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Retail high street: il potenziale dell'Italia per lo shopping esperienziale

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Gtres
Autore: floriana liuni

Cambiano i consumi, cambia l’immobiliare retail. In particolare le high street si fanno mix funzionale a cielo aperto. Clara Garibello ha commentato con idealista/news il report di Scenari Immobiliari sul tema.

Secondo quanto rilevato da “Shopping 2019”, il Rapporto sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia con focus high street Firenze, Venezia, Milano e Roma, a cura di Scenari Immobiliari, nel 2018 le transazioni del mercato immobiliare commerciale europeo hanno movimentato 53,8 miliardi di euro di investimenti complessivi, in leggera flessione rispetto all’anno precedente, con una previsione di crescita dell’1,3% per arrivare a 54,5 miliardi nel 2019. In Italia il fatturato immobiliare del settore commerciale nel 2018 ha raggiunto 8,9 miliardi di euro, che dovrebbero salire a 9,3 nel 2020.

Quali i trend principali nel settore retail?

“La principale evidenza è che real estate retail, per così dire, ha bisogno di compagnia, - spiega Clara Garibello, direttore di ricerca di Scenari Immobiliari. –Oggi non basta solo il negozio, ma occorre anche un contesto di leisuring e di experience. Serve insomma un mix funzionale: il retail da solo fatica ad imporsi, date le nuove tendenze nei consumi. Innanzitutto, per quanto riguarda l’aumento delle vendite on line, soprattutto nel nord Europa. In secondo luogo, il fatto che l’acquisto ormai è sempre più un’esperienza”.

Analizzando 137 progetti in Europa, si è evidenziata una forte polarizzazione tra diversi ambiti, aree geografiche, strutture, da parte degli investitori e nelle transazioni. In particolare si è vista una correlazione inversa tra investimenti nel real estate e aumento delle vendite online. Se nel 2015 gli investimenti nel comparto europeo avevano toccato i 65,4 miliardi di euro, negli anni successivi è stato registrato un calo a due cifre culminato nei quasi 54 miliardi del 2018, anno che dovrebbe segnare il punto di ripartenza del settore in previsione di un aumento di poco più di un punto percentuale per il 2019.

“L’atteggiamento degli investitori è stato di cautela a livello europeo – spiega Garibello, - perché l’attrattività degli immobili è inversa rispetto all’aumento delle venditeonline. I Paesi dell’area mediterranea, con penetrazione inferiore dell’ecommerce, hanno mostrato maggiore attrattività per gli investimenti, mentre per i Paesi del nord (Germania, Regno Unito) gli investitori sono stati meno attratti. Nel momento in cui l’e-commerce domina, infatti, il negozio diventa meno attraente in quanto il retailer preferisce dirottare risorse sul miglioramento del canale on line e non sui locali fisici. Ciò significa meno introiti per i negozi e quindi anche per chi vi investe. Nella fascia mediterranea, soprattutto in Italia, invece questo si è sentito meno, parte per la minore penetrazione delle vendite virtuali, parte per l’abbondanza di flussi turistici, ricchezza territoriale soprattutto per chi riesce a fare rete valorizzando le realtà locali. Una risorsa fondamentale per creare l’esperienza di shopping a tutto tondo”.

Il comparto italiano delle high street

Nel 2018 in Italia è proseguito il trend di crescita del giro d’affari del comparto commerciale: dopo il +4,2% registrato nel 2017, lo scorso anno l’incremento è stato pari al 2,9%, per 8,9 miliardi di euro di fatturato, e nel 2019 dovrebbe salire ancora a 9,1 miliardi (+2,2%), fino ai 9,3 del 2020.

Le transazioni avvenute nelle high street, cinque in totale, hanno visto un investimento complessivo di poco inferiore a cinquecento milioni di euro. Sebbene l’interesse resti concentrato su Milano e Roma, l’attrattività si è allargata anche ad altre città, come Venezia e Bologna. L’abbandono dei centri storici da parte delle attività terziarie apre costantemente occasioni di posizionamento per i retailer. Tuttavia, scarseggiano le dimensioni desiderate e un probabile fabbisogno di sviluppo in verticale diventa un’opportunità in più per gli investitori.

“Le high street in Italia sono mix funzionali naturali – spiega Clara Garibello, - perché inserite in città che offrono molto dal punto di vista esperienziale, in cui i retailer vogliono essere presenti. Tuttavia purtroppo sono concentrate solo in alcune città di particolare valore turistico ed artistico, come quelle che abbiamo considerato nel nostro studio. Per il retailer una vetrina sul mondo garantisce un introito consistente e diventa una maggiore garanzia per anche per l’investitore, che può essere più sicuro sulla solvibilità del suo tenant”.

Quali prospettive per le high street nel futuro? “Non tutte le high street sono attrattive allo stesso modo – risponde Garibello. – Sono favorite le città che offrono esperienze variegate, unendo allo shopping anche arte e cultura.  Le prospettive di sviluppo nel breve sono positive perché la conoscenza del settore limita l’incertezza legata al dilagare dell’online. L’Italia in genere avrà maggiori possibilità se riuscirà ad innovarsi coordinandosi col settore turistico e con le amministrazioni locali”.

Le high street nelle città italiane

Per quanto riguarda Milano, il turnover di insegne nelle high street nel periodo di rilevazione (ottobre – dicembre 2018) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente è stato di 77 retailer in uscita, 69 in entrata.

A Roma il 2018 è stato un anno abbastanza dinamico per il settore commerciale, la domanda dei retailer è stata vivace, anche se incentrata principalmente sulle high street e in prossimità dei flussi turistici. Si assiste a un processo di ottimizzazione e razionalizzazione della rete dei punti vendita per la maggior parte dei retailer. Soltanto i negozi che raggiungono i fatturati attesi restano attivi nella rete dei retailer, quelli meno strategici o con reddittività contenuta invece vengono chiusi, anche se collocati in posizioni centrali.

A Firenze il mercato immobiliare commerciale nel 2018 è stato positivo, la domanda da parte dei retailer è rimasta consistente nonostante il freno dovuto alle limitazioni normative, anche le quotazioni hanno mantenuto una dinamica positiva e le prospettive sono di un proseguimento del trend anche nel 2019. Quanto alla rete di esercizi di commercio al dettaglio, si è registrato una leggera diminuzione del numero di negozi nel primo semestre del 2018, in confronto allo stesso periodo dell’anno precedente (meno 56 attività, erano 6.334 a giugno 2017).

Venezia rimane la location nella quale i principali retailer collocano le proprie vetrine come un’esposizione del brand sul mondo, specialmente nel settore del lusso. Si tratta, tuttavia, di un mercato limitato principalmente alle high street, nelle quali la domanda e il turnover di insegne rimane elevato. Fuori da questi percorsi il dislivello è elevato, tanto nella domanda quanto nell’attrattività della singola posizione. In relazione allo stock del commercio al dettaglio, le attività al primo semestre 2018 hanno fatto registrare una contrazione nel numero di negozi, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (meno 9 attività, erano 4.793 a giugno 2017).