Mutuo al 90 per cento, come funziona e quando si può davvero ottenerlo

Per molti, acquistare casa rappresenta uno dei più importanti traguardi della vita. Eppure, non sempre si hanno a disposizione le somme necessarie, soprattutto a fronte dei cospicui anticipi che vengono richiesti dalle banche per accordare finanziamenti. Ma come funziona il mutuo al 90 per cento? In linea generale, si tratta di una soluzione che permette all’istituto di credito di erogare fino al 90% del valore dell’immobile, richiedendo quindi al mutuatario soltanto il 10% da coprire con propri fondi. È la soluzione ideale per chi ha poca liquidità, tuttavia non è semplice ottenerla: per questo, è utile utilizzare strumenti online per trovare il mutuo migliore e le banche più favorevoli.

Cosa si intende per mutuo al 90%

Per mutuo al 90% si intende un finanziamento ipotecario in cui la banca eroga fino al 90 per cento del valore dell’immobile oggetto di acquisto o, ancora, del minore rapporto tra valore dell’edificio e prezzo di compravendita. 

In altre parole, si tratta di una soluzione di finanziamento che permette al mutuatario di coprire solo il 10% del prezzo d’acquisto con propri fondi e, di conseguenza, adatta anche a chi non dispone di elevati risparmi. A questo scopo, è utile sapere che:

• si tratta di un Loan-to-Value (LTV) elevato, superiore al limite dell’80% solitamente offerto dalla maggior parte degli istituti di credito;
• prevede solitamente durate medio lunghe, tra i 20 e i 40 anni, per ridurre il peso relativo delle rate, in virtù di un importo erogato molto generoso.

Proprio perché la sostenibilità di un mutuo al 90% richiede un impegno temporaneamente esteso e rate potenzialmente importanti, prima di procedere alla richiesta è utile valutare il piano d’ammortamento, ad esempio con strumenti online per calcolare il mutuo.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di un mutuo al 90%

Scegliere un mutuo con un LTV così elevato comporta, giocoforza, delle importanti riflessioni. È infatti indispensabile analizzarne con attenzione sia i vantaggi che gli svantaggi, con particolare attenzione alle proprie disponibilità economiche. Fra gli elementi positivi di questo finanziamento, emergono le possibilità di:

• accedere al credito anche in assenza di grandi risparmi;
• conservare una preziosa liquidità, ad esempio per spese impreviste, il trasloco o l’arredamento;
• approfittare di un processo di verifica ed erogazione meno stringente rispetto ai mutui al 100%, raramente concessi dagli istituti di credito.

Fra gli svantaggi da prendere in debita considerazione, invece, vi rientrano:

• dei tassi per i mutui al 90 per cento tendenzialmente più alti rispetto a quelli previsti per coperture più tradizionali, perché la banca tende ad applicare uno spread più oneroso, in virtù del maggior rischio;
• delle rate mensili più corpose, in vista di un capitale di partenza superiore da restituire;
• un’erogazione spesso legata alla presenza di forti garanzie, sia pubbliche che private, e valutazioni del merito creditizio estremamente più rigide.

Come ottenere un mutuo al 90 per cento

Richiedere un finanziamento che sfiora la totalità del valore della casa non è mai scontato, anche perché l’erogazione non è automatica. Secondo le norme sul credito fondiario, come l’articolo 38 del TUB e la delibera CICR 22 aprile 1995, le banche devono attenersi al limite ordinario dell’80% del valore dei beni ipotecati, elevabile con garanzie integrative. In virtù di questa considerazione, è quindi utile chiedersi se effettivamente esiste il mutuo al 90 per cento.

Magnific

Per superare le classiche soglie dell’anticipo al 20% per il mutuo, gli istituti di credito richiedono delle tutele integrative. Di conseguenza, per ottenere un finanziamento prossimo alla totalità del valore dell’immobile, sarà necessario:

• presentare garanzie aggiuntive, che spesso si traducono nell’accesso a fondi statali appositamente pensati per le fasce di popolazione più fragili;
• avvalersi di garanti particolarmente solidi, dal patrimonio o dallo stipendio tale da ridurre il rischio per l’istituto di credito;
• stipulare polizze assicurative accessorie che permettano di tutelare la banca, in particolare per tutta la quota che eccede la normale soglia dell’80%. 

Dal punto di vista pratico, la procedura di richiesta non è dissimile ai mutui più classici. Di solito, serve presentare:

• la documentazione completa della propria situazione reddituale, incluso il contratto di lavoro, le ultime buste paga, le ultime Certificazioni Uniche e la dichiarazione dei redditi;
• i documenti relativi all’immobile, come le visure catastali e le planimetrie, affinché possa essere eseguita la perizia.

Quali sono i requisiti generali per un mutuo al 90%

Oltre alla capacità di anticipare il 10% del valore dell’immobile, e fornire delle garanzie aggiuntive che possano giustificare un LTV così elevato, i requisiti di un mutuo al 90 per cento non sono dissimili a finanziamenti più classici. In particolare, gli istituti di credito tendono a valutare positivamente:

• una situazione reddituale stabile, meglio se da lavoro dipendente, per garantire continuità nel pagamento delle rate;
• un rapporto tra stipendio mensile e peso delle rate non superiore al 30-35%, al fine di limitare il rischio d’insolvenza;
• una buona reputazione creditizia, con l’assenza di segnalazioni negative come cattivi pagatori nei SIC, quali il CRIF;
• un’età compatibile con la durata del mutuo, considerando che la maggior parte delle banche non concede finanziamenti se, alla loro estinzione, il richiedente ha più di 75-80 anni.

Quando il mutuo Consap permette di ottenere il 90%

Il modo più semplice per ottenere l’erogazione di un mutuo al 90 per cento è affidarsi a solide garanzie, come quella statale prevista dal cosiddetto mutuo Consap. Più propriamente noto come Fondo di Garanzia Prima Casa, permette infatti di ottenere una garanzia pubblica fino all’80% sulla quota capitale, permettendo così alle banche aderenti di concedere mutui anche al 100%.

Tuttavia, il beneficio è riservato ad alcune categorie specifiche di contribuenti, in presenza di alcune specifiche condizioni:

• giovani e coppie under 36;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli a carico;
• famiglie numerose;
• conduttori di alloggi in edilizia pubblica.

La soglia ISEE per la garanzia rafforzata - fino all’80% - è generalmente di 40.000 euro, che può innalzarsi a 45.000 euro per nuclei con quattro figli under 21 e a 50.000 euro per cinque o più figli. In questi casi la garanzia può raggiungere percentuali più elevate, fino al 90%.

In più, è richiesto che l’immobile sia l’abitazione principale, non appartenga a categorie catastali di lusso - l’A/1, l’A/8 e l’A/9 - e che il finanziamento non superi il tetto massimo di 250.000 euro.

È possibile ottenere il 90% senza garanzie statali?

Proprio perché i limiti sono stringenti, non è sempre possibile avvalersi di garanzie statali per il finanziamento. Ma è possibile ottenere un mutuo al 90 per cento senza Consap? In linea generale, se previsto nell’offerta commerciale del proprio istituto di credito e in presenza di garanzie personali molto solide, l’erogazione di un mutuo con un LTV così alto non è un miraggio.

Magnific

Per chi non rientra nei requisiti Consap, come nel caso di un mutuo al 90 per cento per over 36, le difficoltà sono però oggettivamente maggiori. Come accennato in precedenza, spesso il cliente deve infatti accettare:

• l’accensione di una polizza fideiussoria privata, per la porzione di capitale eccedente all’80%;
• l’applicazione di uno spread meno vantaggioso;
• il ricorso a garanzie, come altri immobili ipotecari, oppure la presenza di garanti dal patrimonio solidissimo.

Si può sottoscrivere un mutuo al 90% per la seconda casa?

Ottenere un finanziamento dal Loan-to-Value così elevato è più complesso, quando l’erogazione non è finalizzata all’acquisto dell’abitazione principale. Per l’acquisto di case vacanza o immobili da investimento, le banche tendono infatti ad applicare limiti inferiori rispetto al canonico 80%, spesso scendendo fino al 60 o al 70%, perché si tratta di beni voluttuari e, di conseguenza, con un maggiore rischio d’insolvenza.

Nonostante questo, ottenere un mutuo al 90 per cento per la seconda casa non è del tutto impossibile, purché il richiedente:

• possa offrire forti garanzie reali, come l’iscrizione di una seconda ipotetica su un immobile già di proprietà, libero da precedenti vincoli;
• dimostri un profilo patrimoniale e reddituale di altissimo livello, che garantisca la tenuta finanziaria anche in caso di imprevisti;
• sia disposto a sostenere tassi d’interesse significativamente più elevati e uno spread alto, applicato dalla banca proprio perché il rischio d’insolvenza è maggiore.

Quali alternative ci sono al mutuo al 90%

In considerazione di una più ridotta probabilità di approvazione, e del peso relativo sulle proprie finanze, è infine utile valutare delle alternative a un finanziamento con LTV al 90%. Ad esempio, si può pensare di:

• scegliere la formula dell’affitto con riscatto, che permette di acquistare l’immobile dopo un periodo di locazione - ad esempio, 5 anni - quando le finanze saranno più floride e si potrà abbassare il Loan-to-Value;
• optare per il rent-to-buy, che permette di vivere nell’immobile pagando un canone mensile, di cui una percentuale viene accantonata in anticipo per un acquisto futuro, riducendo così la somma necessaria per il mutuo;
• sottoscrivere un mutuo con cointestatario che, oltre a garantire una posizione reddituale più solida, permette anche di ridurre l’importo richiesto alla banca in virtù di maggiori fondi iniziali. 

Infine, si può decidere di accettare un prestito a condizioni meno favorevoli, ad esempio per non perdere un'occasione immobiliare, pianificando di utilizzare in futuro una surroga del mutuo al 90%, per trasferire il finanziamento a una banca dalle condizioni migliori.