L'accesso agli alloggi è diventato uno dei principali problemi della più grande economia mondiale. Secondo il Joint Center for Housing Studies dell'Università di Harvard, la costruzione di nuove abitazioni negli Stati Uniti non è in grado di colmare il deficit stimato di 4 milioni di unità, mentre i prezzi delle case sono aumentati fino al 60% rispetto al periodo pre-pandemia.
Ciò rende impossibile per molte famiglie permettersi una casa, sebbene uno studio del think tank New America affermi che un quarto delle case di proprietà negli Stati Uniti ha un valore inferiore a 200.000 dollari, circa 171.000 euro al tasso di cambio attuale. Queste sono note come Naturally Occurring Affordable Housing (NOAH), ovvero abitazioni accessibili a prezzi contenuti presenti sul territorio.
In tutto il Paese ci sono più di 22 milioni di case sfitte, da città come Filadelfia, Chicago, Memphis e Detroit (con oltre 68.000 case sfitte) a St. Louis ed El Paso, così come altre città di piccole e medie dimensioni a livello nazionale. Molte di queste aree hanno registrato un calo demografico significativo nella seconda metà del XX secolo, ma si prevede che cresceranno poiché il caldo torrido e i prezzi alle stelle spingono i residenti della Sun Belt (gli stati del sud) a trasferirsi nell'entroterra.
Inoltre, molte di queste case risalgono al boom edilizio del secondo dopoguerra, quando oltre il 70% delle nuove costruzioni aveva una superficie inferiore a 130 metri quadrati. Queste abitazioni hanno ormai più di 75 anni e molte necessitano di riparazioni, il che significa che spesso non soddisfano i requisiti minimi per un mutuo tradizionale, anche quando è disponibile un acquirente disposto ad acquistarle.
Spesso, le famiglie che vivono in queste case a prezzi accessibili non possono permettersi le riparazioni necessarie per adeguare le proprie abitazioni ai requisiti per un mutuo, e i programmi di assistenza per la ristrutturazione delle case sono sottofinanziati e scarsi. Il più grande programma federale per le riparazioni domestiche è il programma di assicurazione per la riqualificazione abitativa 203(k) della Federal Housing Administration (FHA), ma meno dell'1% dei beneficiari idonei ne usufruisce.
Il risultato è un circolo vizioso: queste case non soddisfano i requisiti per ottenere un mutuo ipotecario perché sono in cattive condizioni, ma non ci sono praticamente finanziamenti disponibili per ripararle.
Poiché ottenere un mutuo è difficile, questo segmento del mercato immobiliare è rimasto pressoché invariato negli ultimi anni. La maggior parte delle famiglie non ha la possibilità di acquistare queste case a prezzi accessibili, non per una scarsa domanda, ma perché il sistema di finanziamento per l'acquisto di immobili è praticamente inesistente. Tra il 2004 e il 2021, l'erogazione di prestiti negli Stati Uniti per importi inferiori a 150.000 dollari è diminuita di quasi il 70%, secondo il Pew Charitable Trusts.
Queste case non soddisfano i requisiti per ottenere un mutuo ipotecario perché sono in cattive condizioni, ma non ci sono praticamente finanziamenti disponibili per ripararle.
L'aumento dei costi fissi dei prestiti, gli eventi imprevisti derivanti dalle normative di riforma del sistema finanziario (Dodd-Frank Act) e il consolidamento del settore bancario hanno reso questi piccoli prestiti non redditizi. Per una banca, erogare un prestito di 75.000 dollari è quasi come erogarne uno di 750.000, ma il profitto è significativamente inferiore. Ecco perché molte banche non li offrono nemmeno.
Il fatto è che il 97% delle famiglie americane che decidono di acquistare la loro prima casa si affida a un mutuo per completare l'acquisto. Quindi, quando una banca non approva un mutuo, anche una famiglia con una buona storia creditizia non può comprare una casa, a prescindere da quanto sia conveniente il prezzo, e le case rimangono vuote. Molte si deteriorano fino a diventare non più redditizie e scompaiono dal mercato. Quelle che sono ancora abitabili vengono solitamente acquistate da chi paga in contanti e poi immesse sul mercato degli affitti.
La conseguenza di questo problema è che milioni di case che potrebbero essere accessibili a chi acquista per la prima volta si trovano in un limbo finanziario: troppo complicate per la maggior parte degli acquirenti e troppo ignorate dai politici per poter essere affrontate. "Facciamo fatica a costruire nuove case abbastanza velocemente, mentre milioni di case esistenti a prezzi accessibili si deteriorano silenziosamente", sottolineano diversi esperti.
C'è speranza grazie ai prestiti pubblici che combinano acquisto e ristrutturazione
Le famiglie che desiderano acquistare casa sono in attesa. Ciò che manca è l'infrastruttura finanziaria che le metta in contatto. Come dimostrano diverse regioni degli Stati Uniti, colmare questo divario è possibile. Nonostante questa situazione, città e stati al centro della crisi stanno innovando per offrire prestiti e assistenza per la ristrutturazione e l'acquisto di immobili.
Il "Programma di mutui ipotecari" di Detroit offre un prestito combinato per l'acquisto e la ristrutturazione di case che le banche tradizionali non approvano, raggruppando i costi di acquisto e riparazione in un unico prestito che consente alle case più vecchie di tornare sul mercato.
Il "Project Resurrection" di Chicago offre prestiti per la ristrutturazione a favore dei residenti di lunga data, ai quali viene concessa la cancellazione del debito fino a 75.000 dollari per la loro permanenza nel quartiere di Pilsen, in fase di riqualificazione.
CHN Housing Partners , con sede in Ohio, ha sviluppato un prodotto che affronta sia l'ostacolo del finanziamento che quello delle condizioni dell'abitazione: un secondo mutuo per le riparazioni, abbinato a un primo mutuo flessibile, pensato appositamente per le case più datate.
Da parte sua, l'organizzazione no-profit Fahe, con sede nel Kentucky, funge da centro di coordinamento per oltre 50 organizzazioni no-profit e istituzioni finanziarie per lo sviluppo comunitario (CDFI) che forniscono finanziamenti per l'acquisto di case alle comunità a basso reddito nella regione degli Appalachi.
Questi programmi aumentano l'offerta in modo più economico, rapido e sostenibile rispetto alla costruzione di nuove case. Nessuno di essi è attivo a livello nazionale, almeno non ancora.
Anche il governo federale ha un ruolo cruciale da svolgere nel facilitare l'accesso ad alloggi a prezzi accessibili, e si cominciano a vedere dei progressi. Il recente ordine esecutivo dell'amministrazione Trump sulla promozione dell'accesso al credito ipotecario compie passi importanti per ridurre i costi di conformità per le banche locali ed esentare i mutui a basso costo dai limiti e dalle commissioni che li rendono non redditizi.
Il 21st Century Housing Access Act, approvato dal Senato a marzo, propone anche di rivedere i limiti delle commissioni e di creare incentivi per coloro che offrono prestiti a basso costo. Forse l'aspetto più significativo è il Comprehensive Home Repair Act, che creerebbe un programma pilota federale pionieristico, convogliando sovvenzioni a organizzazioni statali e locali, comprese organizzazioni non profit e istituzioni finanziarie per lo sviluppo comunitario (CDFI), per finanziare le riparazioni di case per proprietari a basso reddito e piccoli locatori.
Enti governativi, organizzazioni non profit, aziende private e altri soggetti interessati possono incrementare il flusso di capitali verso enti locali, cooperative di credito di piccolo importo o banche di comunità. Il finanziamento di programmi innovativi, come i prodotti di prestito per l'acquisto e la ristrutturazione di immobili e i programmi di mutuo ipotecario di secondo grado per le riparazioni domestiche, consentirà loro di raggiungere un maggior numero di acquirenti.
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