi formali. Nella stessa circolare, inoltre, è stato definito il concetto di “pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto”, specificando che il requisito si realizza quando il rapporto fra il valore effettivo degli immobili affittati, rispetto al valore complessivo delle unità immobiliari oggetto del singolo apporto, è superiore al 50%.
Il trasferimento del credito Iva
L’Agenzia delle Entrate ha specificato che tali condizioni si riscontrano, sulla base della documentazione fornita dall’istante, anche nel caso oggetto dell’interpello. Di conseguenza, l’apporto realizzato dalla società istante si configura come operazione fuori campo Iva. Come chiarito dalla risoluzione 417/2008, sarà possibile trasferire non solo l’intero credito Iva emerso dalla dichiarazione annuale, ma anche quello maturato dall’inizio dell’anno in cui è avvenuta l’operazione di cessione fino alla data in cui quest’ultima produce effetti. La cessione del credito, inoltre, può avvenire senza che siano osservate le procedure formali previste dall’articolo 5, comma 4-ter, del Dl 70/1988.
Stabilita l’assimilazione con il conferimento o cessione d’azienda, via libera al trasferimento dell’intero credito Iva residuo (ovvero al netto degli importi compensati al momento dell’apporto) maturato dalla conferente al Fia Immobiliare, con le stesse modalità previste per le operazioni straordinarie.
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