Scenari Immobiliari: “Le Olimpiadi hanno avuto effetti positivi sul mattone romano"

Una vera e propria valutazione positiva delle Olimpiadi del 1960 in relazione al mercato immobiliare di Roma. E’ quella che arriva da un rapporto di Scenari Immobiliari, nel quale è stato analizzato lo sviluppo residenziale derivato dalla realizzazione delle opere urbanistiche e infrastrutturali realizzate per l’occasione e dal quale è emerso che a partire dal 1968 l’andamento dei prezzi della fascia olimpica si è sempre mantenuto superiore alla media della città.

Il rapporto elaborato dall’istituto indipendente di studi e ricerche Scenari Immobiliari ha evidenziato che le Olimpiadi del 1960 non solo sono state le prime “in diretta” nel mondo, ma hanno cambiato il volto della Capitale. Sono nati nuovi quartieri e dopo mezzo secolo si può dire che chi ha “investito” nei nuovi quartieri creati vicino alle zone olimpiche ha fatto un ottimo affare, di poco inferiore al centro storico.

La realizzazione dell’“Olimpica”

La XVII Olimpiade, l’unica ospitata finora dalla capitale italiana, è stata l’Olimpiade “che univa un mondo diviso”. L’ha definita così Giulio Andreotti, responsabile nominato dal Coni per la realizzazione di opere e infrastrutture ad hoc per l’evento. Certo la definizione era rivolta alla situazione politica della Germania, allora divisa tra Est e Ovest, ma si è rivelata veritiera anche a livello urbanistico.

Il grande evento, infatti, ha permesso la realizzazione della grande arteria infrastrutturale della città che doveva collegare il versante occidentale della città con la zona dell’Eur, passando per la cosiddetta “Valle dell’Inferno”, villa Doria Pamphilj – il cui parco allora venne diviso in due – Monteverde e ponte Marconi, realizzato per l’occasione e collegato alla Cristoforo Colombo.

Nella sua denominazione di “Olimpica”, questo unico anello stradale abbraccia in sé diversi tratti di opere pre-esistenti e altre completamente nuove. La strada a scorrimento veloce che collegava la via Salaria con l’area del Foro Italico – con l’omonima via – e quella dello Stadio Olimpico attraversando Monte Antenne, Tor di Quinto, Ponte Milvio e le colline della Farnesina, sarebbe stato il primo tratto della Tangenziale Est, una circonvallazione urbana che doveva proseguire fino a San Giovanni – ultimata in occasione di un altro grande evento sportivo nel 1990.

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha spiegato: “Le opere realizzate in vista delle Olimpiadi hanno profondamente mutato il volto di Roma facendola apparire per come è oggi: una metropoli. La costruzione della via a scorrimento veloce, che ha coinvolto l’intera area nord-occidentale e parte di quella meridionale, ha dato il via allo sviluppo urbanistico e residenziale di quelle che precedentemente erano zone semi-disabitate. A questi interventi si aggiungono, inoltre, importanti opere sul piano infrastrutturale, che hanno radicalmente mutato l’accessibilità la rete dei trasporti”.

La rete stradale

Il processo ha coinvolto in primis Via Cipro e Via Sant’Anastasio, piazza Pio XI, all’interno della Circonvallazione Clodia, per proseguire nella strada che oggi attraversa villa Doria Pamphilj: via Leone XIII. Ancora, Corso di Francia, con l’annesso cavalcavia sopraelevato; il viadotto di 1,5 km che collega viale Pilsudski a ponte Flaminio, per facilitare l’accesso al rinnovato stadio Flaminio; l’apertura alle auto del Muro Torto; il completamento di viale Guglielmo Marconi con il viadotto omonimo, permettendo il collegamento degli impianti sportivi dello Stadio Olimpico, del Flaminio e del Villaggio Olimpico con il Palazzetto dello Sport dell’Eur.

Le altre opere

Ma degna di nota non è solo la rete stradale. Fondamentali sono state le aperture dell’aeroporto di Fiumicino, inizialmente riservato ai charter e qualche mese dopo estesosi ai voli di linea, e della linea B della metropolitana nel tratto tra Roma Termini e l’Eur, i cui lavori si completarono solo nel 1955 proprio in vista delle Olimpiadi. E’ stata realizzata in queste circostanze anche la riqualificazione delle aree verdi di Monte Mario e della Farnesina, oltre che del quartiere Eur, dal laghetto al Velodromo, passando per il Palazzetto dello Sport. Rispettivamente in corrispondenza dei Centri olimpici nord e sud.

Il Villaggio Olimpico, nelle immediate vicinanze di villa Glori, inizialmente adibito a ospitare gli atleti, è stato successivamente fruito da un’utenza popolare, arricchito pochi anni fa dalla costruzione dell’Auditorium progettato da Renzo Piano.

Lo sviluppo residenziale

Il rapporto ha sottolineato come sia chiaro che la realizzazione di una fitta rete urbanistica e infrastrutturale abbia dato il “là” allo sviluppo edilizio residenziale nelle sue immediate vicinanze. A beneficiare di tale sviluppo sono state diverse zone: Collina Flaming, con palazzine dignitose risalenti agli anni Sessanta-Settanta e adiacente a corso di Francia e Tor di Quinto; lo stesso vale per le zone residenziali di via della Camilluccia e via Cortina d’Ampezzo, tra corso di Francia e via Trionfale, ma anche Vigna Clara, un’area di raccordo ai limiti della cinta urbana tra via Cassia e via Flaminia, da un lato, e corso di Francia e via del Foro Italico, dall’altra.

A godere di interventi di riqualificazione è stata anche la via Appia, per ottimizzare il collegamento con l’aeroporto di Ciampino, e i quartieri di Monteverde Vecchio e Nuovo, in prossimità di villa Doria Pamphilj, il cui sviluppo si deve a interventi edilizi degli anni Sessanta. Il merito maggiore, però, resta quello dell’edificazione dal nulla del nuovo quartiere residenziale sorto attorno a viale Guglielmo Marconi. Un tale intervento ha portato benefici anche ai rioni limitrofi di Eur-Colombo, San Paolo e Ostiense, favorendo così l’insediamento della nuova Università di Roma Tre.

L’andamento dei prezzi a Roma

Facendo riferimento all’andamento dei prezzi, Breglia ha affermato: “La condizione dei prezzi medi reali del settore residenziale a partire dal ‘60 ha mostrato un andamento costante in Italia per tutto il decennio, ma andando a stringere il campo sulla Capitale si nota che in media la città ha registrato una netta crescita già a partire dal 1963, un anno prima rispetto ai quartieri olimpici. Una partenza in sordina, dunque, per queste zone, eppure un risvolto interessante si osserva nel lungo periodo.”

A partire dal 1968, infatti, l’andamento dei prezzi della fascia olimpica si è sempre mantenuto superiore alla media di Roma: oggi i prezzi reali sono aumentati del 160% nei quartieri di matrice olimpica e del 145% in una media del resto di Roma. Anche volgendo lo sguardo agli anni della crisi economica si vede che sono state queste zone a resistere meglio alla contrazione dei prezzi, in seconda posizione solo rispetto ai rioni del centro storico, dove attualmente i prezzi sono aumentate del 180% dal 1960.

Anche il centro non è rimasto immune davanti alla crisi, ma ha perso oltre tredici punti percentuali dal 2007, mentre i quartieri olimpici circa venti, dimostrando anche questa volta una superiorità rispetto alle zone limitrofe, che perdono oltre il venti per cento del valore al 2007. Inoltre, tra il 1980 e il 1990, in un clima di generale sviluppo, la variazione di crescita della città è stata di circa il 35%, mentre nella zona olimpica le quotazioni reali sono aumentate del 37% in dieci anni. A partire dal 2000, in linea con un generale aumento dei prezzi, i valori delle due zone hanno avuto un andamento simile.