La cessione di un fabbricato da ultimare non dà diritto all’esenzione Iva

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente fornito chiarimenti in merito al trattamento fiscale ai fini Iva, Ires e delle imposte di registro e ipo-catastali da applicare a un contratto di compravendita di un immobile non completo.

Nel dettaglio il parere espresso si riferiva a un ex albergo acquistato, di cui un terzo sarà demolito e adibito ad area verde, un terzo sarà trasformato in residenza per anziani e un terzo sarà destinato alla realizzazione di un complesso residenziale abitativo.

L'istante che ha richiesto il parere all’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che la pratica edilizia per la costruzione del complesso immobiliare è scaduta per decorso dei termini e quindi l’edificio, pur essendo considerato negli strumenti urbanistici del Comune, ai fini del recupero dovrà avvalersi di una nuova pratica per essere oggetto di negozi giuridici e l’intervento sarà qualificato come “ristrutturazione edilizia”.

L’istante, inoltre, ha precisato anche che a gennaio 2020 l’immobile era stato inserito nel catasto fabbricati, con categoria “immobili in corso di costruzione”, senza attribuzione di rendita, e risulta censito in capo alla parte promittente venditrice al catasto fabbricati.

Tuttavia, l’Agenzia ricorda che sono esenti da Iva “le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressa-mente manifestato l'opzione per l'imposizione". Come chiarito anche dalla circolare n. 12/2007, tuttavia, tale esenzione sulle cessioni di fabbricati non si applica a quelli “non ultimati” che devono essere in ogni caso assoggettati a Iva.

Il documento di prassi ricorda, inoltre, sottolinea che un fabbricato si intende ultimato “al momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo” (paragrafo 10, circolare n. 12/2007). La compravendita, quindi, dovrà ritenersi imponibile ai fini Iva, non potendo applicarsi la citata misura agevolativa che prevede l’esenzione dell’imposta.

Riguardo all’Ires, l’Agenzia rileva che il quesito è inammissibile e la società istante, contrariamente a quanto prospettato, non potrà fruire del credito di imposta previsto dall’articolo 16, comma 1-bis, del Dl n. 63/2013 (sismabonus). Tale quesito infatti si basa su un presupposto ipotetico (“titoli abilitativi che dovrebbero essere rilasciati a seguito della sottoscrizione del piano attuativo”) e non può configurarsi come un caso concreto e personale valutabile in sede di interpello.

Mentre per le imposte di registro e ipo-catastali, la cessione dell’edificio sconta il Registro in misura fissa di 200 euro. Stessa misura di 200 euro, infine, per l’imposta ipotecaria, e quella catastale.