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Nuda proprietà: come acquistare una casa pagandola meno del valore di mercato

Autore: Studio immobiliare d'Onofrio (collaboratore di idealista news)

La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene. L'usufrutto è un diritto reale minore, consistente nella facoltà di godimento di un bene limitata solo dall’impossibilità di poterne trasferire la proprietà

Acquistando la nuda proprietà di un immobile si lascia a chi lo ha venduto il diritto di utilizzarlo e di goderne i frutti,  praticamente l’usufruttuario ha tutti i vantaggi mentre il “nudo proprietario” , che avrà goduto di un consistente sconto sul prezzo reale della cosa ed anche sulle imposte, non ha che la soddisfazione di dire “io sono il proprietario dell’immobile”

Chi potrebbe essere interessato a questo tipo di operazione immobiliare?

Il venditore tipo potrebbe essere individuato in una  persona anziana, senza eredi, che alla sua morte, se non ha disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbe i sui beni incamerati dallo stato. Dalla vendita dell'immobile potrebbe ricavare i mezzi finanziari per poter vivere più serenamente senza dover rinunciare ad abitare la propria casa

L'acquirente potrebbe essere una coppia  che acquista la 'nuda proprietà' dell'immobile con lo scopo di adibirlo, in un secondo tempo, ad abitazione del proprio figlio.

L'acquirente, inoltre, potrebbe essere l’ investitore che, non volendo alimentare i propri redditi qualora affittasse l'unità immobiliare e non avendo la necessità  di usare l'immobile e, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione, sottoscrive questa specie di "scommessa finanziaria"

Con l’ausilio della tabella riportata, aggiornata al 1° Gennaio 2012, si può ricavare  il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto. Il valore ai fini fiscali è rigidamente stabilito dalla legge

 
 
Calcolo dell'usufrutto
 
Esempio di calcolo: valore della piena proprietà di un bene immobile: €. 400.000,00;
 
- Tasso di interesse legale: 2,5%  (saggio di interesse legale in vigore dal 1° Gennaio 2012)
- Età del beneficiario dell'usufrutto: 70 anni;
- Coefficiente relativo (v. Tabella): 16,00;
 
Rendita annua = € 400.000,00(valore piena proprietà) x  2,5% (tasso inter.)=  €.  10.000,00
Valore dell'usufrutto = € 10.000,00  (rendita annua) x 16  (coeff.) =  €. 160.000,00
Valore nuda proprietà = € 400.000,00 (valore pieno) - € 160.000,00 (usufr.) =  €  240.000,00.
 
Rimane utile ricordare che è possibile applicare le agevolazioni per l'acquisto della cosiddetta "prima casa" alla compravendita della "nuda proprietà “.
 
Articolo scritto da: dina d’onofrio
Presidente provinciale f.i.m.a.a. Campobasso
Presidente regionale f.i.m.a.a. Molise 
(F.i.m.a.a.  Federazione italiana mediatori agenti di affari )