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Immobili a destinazione commerciale, i trend 2019

Retail europeo trainato dalla Germania secondo Bnp Paribas Re

immobiliare retail
Immobili retail, gli investimenti secondo Bnp Paribas / Gtres
Autore: Redazione

Nonostante rimanga il segmento più grande per volumi dopo gli uffici, gli investimenti retail continuano a registrare un calo con transazioni pari a €41 miliardi (-25%) negli ultimi 12 mesi. L’analisi di Bnp Paribas RE.

"Gli investimenti retail offrono un premio interessante rispetto ad altre asset class, al punto che dovrebbe tornare ad attirare l'attenzione degli investitori nei prossimi mesi. Questo è dovuto in parte allo spostamento verso l'alto dei rendimenti, ma soprattutto al calo dei rendimenti associati agli altri settori, come uffici e logistica", ha dichiarato Patrick Delcol, Head of Pan European Retail di BNP Paribas Real Estate. Gli asset prime, tuttavia, hanno mantenuto stabili i rendimenti, ad eccezione del segmento high street dove la compressione degli yield ha seguito il trend degli uffici.

Per quanto riguarda i dati sulle vendite al dettaglio, in Europa dovrebbero mantenersi ad un buon livello nel 2019 (+2,4%) e nei due anni successivi (+2%), mentre la crescita delle vendite online in Europa dovrebbe raggiungere la media quinquennale del +14% (fonte: E-commerce Foundation). Alla fine del 2018, le vendite on-line rappresentavano in Europa l'8,4% del totale delle vendite al dettaglio, con fattori di penetrazione molto diversi tra i Paesi.

Immobili retail in Europa, investimenti in calo

L'investimento in immobili non residenziali in Europa ha raggiunto i 256 miliardi di euro negli ultimi 12 mesi, trainato principalmente dagli uffici (+8,4%), mentre il retail ha continuato a mantenersi su livelli moderati con 41 miliardi di euro (-25%). La sua quota sul totale degli investimenti commerciali è scesa dal 21% al 16%. Gli investitori mostrano cautela nei confronti di questo settore.

Immobiliare retail in Italia

“Finora nel 2019 il retail in Italia ha presentato volumi in linea con lo stesso periodo dell’anno precedente totalizzando circa 1,7 miliardi di euro di investimenti, - afferma Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italy. - La performance del Q3 è stata particolarmente positiva con circa 1 miliardo di euro di investimenti che qualificano questo trimestre come uno dei migliori negli ultimi anni per il settore retail. Questo risultato trimestrale è stato ottenuto grazie alla chiusura di alcune operazioni rilevanti nel segmento degli outlet. “Tuttavia, - aggiunge Zanzottera, - è il prodotto High Street che si conferma essere il traino dei volumi nell’anno in corso configurandosi come “safe bet” per gli investitori alla ricerca di rendimenti garantiti nel lungo periodo che prendono in considerazione anche location secondarie con buoni fondamentali”.

Germania principale driver nell’immobiliare retail

  • Con il 24% del totale degli investimenti, la Germania rimane il principale mercato immobiliare retail in Europa nonostante il calo del 31% registrato negli ultimi 12 mesi.

  • Nell’ultimo anno invece, il mercato degli investimenti nel Regno Unito ha subito un deciso rallentamento (-34%).

  • Dopo un avvio d'anno piuttosto lento, la Francia si è mantenuta quasi stabile in relazione all’andamento degli investimenti in immobili retail (-2%). Ma per la fine dell'anno sono previste diverse operazioni importanti.
  • Dopo gli elevati livelli registrati lo scorso anno, invece, nel 2019 gli investimenti retail in Spagna e Polonia sono diminuiti sensibilmente.

Rendimenti dei mercati immobiliari

Prime high street  

  • La pressione rimane forte sui rendimenti prime high street in Francia (2,50%), Germania (2,80%), Spagna (3%) e Italia (3,10%).  

  • I rendimenti prime high street in Germania non dovrebbero scendere ulteriormente di qui alla fine dell’anno, mentre in Francia gli yield potrebbero portarsi al di sotto del 2,50%.  
  • Nel Regno Unito, i rendimenti per le prime high street sono saliti di 25bp al 2,85% nel Q3 2019.

Prime shopping centre  

  • I rendimenti dei shopping centre prime si sono stabilizzati all’inizio del 2019 nella maggioranza dei Paesi europei con l’eccezione della Francia dove una transazione in chiusura dovrebbe raggiungere il livello più basso degli ultimi dieci anni (4%).  
  • Nel Regno Unito, i rendimenti dei shopping centre prime hanno continuato a crescere portandosi al 6% nel Q3 2019.

Locazioni retail

"La domanda per le strade del lusso europee continua a sostenere valori di locazione piuttosto alti. Old Bond Street a Londra e l'Avenue des Champs-Elysées a Parigi rimangono le due location retail più costose per d’Europa, anche se Rue St Honoré sta registrando un interesse in rapida crescita", dichiara Patrick Delcol, responsabile del Pan European Retail di BNP Paribas Real Estate.

Tra le operazioni più gettonate nei vari Paesi europei:

  • La Gran Via di Madrid (280 €/mq/mese, +17% vs. H1 2018) è una location molto ricercata dai retailer internazionali.
  • Lo scorso luglio, Huawei ha aperto qui il suo più grande flagship store al di fuori della Cina e si prevede l’apertura di un altro entro il mese di dicembre 2019 a Parigi. L'Avenue des Champs-Elysées di Parigi (1.833/mq/mese, stabile rispetto al primo semestre 2018) continua a crescere grazie alle recenti aperture di nuovi flagship di Dior, Chanel Beauté e Galeries Lafayette.
  • Nel segmento del retail discount, Primark è entrata nei paesi CEE nel giugno scorso partendo dalla Slovenia. Si espanderà in autunno in Polonia (Galeria Młociny a Varsavia) e nella Repubblica Ceca (Piazza Venceslao a Praga) nella primavera del 2020.