Il 2026 sarà un anno di svolta per il mercato immobiliare italiano

Il 2026 promette di essere un vero e proprio “anno di svolta” per il real estate del nostro Paese, che si posiziona tra i mercati più dinamici d’Europa, dopo un 2025 che conferma la solidità del mercato immobiliare italiano nonostante un contesto internazionale complesso.

L’anno, infatti, chiude in positivo: un settore residenziale che pesa per l’80% sul volume totale e che, con oltre 750mila transazioni, si conferma leader di mercato (+5% rispetto al 2024) e un settore turistico che è stato il segmento più dinamico, con una crescita degli investimenti dell’8-9%. Il mercato della locazione ha vissuto, infatti, nel 2025 uno sbilanciamento fortissimo verso le soluzioni a breve termine destinate al turismo, fenomeno particolarmente evidente nelle principali città d’arte italiane. Questo ha comportato un aumento medio dei canoni di locazione del 6-7% e una crescita a doppia cifra nelle città d’arte per gli affitti brevi. 

Il 2026 si preannuncia con il segno “più” per quanto riguarda le compravendite (stimate) che potrebbero riguardare tra le 790.000 e le 810.000 abitazioni, quindi in aumento del 4/5% sul 2025, con una crescita dei prezzi del +4/4,5%. Un trend che, se confermato, posizionerebbe l’Italia tra i Paesi con le migliori performance dell’Eurozona. 

Un'inversione di tendenza per il mercato degli affitti

Ma la vera novità potrebbe riguardare il settore turistico. Diversi fattori, infatti, fanno pensare che il 2026 potrebbe registrare un’inversione di tendenza nel mercato degli affitti in Italia, riequilibrandolo: è già in discussione il DDL per l’accelerazione delle procedure di sfratto per gli inquilini morosi, una misura che potrebbe indurre molti proprietari a rimettere sul mercato gli immobili che attualmente sono sfitti per timori connessi ai tempi e alle procedure legali finora esistenti e a scegliere il normale affitto residenziale piuttosto che destinare gli appartamenti esclusivamente a locazioni turistiche. 

A tal proposito, inoltre, l’ipotesi di un aumento della tassazione sugli affitti brevi - dall’attuale cedolare secca al 21% verso una aliquota al 26% per immobili destinati a locazione turistica -  potrebbe ridurre la convenienza economica degli affitti turistici, spingendo i proprietari verso locazioni residenziali tradizionali, calmierando così i canoni nelle zone più calde. 

Tra le proposte di riforma sugli “sfratti veloci” e l’incremento della tassazione sulle locazioni turistiche, si stima che potrebbero tornare sul mercato residenziale nel 2026 da 60.000 e 100.000 immobili, alleviando la pressione sui canoni e offrendo maggiori opportunità a famiglie e giovani professionisti. Una novità che potrebbe rappresentare una possibile soluzione a una delle problematiche che più ha creato difficoltà a famiglie e studenti in questi ultimi anni in Italia: l’assenza di case in affitto a prezzi accessibili.

Valorizzazione degli immobili sostenibili

Altra grande novità dell’anno che sta per arrivare riguarda la valorizzazione degli immobili certificati e sostenibili: la sostenibilità, infatti, non sarà più un optional ma un requisito fondamentale. Gli immobili con certificazione energetica elevata, oggi, mantengono un vantaggio competitivo del 15-18% rispetto alla media e nel 2026 questo gap potrebbe ampliarsi ulteriormente con l’entrata in vigore di nuove normative europee sulle prestazioni energetiche degli edifici.

Residenziale a parte, gli uffici, il settore del turismo e anche la logistica fanno segnare un più nel volume delle transazioni attese per il 2026 (e pure nell’aumento dei prezzi). Anche il mercato delle seconde case vacanza avrà una domanda sostenuta, stimata con un +8-10% del volume delle transazioni sul 2025 e un +4-5% sull’aumento dei prezzi. 

Insomma, un mercato immobiliare che, facilitato da alcune leve, si annuncia più forte di quello del 2025, che pure era in linea con un trend positivo. Senza dubbio una politica monetaria più favorevole e agevolazioni nell’accesso al credito, che si sommeranno a una domanda abitativa strutturalmente solida e al  ritorno (già in corso quest’anno) degli investimenti immobiliari dopo una fase di attesa. 

Stiamo assistendo, infatti, a una ripresa significativa degli investitori internazionali, particolarmente interessati al segmento hospitality e alle seconde case in località turistiche. Il regime di flat tax italiano, combinato con rendimenti interessanti e buona qualità della vita, rende il nostro Paese particolarmente competitivo rispetto ad altri mercati europei. 

Cosa aspettarsi da chi acquista e da chi investe? 

I driver principali nell'acquisto degli immobili saranno qualità costruttiva, efficienza energetica e posizione strategica. Per gli investitori, invece, il mercato è in espansione grazie a quelle opportunità che abbiamo già citato - hospitality (+6-8%) e seconde case (+8-10%) - e che mostrano le performance migliori. Unica grande incognita rimane quella del mercato degli affitti, che dipenderà dal legislatore. 

Senza interventi normativi, infatti, nel 2026 si registrerà un aumento del +7-8% di canoni residenziali nelle città principali e un +5-6% di crescita degli affitti turistici, con una permanenza dello squilibrio tra domanda e offerta residenziale. Se, invece, dovessero essere approvate le riforme di cui abbiamo parlato, non solo tornerebbero sul mercato 60.000-100.000 unità con una crescita moderata dei canoni residenziali ( +3-4%), ma questo concorrerebbe a portando il mercato verso un riequilibrio graduale tra offerta turistica e residenziale.