Acquisto programmato, cos’è e come funziona (intervista)

Negli ultimi tempi si è cominciato a parlare di acquisto programmato. Una vera e propria compravendita, che non prevede alcun contratto di locazione. Ad ideare e sviluppare questa formula sono stati Pietro scano e Daniele lecis, della Welchome Immobiliare di Quartu Sant’Elena (Cagliari). idealista news ha intervistato Pietro scano che spiega cos'è e come funziona questa formula alternativa all'acquisto tradizionale

Domanda. Acquisto programmato, di cosa si tratta?

Risposta. È una formula che è stata ideata da me e dal mio socio Daniele lecis nel 2012 e si sta rapidamente diffondendo in tutta Italia. Innanzitutto bisogna sottolineare che l'acquisto programmato non ha niente a che fare con il rent to buy o l'affitto con riscatto. È una formula completamente diversa che risolve in partenza quelli che sono i vuoti normativi sulla materia

D. Come funziona esattamente?

R. Partiamo dal presupposto che non c'è assolutamente di mezzo l'affitto. Acquirente e venditore stipulano un contratto preliminare di compravendita dal notaio, in modo tale che possa essere trascritto – quindi non solo registrato – e reso opponibile a terzi. Questa è la tutela maggiore che si possa dare alle parti. Al momento della stipula del contratto preliminare l'acquirente versa al venditore un acconto iniziale, noi consigliamo almeno un 10%, che può essere imputato o ad acconto prezzo o a caparra confirmatoria

Da quel momento l'acquirente potrà abitare la casa e inizierà a versare al proprietario una somma mensile che sarà detratta integralmente dal prezzo di vendita, anch'essa imputata a caparra, per un massimo di 36 mesi, quindi 3 anni. Questo perché, da codice civile, l'effetto della trascrizione cessa di esistere con il passare del 36esimo mese dalla data della trascrizione stessa. Dopo 3 anni si andrà a stipulare il rogito, quindi il passaggio di proprietà effettivo, dovendo saldare meno dell'80% del prezzo. Rientriamo quindi nei famosi parametri che anche le banche prendono oggi come punto di riferimento per l’eventuale erogazione del mutuo

D. Quali sono i vantaggi di questa formula?

R. L'acquisto programmato si pone come valida alternativa a quelle persone che sono solvibili, quindi mutuabili, ma che purtroppo non hanno accumulato la somma necessaria per far fronte ai parametri richiesti dalle banche. Un altro vantaggio riguarda quelle persone che hanno la necessità di vendere la propria casa per poterne ricomprare un'altra

Grazie a questa formula, dunque, si riesce ad agganciare anche quel tipo di clientela che oggi sta rinunciando a fare operazioni immobiliari. Abbiamo messo a disposizione questa formula a tutta la categoria delle agenzie immobiliari – ma anche dei privati e dei costruttori –, in maniera completamente gratuita. Questo con l'obiettivo di ravvivare il mercato immobiliare. In un quadro in cui le banche concedono meno denaro e le persone hanno meno fiducia rispetto al passato, una soluzione come quella dell'acquisto programmato può servire per riaccendere la fiducia nel mercato

D. A chi si può consigliare l'affitto programmato?

R. A tutti gli acquirenti solvibili, ovviamente, e a tutti quei proprietari che oggi non riescono a vendere la propria casa. È chiaro che l'abitazione deve essere vuota. E sappiamo bene che una casa vuota, che non si riesce a vendere, produce dei costi e non dei vantaggi. Decidendo di vendere attraverso la formula dell'acquisto programmato si inizia a incamerare del denaro che consente di far fronte alla gestione dell'immobile. Dal momento della consegna, contestualmente alla firma del preliminare di compravendita, le spese di manutenzione ordinaria e di esercizio sono a carico dell'acquirente. A carico del proprietario rimangono le spese straordinarie e l'imu, per fare un esempio

Se alla scadenza dei 3 anni l'acquirente non dovesse sostenere l'acquisto, l'immobile rimane al proprietario. Materialmente, ciò vuol dire che quest'ultimo avrà incassato senza aver perso alcunché. Procedendo con l'acquisto programmato, consigliamo di fare al secondo anno un check-up sull'acquirente per capire se possano essere mantenuti i requisiti per far fronte all'acquisto, in caso non fossero mantenuti si ha a disposizione un anno di tempo per poter cedere a terzi il preliminare. L'acquirente ha così la possibilità di trovare una persona che si sostituisca a lui nell'adempimento dell'obbligo e magari rientrare in possesso di quello che ha versato

D. Quali sono i risultati raggiunti ad oggi?

R. Noi ovviamente applichiamo questa formula all'interno della nostra realtà, quella di Cagliari, e qui abbiamo notato che circa il 70% delle compravendite vengono chiuse ricorrendo all'acquisto programmato. Un riscontro lo abbiamo avuto anche attraverso il nostro portale acquistoprogrammato.it, grazie al quale colleghi un po' di tutta Italia ci hanno contattato per ringraziarci dei risultati raggiunti. Segno evidente che l'acquisto programmato si sta diffondendo su tutto il territorio nazionale

A livello nazionale, possiamo dire che l'acquisto programmato si è diffuso soprattutto in Sardegna, in particolare nella zona di Cagliari, dove la formula è nata; in Lombardia, intorno a Milano; nel Lazio, intorno a Roma; e nella zona del Veneto. C'è comunque ormai un'uniformità di diffusione più o meno dappertutto

D. Chi si è mostrato più interessato a questo acquisto alternativo?

R. In un primo momento abbiamo indirizzato questa formula alle agenzie immobiliari, ma presto i privati si sono interessati a questo tipo di soluzione. A livello locale, poi, l'abbiamo diffusa attraverso la nostra federazione di agenti immobiliari, la fimaa, e abbiamo registrato un grosso riscontro. Tanto che stiamo pensando di esportare a livello nazionale una sorta di format per quanto riguarda le agenzie affiliate fimaa