I Millennial traineranno il mercato immobiliare USA

Il mercato immobiliare è caratterizzato dallo squilibrio tra l’offerta scarsa e la domanda elevata che mette sotto pressione i prezzi. L’aumento dei prezzi delle abitazioni e dei tassi dei mutui rende difficile che i nuovi acquirenti possano permettersi l’acquisto. Ma non appena i prezzi inizieranno a scendere, molti Millennial che in precedenza non hanno potuto acquistare una casa saranno pronti a farlo. Tom Mansley, Investment Director di GAM, propone una riflessione sui Millennial e sul lotro ruolo nel mercato immobiliare Usa.

Tassi dei mutui, per gli Usa non sono un problema

La politica monetaria della Federal Reserve, sostiene Mansley, è stata molto accomodante per un lungo periodo di tempo, e ora ha dovuto alzare i tassi e ridimensionare il proprio stato patrimoniale. Allo stesso tempo, gli stimoli della politica monetaria della banca centrale si sommano quelli della politica fiscale del governo, provocando un’inflazione elevata che la Fed ora deve controbilanciare.

Secondo Mansley, i consumatori americani sono in grado di sostenere i rialzi dei tassi di interesse. Il rapporto tra debito e reddito delle famiglie è sceso molto negli ultimi 15 anni, ovvero c’è meno debito rispetto al reddito. Il rapporto tra debito e reddito è tornato sui livelli precedenti ai primi anni 2000.

L’altro fattore da considerare è che i consumatori hanno sfruttato un periodo di bassi tassi di interesse per rifinanziare il debito e bloccare i tassi. Per esempio, molti negli Stati Uniti hanno un mutuo trentennale con un tasso fisso del 3%, dunque si sono assicurati un tasso di interesse basso con un livello di debito basso.

Case Usa, se i prezzi scendono i Millennial comprano

La generazione dei Millennial ha una forte influenza sull’economia e sulla società civile degli Usa. Qualche anno fa i Millennial che prima preferivano l'affitto hanno iniziato ad acquistare case per cui la disponibilità di abitazioni sul mercato è diminuita. Quando i prezzi immobiliari inizieranno a scendere, sempre più Millennial che in precedenza non hanno potuto acquistare una casa saranno pronti a farlo. È probabile che i prezzi delle abitazioni scendano un po’ (forse del 10%) per cui saranno più convenienti e i Millennial torneranno ad acquistare.

Mutui Usa, quelli vecchi proteggono dal calo dei prezzi

In tale scenario, preferiamo i mutui ipotecari di vecchissima data e abbiamo in portafoglio una percentuale elevata di mutui che sono stati emessi prima del 2008. Con i mutui ipotecari di 15 anni fa, i prezzi dovranno scendere molto più che durante la crisi finanziaria globale per riportare il prezzo dell’immobile al costo originario. Inoltre, i saldi ipotecari sono inferiori a quando sono stati emessi inizialmente. Un mutuo vecchio di 15 anni ha un cuscinetto di capitale più ampio e il mutuatario ha dimostrato la capacità di pagare, il che diventa più facile col passare del tempo. Di conseguenza, secondo noi questo tipo di mutui ipotecari resisterà meglio alla recessione e al calo dei prezzi immobiliari.