Il mercato immobiliare è uno dei grandi sofferenti del 2012 e secondo l'indagine annuale di idealista sul sentiment degli operatori del settore, la fiducia è letteralmente crollata. Ma il problema principale non sembra essere quello dei prezzi troppo alti: mutui e sfiducia nel futuro affossano il settore
Mutui o prezzi?
Il progressivo peggioramento della situazione delle compravendite per gli addetti ai lavori è imputabile al credit crunch (47,8%) che incide in maniera preponderante sulle operazioni, i prezzi alti degli immobili incidono meno (38,2%) rispetto alla scorsa rilevazione
Secondo Vincenzo de Tommaso dell’ufficio studi di idealista.it: “a mentre fino a ieri l’accesso all’abitazione di proprietà era garantita dal credito, adesso questo passaggio è assolutamente ostacolato. Inoltre, anche a fronte di sconti elevati, i differenziali sui mutui applicati dalle banche annullano l’effetto repricing, a dimostrazione che un buon mutuo è più importante del prezzo”
Forte diminuzione delle compravendite nella prima metà del 2012 per la maggior parte degli operatori: il 53% del panel accusa un calo pari a più del 20%; si assottiglia il gruppo di quanti invece avevano visto un incremento degli affari nella prima parte dello scorso anno, solo il 15,5% dei rispondenti, erano più del doppio un anno fa
Proprio sul fronte dei prezzi emerge un ulteriore elemento di novità rispetto alla scorsa rilevazione, sale il numero di operatori che si aspettano “rivoluzioni” (22,9%) prevedendo una forte riduzione dei valori, ma restano improntate alla cautela le opinioni della maggior parte degli operatori che parlano correzioni moderate o quotazioni stabili per i mesi a venire
È quanto rilevato da idealista.it che nel mese di luglio ha raccolto gli umori di 500 professionisti italiani sull’attuale fase di mercato. Il panel comprende gli operatori del comparto residenziale, commerciale, uffici, industriale e albercghiero in tutta Italia
Si allontana la fine della crisi
In crescita del 5% i professionisti che prevedono un ulteriore peggioramento della situazione di mercato nel prossimo semestre rispetto al secondo semestre dell’anno scorso, mentre per 4 su 5 di essi l’uscita dalla crisi è più lontana
Le politiche di austerity e il clima di incertezza alimentato, a detta dei professionisti, da un clima di “terrorismo mediatico” influiscono sul crescente pessimismo della categoria, con un balzo del sentiment negativo del 12,8% ripetto allo stesso periodo dell’anno scorso (il 41,4% del campione analizzato)
La fiducia conta più del prezzo
Per invertire la tendenza l’attenzione della maggior parte dei panelisti è sul credito con l’auspicio di una maggiore flessibilità da parte delle banche a concederlo soprattutto a quanti sono alle prese con l’acquisto della prima casa, ma anche sull’eccessivo carico fiscale che grava sugli immobili in un quadro di instabilità generale che complica ulteriormente le cose
I professionisti sembrano consapevoli di attraversare una crisi diversa dalle altre, una crisi di sistema aggravata dalla assenza del credito che non lascia intravedere vie d’uscita. Per questo ora la categoria volge il suo sguardo preoccupato oltre le dinamiche intrinseche al settore, alla società che cambia e agli sviluppi di una crisi dagli esiti imprevedibili. Per questo, se l’anno scorso l’opinione generale era che con prezzi più bassi il mercato potesse ripartire, in questa tornata sembra palese che questa leva da sola non basta, e oltre ai mutui occorre stabilità
31 Commenti:
Opero nel settore della compravendita da 30 anni, l'attuale lunga crisi è veramente seria, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti e la maggior parte dei proprietari, costruttori compresi, sono più elastici sulla contrattazione. A mio avviso la causa maggiore sono le banche, non mettono in circolo i soldi avuti dalla bce e per concederti un mutuo, non dicono di no, ma chiedono eccessive garanzie con tempi di risposta lungo che scoraggia i più, e alla fine concedono la grazia dell'accesso al credito ma al massimo per il 70%, quindi se non hai la differenza che copra anche le spese di rogito e tasse, rimani in affitto. La crisi è stata causata e viene mantenuta dalle banche che fanno solo i loro interessi, dell'economia del paese non gliene frega niente.
I soldi presi in prestito dalla bce sono stati usati e sono usati per ricapitalizzare le bance e coprire le voragini, ed una voce importante di queste voragini sono proprio la svalutazione degli asset immobiliari che le banche hanno in pancia. Quindi va da se che le banche non investino più in mutui e non li concedano con la stessa leggerezza che ha permesso la rivalutazione continua in positivo dei valori degli immobili.
L'unica soluzione è l'housing sociale, ma intendo case decenti e con manutenzione adeguata (non i casermoni orrendi e degradati dove nessuno metterebbe piede); questo permetterebbe ai costruttori di vendere le loro case e ai non abbienti di avere un alloggio decente e di non svenarsi per acquistare una casa, altrimenti i giovani rimarranno con mamma e papà fino a 60 anni e oltre!
Dal punto di vista di chi acquista/vende unicamente per speculare, beh, mi dispiace: purtroppo i vostri investimenti non daranno i risultati sperati. Pazienza! c'esta la vie!
D'accordo con il commento sopra
Avete notato come l'unica persona del settore (#9) che ha commentato è anche l'unica che non vuole rendersi conto che il problema reale è il prezzo esagerato delle case? purtroppo questa miopia è quella che ancora fa credere ai venditori che il prezzi assurdi di oggi sono giusti quindi una delle due:
- O si levano di mezzo gli intermediari che non si rendono conto di come va il loro mestiere;
- Si abbassano i prezzi e si spera che il mercato riparta.
Altre soluzioni non ce ne sono! e soprattutto non vedo perchè le banche che sono soggetti privati debbano fare gli interessi dei costruttori o degli ai concedendo mutui a casaccio... se l'hanno fatto ora hanno capito che è solo un danno fidarsi degli amici del quartierino e quindi se ne guardano bene dal proseguire nel suicidio. Al mercato immobiliare ormai ci devono pensare gli attori del mercato e non le banche... come? abbasando i prezzi a valori sostenibili.
Non vedo perchè le banche che sono soggetti privati debbano fare gli interessi dei costruttori o degli ai concedendo mutui a casaccio... se ben ricordate, questa crisi economica epocale ha avuto inizio proprio con l'emissione di derivati basati su mutui senza copertura. Quindi ora le banche stanno bene bene ben attente a non concedere mutui a chi non se li può permettere, e visti i tempi di crisi, questa fascia si sta allargando in modo preoccupante. L'italiano medio purtroppo dovrà scordarsi il sogno di essere proprietario... bisogna trovare altre soluzioni!
Il mercato immobiliare non può secondo me rimanere a lungo ingessato in questo modo. Il carico fiscale sulle proprietà immobiliare va crescendo, specialmente nelle realtà di grandi municipalità vicine alla bancarotta (v. Roma)
Seconde e terze case cominciano a portare costi molto elevati e sostenibili solo se l'immobile da' un rendimento.
A Roma e provincia sono piovuti sul mercato degli affitti moltissimi immobili col risultato di una tensione crescente, al ribasso, dei prezzi.
Vendere e' difficilissimo, meglio accontentarsi di mettere a reddito l'immobile, anche a costo di non guadagnarci molto, piuttosto che tenerlo a pesare negativamente sul conto economico. Unica alternativa, la dismissione, che pure e' la strada che alcuni dovranno seguire.
La pressione verso la discesa dei prezzi è fortissima, soprattutto nelle compravendite, e un forte re-pricing e' inevitabile nel breve e medio periodo.
Gli affitti come le vendite nelle città sono fuori mercato, a Roma si parla di circa 12€/mq per zone medie fino a circa 40€/mq nel centro storico. Questo significa per un affittuario che meno di 900€ a Roma non si trova nulla di decente; se si pensa che a berlino si gira attorno ai 6€/mq in centro si capisce che c'è qualcosa che non va, quetso qualcosa è sempre la solita solfa:
Se uno deve pagare cifre altissime nell'acquisto per rientrare dell'investimento deve tenere altissimi gli affitti che però gravano su 2/3 dello stipendio degli italiani medi = insostenibile situazione repressiva che porta spesso all'insolvenza degli inquilini.
Per rilanciare il settore bisogna riallinearsi al resto dell'europa sia nelle vendite che negli affitti; l'immobiliare italiano è stato per anni il modo per guadagnare senza fare nulla ma credo che queste persone che ne hanno beneficiato fino ad ora adesso dovranno cercarsi un lavoro vero perchè le rendite saranno tartassate e soprattutto si riducerà chi è disposto a farsi salassare. A Roma se ne sono andati dalla città nell'ultimo anno ben 163.000 persone = emigrazione in cerca di prezzi migliori. Tutto porta verso lo scoppio della bolla immobiliare... e c'è chi dice che la crisi deve ancora far vedere il suo lato peggiore... :(
Allora, basta pure con sta barzelletta. A berlino a 6 Euro/mq ci trovi case dai 40 anni in su, con tutti e ripeto tutti i lavori da fare, locali assolutamente non a norma (bagni da 3 mq o anche meno, la normativa italiana prevede 4 mq + antibagno...obbligatorio) con prestazioni energetiche da fame (in germania non esiste l'obbligo di certificazione energetica...e tu come fai a saperlo ??? Ci abito testa di minchia, ecco come faccio saperlo). Se vuoi case paragonabili a quelle italiane, bhè, i prezzi sono identici se non maggiori. In centro a berlino, te le sogni le case "decenti" a meno di 3.500 a metro quadrato...ma te le sogni pesantemente. Anche in Italia in centro a Milano trovi a 6 euro/mq, il problema è che in una casa cosi, ci vivrebbe giust'appunto un tedesco...non un italiano. Facciamo il piacere di non dire cazzate solo perchè le avete sentite dire. Fatecelo un salto a berlino, andate a vederli gli appartamenti cosi poi avrete i mezzi per fare un paragone...ed i vostri sogni di gloria si infrangeranno all'istante. Costruire le case ha un costo, se questo costo me lo alzi come fa monti in Italia tramite tasse e tutto il resto, solo un idiota della bocconi potrebbe dire che i prezzi delle case cosi si abbassano. Si si, tu mi aumenti i costi, ed io vendo a meno...si certo...Alice nel paese delle merdaviglie. Prima costruire costava 5 e vendere 7, ora mi aumenti il csotruire a 7 ed io vendo a 6, perdendoci 1...si si...certo certo...come no. E poi sta discesa dei prezzi del 20%, 30% che tutti racconatate...io la devo ancora vedere !!! il problam è mario monti e basta, morto lui, sta nazione torna a vivere !!! e se muore anche l'euro meglio, cosi la smettiamo di buttare soldi in un buco nero !!!
Infatti in centro a Milano con 3500 € al metro non trovi neanche al primo piano
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