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"Il settore immobiliare non tornerà più ai livelli pre-crisi, è necessario un cambio di mentalità"

In un momento delicato per il mercato immobiliare, in cui è necessario metabolizzare quanto accaduto in questi ultimi anni e capire come muoversi nel futuro, diventa importante ascoltare la voce delle associazioni di categoria degli agenti immobiliari. Per avere un quadro chiaro dell’attuale situazione e di come si è trasformato il settore, idealista news ha incontrato Paolo bellini, presidente dell’anama (associazione nazionale agenti e mediatori d'affari), che insieme a fiaip e fimaa svolge un importante ruolo per la tutela della categoria

La situazione del mattone ora sembra essersi stabilizzata, ma la ripresa appare ancora lontana. Qual è la sua opinione? e quali sono le sue previsioni?

Siamo ancora in crisi, dire che la situazione si sia stabilizzata è un azzardo. Ci siamo abituati a non avere una prospettiva di guadagno come un tempo, oggi l'operatore immobiliare ha dovuto affilare le sue armi. Mediamente su tutto il territorio nazionale registriamo un abbassamento dei prezzi rispetto al 2008 che sfiora il 27%: ciò che un tempo si vendeva a 100mila euro oggi lo si vende a 75/80mila euro. È con questa situazione che abbiamo dovuto fare i conti per non fermare le nostre operatività e andare avanti

Il segnale più interessante è la ripresa del mutuo. In giro non ci sono soldi e il fatto che le famiglie italiane ricorrano al mutuo, di media si dà un +11% di erogato, vuol dire che le banche danno finanziamenti. Molti ancora non richiedono un mutuo perché danno per scontato che non li verrà concesso, ma in molti casi questo mutuo può esserci. Certo, non si parlerà più di un 100% vero e proprio, piuttosto di un 30% di anticipazione e di un 70% in mutuo. Ma bisogna cominciare a dire che il mutuo in Italia è ancora possibile

Pensa che possa esserci un ritorno ai livelli del passato o, in seguito a questa crisi, si aprirà una nuova fase per il mercato immobiliare?

Sono convinto che non si ritornerà ai tempi del passato. Dobbiamo cambiare, prima di tutto, mentalità. L'esempio è la florida: 3/4 anni fa era in ginocchio, gli americani hanno quindi totalmente cambiato il loro atteggiamento verso ciò che avevano di costruito e in corso di costruzione, riducendo i prezzi, cambiando le modalità di pagamento, introducendo contratti come il "rent to buy" per rendere facile l'accesso. Anche qui in Italia dobbiamo capire che tenere il prezzo Fermo in attesa che venga il cliente che offra di più non è più conveniente, adesso più si tiene Fermo l'immobile più scende di prezzo

Bisogna capire che i guadagni si sono ridotti, che bisogna far girare le vendite e cambiare atteggiamento: questo vuol dire studiare nuove forme di contratto, una delle soluzioni potrebbe essere il cosiddetto "affitto con riscatto", a patto che il contratto sia tutelato, riconosciuto e ben collaudato. Al momento non ci sono formule a cui attingere, ma di certo per far sì che il mercato riprenda è necessario rivedere le posizioni degli operatori del settore, capire come immettere possibili proprietà immobiliari a favore dei meno abbienti, della borghesia e di coloro che fanno investimento

In questi anni così delicati, come è cambiato il lavoro degli agenti? e come dovrà ancora cambiare nel futuro?

Rispondo con una battuta: da un antico mestiere a una nuova professionalità, dall'agente sensale di un tempo al nuovo consulente immobiliare. La nostra competenza, il nostro valore aggiunto, non è più nel segnalare una casa, a far questo ci pensano i portali immobiliari, ci pensa internet. Il nostro valore aggiunto è portare il cliente a comprare un bene immobile, atto così complicato, pieno di insidie, pieno di bisogni e informazioni, per il quale ancora la figura dell'uomo, quindi del consulente preparato, è indispensabile. Non siamo più dei presentatori o dei suggeritori d'affari, ma siamo degli assistenti negli affari. Più riusciremo a dare valenza a questa nuova funzione, che è quella di assistere il cliente nella compravendita, più le nostre competenze e la nostra buona reputazione verranno esaltate

Alcune grandi realtà del settore sono finite sotto la lente dell'agcm per alcune clausole considerate vessatorie. Cosa ne pensa?

Abbiamo due verità: da un lato quella del consumatore, che sente il bisogno di essere più che tutelato dalle mani di abili professionisti che potrebbero talune volte utilizzare la loro abilità per propri interessi, e dall'altro quella di persone il più delle volte perbene, che per svolgere in maniera trasparente la loro attività devono utilizzare strumenti chiari e trasparenti. Il tema delle clausole vessatorie, ovvero abusive, è un tema in casa nostra vecchio come il mondo. Lavorare con incarichi in esclusiva non è un difetto, è un pregio per il venditore dell'immobile. L'esclusiva serve per far sì che quell'immobile venga trattato esclusivamente da una data organizzazione e non venga toccato nei prezzi

La tutela del venditore si ha solo se per un certo periodo, con un patto molto chiaro, quell'immobile viene trattato in esclusiva con una politica condivisa. Diventa vessatorio se il soggetto non si può più liberare di colui a cui ha dato l'incarico. Alla scadenza non ci deve essere alcun automatismo. Questo lo abbiamo detto ai nostri gruppi associati, che hanno già cambiato i moduli. L'automatico rinnovo, anche se legittimo, è fuori regola, non va bene per il consumatore. L'agcm è bene che ci sia, ma cerchiamo di non sconfinare nella demagogia del controllo, tenendo sempre presente che la limitazione della libertà del contrarre è corretta finché è a tutela del rapporto, non è corretta quando è abuso del rapporto

Cosa pensa del dibattito che ha accompagnato il decreto sbocca Italia e quale sarà la misura che, secondo lei, aiuterà di più il settore?

La casa, coma la scuola e il lavoro, deve essere nella centralità dell'azione di governo. A parole c'è, ma non c'è più nel momento in cui non si parla di detassazione, di rendere l'accesso alla casa un fatto normativo agevolato e non un fatto straordinario

La casa non deve più essere un problema, deve essere un piacere. Fino a quando chiedendo a 100 persone se la casa rappresenta un problema o un piacere la risposta sarà che è un grande problema perché è supertassata, non verrà mai superato il tema psicologico all'acquisto, che rimarrà nella necessità e non sarà più un bene rifugio come investimento di denaro. Bisogna eliminare i sistemi di controllo basati sulla spesa, devono essere fatti sul reddito. Ci sarebbe da discutere un mese sulle norme che sono state fatte, io sento di darle una risposta monca, ma vediamoci dopo il confronto con il governo

Lei è anche presidente dell'ira (italian russian association), che tipo di interesse c'è tra gli investitori russi per il nostro paese?

Si tratta di potenziali clienti per i quali l'investimento in Italia è un investimento di tutela e garanzia dei loro beni in un territorio che amano per le tre famose "c": la cultura, la cucina e la cordialità. Facciamo incoming di russi, ovvero portiamo buyers russi in Italia, da sei anni. Li portiamo itinerantemente parlando a contatto con le varie realtà delle varie zone e a contatto con gli operatori per far vedere loro varie opportunità. Siamo dei facilitatori di contatto. Nel 2008 abbiamo finito i clienti italiani, impauriti dal sistema fiscale, dal fatto che non ci sono più soldi e dai prezzi che calano, così abbiamo fatto il giro del mondo e abbiamo trovato i russi, non solo gli oligarchi, che sono quelli che fanno notizia, ma anche quelle categorie che compongono la società russa sotto l'aspetto immobiliare

Noi ne stimiamo cinque: l'oligarca, che non ha limiti di spesa; le società e le realtà di investimento, che hanno una spesa media attorno ai 50 milioni di euro; l'imprenditore, il proprietario, il cliente, la famiglia molto abbiente, che può spendere e investire fino ai 5/6 milioni di euro; e poi ci sono due nuove categorie, ovvero coloro che hanno una spesa fino a un massimo di 750mila euro/1 milione di euro e coloro che hanno una spesa potenziale fino ai 350mila euro. Ci stiamo interessando anche di queste due ultime categorie, perché rappresentano il cliente medio che manca in Italia