Notizie su mercato immobiliare ed economia

Opzione cedolare secca e proroga del contratto commerciale, chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Risposta n. 190 dell'Agenzia delle Entrate
La risposta n. 190 dell'Agenzia delle Entrate / Gtres
Autore: Redazione

Con la risposta n. 190, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta in materia di opzione della cedolare secca e proroga di un contratto commerciale. Vediamo quanto specificato.

L'Agenzia delle Entrate, nella sua risposta, ha innanzitutto ricordato quanto previsto dal comma 59 dell'articolo 1 della legge 30 dicembre 2018, n. 145, recante il Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2019 e bilancio pluriennale per il triennio 2019-2021.  E ha sottolineato che è stata ampliata "la portata applicativa del regime della cedolare secca prevedendo che 'il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell'anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell'anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale'".

L'Agenzia delle Entrate ha quindi evidenziato che "la norma in esame estende la disciplina di cui all'articolo 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (cd. regime della 'cedolare secca') anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, sottoscritti nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all'uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1)". Di conseguenza, "i canoni derivanti dai contratti sopra descritti possono essere assoggettati al regime della 'cedolare secca' per l'applicazione del quale la previsione normativa recata dal comma 59 dell'articolo 1 della legge n. 145 del 2018, espressamente richiama l'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011".

Viene poi ricordato il punto 2.1 della circolare n. 26/E, del 1° giugno 2011, in base al quale, "in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l'opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi".

Facendo riferimento al caso in esame - nel quale l'istante ha rappresentato di aver stipulato un contratto di locazione, appartenente alla tipologia S1, in data 20 febbraio 2019, con durata dal 1° febbraio 2019 al 31 gennaio 2025 e ha chiesto se c'è la possibilità  di aderire, in sede di proroga, al regime di tassazione della cedolare secca per i redditi derivanti dalla locazione dell'immobile - l'Agenzia delle Entrate ha affermato che il regime della cedolare secca può trovare applicazione anche in sede di proroga del contratto di locazione, ai sensi del citato articolo 1, comma 59 della legge n. 145 del 2018.

Le Entrate hanno poi precisato che, in base a quanto stabilito con la circolare n. 8/E del 10 aprile 2019, "l'opzione per il regime facoltativo della cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l'intera durata del contratto, salvo revoca".

Nel caso in cui l'opzione per il regime facoltativo della cedolare secca non è stata esercitata in sede di registrazione del contratto, è possibile accedere al regime per le annualità successive, "esercitando l'opzione entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità). Entro lo stesso termine è possibile revocare l'opzione per il regime della cedolare".

L'Agenzia delle Entrate ha poi ricordato che l'esercizio o la modifica dell'opzione possono essere effettuati: utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia (software RLI o RLI-web); presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso Ufficio dove è stato registrato il contratto.

In conclusione, è stato sottolineato: "L'istante, che non ha esercitato l'opzione per il regime della cedolare secca nel corso del 2019, potrà manifestare l'opzione per tale regime, con riferimento alle annualità successive a quella di stipula del contratto di locazione, nei termini e con le modalità indicate nella succitata circolare n. 8/E del 2019, ossia presentando il relativo modello RLI entro trenta giorni dalla scadenza di ciascuna annualità".