Quanto costa comprare e affittare casa nel quartiere più "cool" del mondo

Né a New York né a Londra. Il quartiere più "cool" del mondo si trova a Madrid, ed è uno dei più famosi e storici della Capitale: Lavapiés-Embajadores. Questa è la conclusione a cui è giunta la rivista britannica "Time Out", che ha pubblicato una classifica dei 50 quartieri più in voga su scala globale.

I redattori del sito, gli esperti e più di 15.000 intervistati hanno partecipato allo studio. Alle spalle di Madrid, le prime posizioni sono occupate dai quartieri di Euljiro (Seoul), Nueva Villa de Aburrá (Medellín), Metaxourgeio (Atene) e Princípe Real (Lisbona). L’Italia è presente in classifica solo alla ventitreesima posizione, con il Rione Monti di Roma.

Nel caso del quartiere di Madrid, la rivista sottolinea come sia il più “colorato” della città. Lì convivono persone provenienti da tutto il mondo, che si mescolano nella vita culturale, artistica, gastronomica e notturna. Il Rastro, il Museo Reina Sofía, La Casa Encendida e la Plaza de Tirso de Molina sono i centri di gravità di questa zona. Per dirla con le parole di Time Out, Lavapiés-Embajadores è "una prova vivente di come Madrid si stia trasformando e stia avanzando verso il futuro senza rinunciare al suo passato".

Plaza de Lavapiés idealista

Il fascino del "barrio"

È sempre stata una zona umile, dove, fino agli anni '80, vivevano per lo più persone anziane in edifici le cui porte dell'appartamento si aprivano su un patio interno (una struttura tipica della vecchia Madrid). Attualmente, grazie a prezzi di affitto più economici rispetto ad altre zone della città e all'aspetto multiculturale dell'area, i più giovani si sono trasferiti qui e vivono insieme ai residenti più anziani e a quelli di circa 88 nazionalità diverse.

I ristoranti indiani sono affollati tanto quanto le vicine taverne tradizionali di Madrid e il multiculturalismo costituisce il tessuto sociale che tiene insieme Lavapiés. Sempre qui si celebra il festival di San Lorenzo, la grande festa si svolge ogni agosto e riempie le strade di gente del posto e visitatori. Tapapiés, invece, è il percorso di tapas dal sapore internazionale di una settimana che ormai è diventato un must nel calendario d’eventi.

Il mercato immobiliare a Lavapiés-Embajadores

Prendendo spunto da questo riconoscimento, idealista/news ha approfondito alcuni aspetti interessanti sul “barrio” di Lavapiés-Embajadores: quanto costa comprare e affittare una casa, quante case sono disponibili in questo momento, qual è la superficie media o quali sono le più costose ed economiche della zona:

Prezzo al mq, il picco massimo nel 2007

Il prezzo delle case in questo quartiere si è attestato, alla fine dello scorso anno, a 4.017 euro per mq secondo i dati di idealista. Questa è la cifra più alta dal 2007 a oggi. Solo lo scorso anno il prezzo è aumentato del 24%, una percentuale che sale a 47,6 se si confronta il prezzo corrente con quello del 2012, quando ha segnato i minimi della crisi. Un segno evidente di come sia ormai una delle zone più alla moda della Capitale spagnola per comprare casa. Secondo idealista/data, gli annunci più visti per Lavapiés sono appartamenti con una sola camera da letto, con un prezzo di circa 168mila euro.

Lavapiés-Embajadores si trova nel distretto centrale, con un prezzo medio di 4.987 euro/mq riscontrato alla fine del secondo trimestre, il quarto più alto di Madrid. Solo Chamartín (5.007 euro/mq), Chamberí (5.202 euro/mq) e Salamanca (5.930 euro/mq) lo superano. Se teniamo conto del prezzo medio delle abitazioni di tutto il Paese (1.664 euro alla fine di giugno), il mq in questo quartiere è tre volte più caro della media nazionale.

L'affitto costa 20 euro al mq

Il prezzo medio dell'affitto degli appartamenti a Lavapiés-Embajadores, analizzando le offerte attualmente presenti su idealista, è di circa 19,75 euro al mq. Questo prezzo supera di gran lunga la media di Madrid (16,1 euro nel secondo trimestre) e Barcellona (17,21 euro), che sono anche i due capoluoghi di provincia con i prezzi più alti del Paese. Per quanto riguarda la media dell'intera Spagna (10,8 euro), affittare una casa a Lavapiés-Embajadores è quasi due volte più costoso.

Secondo idealista/data, Lavapiés-Embajadores è, insieme a Malasaña, il quartiere più richiesto di Madrid per affittare casa. L’appartamento tipo di Lavapiés ha una camera da letto e costa circa 820 euro al mese, rispetto ai 990 di Malasaña. Mentre l'appartamento con due camere da letto in entrambi i quartieri costa circa 1.250 euro al mese.

Ci sono più di mille appartamenti disponibili

Attualmente ci sono più di mille annunci di casa in questo quartiere su idealista. La maggior parte sono case usate in vendita (598 annunci), con un prezzo medio di 4.547 euro/mq, mentre ci sono 485 case in affitto, a 19,75 euro/mq. Abbiamo anche trovato 112 annunci per camere in appartamenti condivisi.

Tra le case in vendita ne troviamo solo cinque che costano meno di 100mila euro (e hanno meno di 40 mq), mentre ce ne sono più di una dozzina che costano più di un milione di euro. Naturalmente, queste case hanno tra i 136 mq e gli oltre 500 mq. Nel caso di appartamenti in affitto, gli annunci variano da 450 e 2.850 euro.

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Le compravendite sono aumentate del 42% in un anno

Lo scorso anno a Lavapiés-Embajadores sono state effettuate 981 vendite di case, con una media di 2,7 operazioni giornaliere. La cifra rappresenta appena il 2% delle transazioni dell'intera città, sebbene il suo aumento sia rappresentativo. Nel 2016 sono state effettuate 688 operazioni, il che significa che in un solo anno gli acquisti sono aumentati del 42%. A Madrid, l'aumento era del 23%, mentre in tutto il Paese era del 14,6%.

Inoltre, dobbiamo tenere presente che nel quartiere c’erano 24.941 case alla fine dello scorso anno, una cifra molto bassa se confrontata con il totale della Capitale (2,85 milioni).

Le case sono più piccole della media

Come spesso accade nelle grandi città, le case del centro sono generalmente più piccole di quelle situate in periferia. Tanto i proprietari quanto gli inquilini preferiscono rinunciare a uno spazio più ampio in cambio di una buona posizione.

Nel caso di Lavapiés-Embajadores, la superficie media delle case è attualmente di circa 56 mq, secondo i dati del Comune di Madrid. La media nella Capitale, invece, è di circa 84 mq.

Un fatto curioso è che le case di nuova costruzione sono più piccole di quelle di seconda mano. Nel 2016, ad esempio, le nuove costruzioni avevano una dimensione media di 48,48 mq, rispetto ai 58,53 mq di quelle di seconda mano. E questo schema è stato ripetuto l'anno scorso: 49,4 mq contro 56,2 mq.

Più densità, più giovani e più locali

Il quartiere Embajadores è il secondo più grande del distretto centro con 103.37 ettari (l'intera area si estende per circa 523 ettari), ma è il più popoloso (la densità è di 432 abitanti per ettaro, contro una media di 252 nel resto dei quartieri del centro o 267 nel caso del quartiere Salamanca).

Ma è anche il quartiere più “giovane” (gli abitanti del “barrio” hanno meno di 43 anni in media, rispetto ai 44 o 46 centro di Salamanca o La Latina). Inoltre, dei quasi 17.000 locali del distretto centro, circa 4.000 si trovano in Lavapiés-Embajadores.

Tuttavia, il reddito medio del quartiere è inferiore alla media comunale. Gli ultimi dati ufficiali per l'anno finanziario 2015, rilevano che il reddito netto medio per a Lavapiés-Embajadores è di 26.000 euro, rispetto ai 38,534 euro della media cittadina e dei quasi 54.000 del quartiere Salamanca.