Locazione cointestata e cedolare secca, quali sono le regole

Quando un immobile abitativo è posseduto da più persone e viene concesso in locazione, è possibile applicare il regime della cedolare secca anche in caso di locazione cointestata. In tal caso, però, ogni comproprietario può decidere autonomamente se aderire o meno al regime sostitutivo. Questo perché la scelta della cedolare secca viene effettuata individualmente da ciascun locatore e produce effetti esclusivamente nei confronti del soggetto che esercita l’opzione. Può accadere dunque che alcuni comproprietari scelgano la cedolare secca mentre altri rimangano assoggettati al regime ordinario.

Cedolare secca per gli immobili in comproprietà

La cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale opzionale che sostituisce, per il locatore che vi aderisce, l’Irpef e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione del contratto di locazione, nei casi previsti dalla normativa. Nel caso in cui l’immobile locato appartenga a più proprietari, ciascun comproprietario può esercitare l’opzione in maniera autonoma e indipendente dagli altri. Non è dunque necessario che tutti i proprietari dell’immobile aderiscano alla cedolare secca.

Cosa succede se solo uno dei comproprietari sceglie la cedolare secca

Se un immobile è posseduto da due o più soggetti e solo uno di essi opta per la cedolare secca, il trattamento fiscale sarà differente per ciascun locatore.

Come chiarito dal Fisco, il comproprietario che esercita l’opzione:

• assoggetta alla cedolare secca la propria quota di reddito da locazione;
• è esonerato dal pagamento dell’imposta di registro per tutta la durata dell’opzione;
• rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione, compresi quelli derivanti dalla variazione dell’indice Istat, relativamente alla propria posizione.

I comproprietari che non aderiscono alla cedolare secca, invece, continuano a essere soggetti al regime fiscale ordinario per la quota di canone a loro attribuibile.

Imposta di registro nella locazione cointestata

Come evidenziato dal Fisco, i comproprietari che scelgono la cedolare secca sono esonerati dal versamento dell’imposta di registro per tutta la durata dell’opzione. I locatori che non esercitano l’opzione devono invece continuare a versare l’imposta di registro. 

Nel caso di immobile in comproprietà, l’imposta deve essere determinata tenendo conto della quota di canone attribuibile a ciascun proprietario, in relazione alla percentuale di possesso dell’immobile.

È importante dunque sapere che l’adesione alla cedolare secca da parte di un solo comproprietario non elimina automaticamente l’imposta di registro per gli altri proprietari che hanno scelto di rimanere nel regime ordinario.

Imposta di bollo, attenzione all’obbligo

Un altro aspetto importante riguarda l’imposta di bollo. Anche quando uno o più comproprietari esercitano l’opzione per la cedolare secca, deve essere considerato l’obbligo relativo all’imposta di bollo sul contratto di locazione, secondo le regole applicabili al caso concreto.

È quindi importante distinguere l’esenzione dall’imposta di registro prevista per i soggetti che aderiscono alla cedolare secca dagli altri adempimenti fiscali connessi alla registrazione del contratto.

La rinuncia agli aggiornamenti del canone

C’è poi da considerare la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione. Il locatore che opta per la cedolare secca deve rinunciare agli aggiornamenti del canone, compresi quelli collegati alla variazione dell’indice Istat.