Molti politici, tra cui Donald Trump, sognano di ottenere entrambe le cose: "vogliono che gli immobili diventino più accessibili, desiderando al contempo che i prezzi delle case aumentino a beneficio di chi possiede già un immobile". Un governo in grado di realizzare entrambi gli obiettivi rappresenterebbe l'esempio perfetto di un "tentativo di compiere l'impossibile". Allo stato attuale, solo i proprietari di immobili ne hanno tratto vantaggio: in molti paesi sviluppati, i prezzi delle abitazioni si attestano su livelli vicini ai massimi storici.
Al contrario, chi intende acquistare una casa si è trovato in una posizione di svantaggio, soprattutto dopo che l'inflazione post-pandemica ha fatto salire i rendimenti obbligazionari nel biennio 2022-2023, rendendo i mutui più costosi.
Attualmente, i rendimenti obbligazionari stanno tornando a salire – e con essi i tassi di interesse sui mutui – mentre le banche centrali alzano i tassi per contrastare un'inflazione persistente, e i governi si trovano in difficoltà sotto il peso di un debito eccessivo e di tensioni di bilancio.
Negli Stati Uniti, il tasso di interesse medio per un nuovo mutuo trentennale supera il 7%: un valore superiore al 6% registrato un anno fa e quasi il doppio rispetto ai livelli pre-pandemia. Anche in altri paesi sviluppati i costi di finanziamento sono in aumento. Questa volta, però, il risultato potrebbe essere un calo dei prezzi degli immobili; un esito che i politici – nonostante la loro tendenza a voler ottenere tutto – dovrebbero in realtà accogliere con favore.
Questa nuova ondata di rialzi dei tassi di interesse non è ancora intensa quanto la precedente. Tuttavia, l'attuale mercato immobiliare è meno resiliente. Data la diffusione dei mutui a tasso variabile in diversi paesi, la prospettiva di rate mensili più elevate potrebbe scoraggiare gli acquirenti, tanto più che le famiglie hanno ormai in gran parte esaurito i risparmi accumulati durante la pandemia. D'altro canto, l'offerta di immobili è leggermente aumentata rispetto agli anni 2010
È improbabile che i prezzi delle abitazioni scendano in modo significativo in termini nominali: un evento che si verifica raramente, se non durante gravi recessioni. Ciononostante, anche un calo dei prezzi, una volta adeguati all'inflazione, potrebbe rivelarsi salutare.
Innanzitutto, se molte persone non possono permettersi di acquistare una casa, ciò grava sull'economia, in particolare nelle grandi città che costituiscono il motore del commercio nel XXI secolo. Sebbene negli Stati Uniti la crescita dei salari abbia chiaramente superato l'inflazione, negli ultimi anni il costo complessivo dell'acquisto di un'abitazione è aumentato ancora più rapidamente. Una maggiore accessibilità agli alloggi sarebbe particolarmente vantaggiosa per chi acquista una casa per la prima volta, persone che incontrano maggiori difficoltà a risparmiare una somma sufficiente per l'anticipo
Il calo dei prezzi potrebbe inoltre rilanciare il mercato immobiliare. Negli ultimi anni, il mercato è rimasto del tutto stagnante in contesti in cui i mutui a tasso fisso rappresentano la norma, come negli Stati Uniti. Lì, i proprietari di casa hanno mantenuto mutui con tassi di interesse estremamente bassi; di conseguenza, negli ultimi quattro anni il numero di transazioni immobiliari è stato inferiore a qualsiasi altro periodo successivo alla crisi finanziaria globale del 2007–2009. Ciò ha frenato il dinamismo economico, riducendo la propensione delle persone a trasferirsi alla ricerca di migliori opportunità lavorative. Nell'attuale clima economico, i proprietari di casa potrebbero finalmente decidere di vendere, anziché attendere un'ulteriore flessione dei prezzi.
La casa un buon o cattivo investimento?
Un ulteriore vantaggio di una flessione del mercato immobiliare è che essa ricorda alle persone come la casa rappresenti, nel lungo periodo, un cattivo investimento. Per decenni, i governi hanno incoraggiato le famiglie a considerare la propria abitazione come una forma di risparmio, offrendo in molti Paesi svariati incentivi fiscali. Come attività finanziaria, l'immobile presenta dei pregi: gli investitori possono ottenere un rendimento extra dovuto alla sua scarsa liquidità e, per i comuni cittadini, esso costituisce un mezzo per accedere alla leva finanziaria (prescindendo dal mondo complesso e rischioso degli investimenti in opzioni finanziarie destinati al grande pubblico).
Tuttavia, considerare la propria abitazione principale come un’attività finanziaria va contro alcuni principi fondamentali dell’investimento; un aspetto che diventa evidente quando i prezzi scendono. Si tratta di un bene non diversificato (a meno che non si sia professionisti nel settore degli affitti immobiliari), i rischi a esso associati sono difficili da coprire (le assicurazioni offrono solo una protezione limitata) e il suo rendimento è fortemente correlato al reddito futuro del proprietario (una flessione economica potrebbe determinare sia una riduzione dei salari che un calo del valore dell’immobile).
Più le finanze di una famiglia sono legate alla propria casa, maggiore è la tentazione di opporsi a nuovi progetti di sviluppo urbano, per il timore che questi possano ridurre il valore dell'immobile. Questo fenomeno è noto come NIMBY, ovvero "non nel mio giardino" (dall'inglese *Not In My Back Yard*)
Le cause del recente rialzo dei tassi di interesse – inflazione, indebitamento e tensioni geopolitiche – non sono certo motivo di festeggiamento. Ciononostante, il loro impatto sui prezzi degli immobili potrebbe offrire almeno una piccola consolazione a chi è alla ricerca di una casa da acquistare.
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