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Immobiliare retail, nuovi trend di crescita tra tecnologia e investimenti

shopping italia
Cambia il modo di fare shopping / Gtres
Autore: Redazione

Il settore retail è in evoluzione e rappresenta una fetta importante dell’immobiliare italiano. Le analisi di Tecnocasa, Jll e Nuveen Real Estate.

Immobiliare retail: prezzi d'acquisto e canoni di locazione

Secondo l’analisi delle compravendite realizzata dall’Ufficio Studi Tecnocasa, nel 2018, le transazioni nel settore commerciale sono aumentate del 4,6 % rispetto allo stesso periodo del 2017 e si sono portate a 29.463. I prezzi sono invece in ulteriore calo: -2,3% nelle vie di passaggio e -3,8% nelle vie non di passaggio. Una diminuzione che invoglia l’investitore, sia esso una società o un privato. Le soluzioni in via di passaggio hanno perso il 35,6% del loro valore, a partire dal primo semestre del 2008 al primo semestre 2018, quelli in via non di passaggio li 42,4%.

Il segmento dei negozi è da sempre orientato alla locazione che, infatti, interessa l’80,8% delle richieste. Solo il 19,2% della domanda è per comprare l’immobile. Il 46,3% degli acquirenti lo fa per uso investimento, un dato abbastanza allineato con quello degli scorsi anni alla luce degli interessanti rendimenti da locazione che possono arrivare anche al 10% annuo lordo a seconda della rischiosità dell’investimento. Segue un 12% di richieste di acquisto per aprire attività di ristorazione e somministrazione.

La metratura più gettonata tra gli acquirenti è inferiore a 50 mq. Le città dove si è avuto il maggiore aumento delle transazioni sono Bologna (+31,4%), Palermo (+11,0%), Firenze (+7,1%) e Milano (+6,7%). Roma e Milano si confermano ai primi posti per numero di scambi: nella Capitale le transazioni sono state 1649, il capoluogo lombardo ne fa segnare 1710 confermando la sua crescita di attrattività.

GRAFICO CITTA

Big data: il nuovo trend del retail

Secondo Nuveen Real Estate, i criteri di design dello store ideale sono sempre più stringenti e non vi è più volontà di adattarsi a possibili imperfezioni (nella forma, dimensioni o posizione). Si richiede inoltre sempre più un vero e proprio “nuovo inizio”, ogni cinque anni, un processo di revisione in cui ogni componente per assicurare che l’approccio all’asset sia sempre corretto. L'era digitale e la crescente influenza della tecnologia nella vita dei consumatori rappresentano poi opportunità preziose, da cui il retail immobiliare può trarre importanti vantaggi. Il retail ha infatti la necessità di evolversi nella direzione di una maggiore sostenibilità: pertanto è opportuno che sappia allo stesso tempo cogliere gli aspetti positivi dei nuovi trend e contrastarne gli aspetti negativi.

I trend principali del retail, secondo Nuveen, sono:

1. Differenziazione offerta on-line e off-line

Il retail “tradizionale” ha innanzitutto la necessità di differenziare la sua offerta rispetto all’online. L'approccio più efficace punta a combinare il meglio delle due esperienze. Ciò significa rendere più efficiente il "consumer journey" (ad es. con parcheggi, percorsi, Wi-Fi), offrendo diverse opzioni per migliorare l'esperienza ovunque possibile (ad esempio attraverso app, carte fedeltà, realtà virtuale) facendo leva sulle possibilità offerte dal marketing digitale.

2. Gestione dei (big) data

Uno svantaggio chiave che differenzia il retail tradizionale dall’online è il divario nella raccolta delle informazioni. Ogni acquisto al dettaglio online genera una vasta gamma di dati, che consente analisi approfondite con la parallela ottimizzazione del percorso dell'utente. In confronto, le transazioni offline sono estremamente opache. Esistono tuttavia diverse opportunità da cogliere: la raccolta di più dati all’interno degli store fisici, attraverso sensori e servizi digitali; la spinta verso una maggiore condivisione dei dati tra tutte le parti interessate e l’utilizzo di veri e propri set di dati 'alternativi', come ad esempio la geolocalizzazione mobile e i dati sulle transazioni.

3. Brand nativi digitali

Infine, una sfida chiave per i proprietari degli asset è la forte dipendenza da retailer tradizionali che stiano affrontando con successo la transizione all'era digitale. Allo stesso tempo si sta creando tuttavia una nuova generazione di retailer che hanno avviato le loro attività online e che ora hanno un brand forte e una profonda conoscenza dei loro clienti. Man mano che crescono, questi marchi nativi digitali' pare comprendano che la presenza offline è ancora oggi una componente necessaria nella strategia di acquisizione di nuovi clienti. Questa nuova generazione ha priorità diverse rispetto ai retailer convenzionali e probabilmente non avrà mai le stesse esigenze di metratura, tipiche dei grandi retailer di oggi. Ciononostante questo trend evidente rinforza ancora oggi la percezione del fatto che il retail offline non sta svanendo, ma sta piuttosto evolvendo verso nuove forme.

Milano: nel retail un esempio da seguire

Nel suo rapporto “Milano Loves Shopping”, la società di servizi immobiliari internazionale JLL ha delineato la fotografia di un capoluogo lombardo come meta preferita per l’apertura di flagship store da parte di tutti i brand più importanti.

Negli ultimi 5 anni, secondo il report, circa 1,7 miliardi di euro sono stati investiti nel settore retail nelle zone centrali di Milano, pari al 92% degli investimenti totali fatti nella città. Il valore medio di una transazione è stato di 72,5 milioni di euro. Nel 2018, inoltre, circa 518 milioni di Euro sono stati investiti nel retail a Milano, dato che corrisponde al 60% circa del totale degli investimenti fatti in Italia in questo settore.

Il report individua, in particolare, 12 zone della città che risultano particolarmente attrattive e che concentrano 1.426 negozi e più di 1.000 marche

  • Quadrilatero della moda
  • Corso Venezia e San Babila
  • Duomo, Vittorio Emanuele e Galleria
  • Duomo food Hub
  • Piazza Cordusio
  • Via Dante
  • Via Torino
  • Corso Buenos Aires
  • Brera District
  • Corso Garibaldi
  • Porta Nuova
  • Corso Vercelli.

Per contro, decresce l’invenduto, con i picchi di vetrine vuote registrati Corso Buenos Aires (5%), il distretto di Brera (5%), Porta Nuova (5%).