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Prezzo valore e accertamento, quando è legittimo

L’ordinanza n. 19772 della Cassazione
Cosa dice l’ordinanza n. 19772 della Cassazione / Gtres
Autore: Redazione

Se nella compravendita di una casa, per la quale è stata chiesta l’applicazione del criterio del prezzo valore, viene occultata parte del corrispettivo, l’accertamento è legittimo.
A stabilirlo la Cassazione con l’ordinanza n. 19772 del 23 luglio 2019.

Nel dettaglio, la Cassazione ha sottolineato che nel caso in cui, nella compravendita di un’abitazione, per la quale la parte acquirente ha chiesto l’applicazione del criterio del prezzo valore, venga occultata parte del corrispettivo, l’Amministrazione finanziaria può procedere all’accertamento di valore e recuperare la maggiore imposta, oltre agli interessi e alle sanzioni.

E’ opportuno ricordare che, secondo quanto stabilito dall’articolo 43 del Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986, la base imponibile, per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, è costituita dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto. In base al secondo comma dell’articolo 51 dello stesso Tur, in caso di atti riguardanti i beni immobili o i diritti reali immobiliari, per valore deve intendersi il “valore venale in comune commercio”.

Ma con l’articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005 è stata introdotta una deroga a questo criterio generale di determinazione della base imponibile e si è stabilito che per i trasferimenti immobiliari, in presenza di determinate condizioni, la base imponibile può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, prescindendo dal prezzo pattuito tra le parti.

Le condizioni sono:

  • la cessione deve avere a oggetto un immobile abitativo e relative pertinenze;
  • l’immobile abitativo deve essere dotato di rendita catastale, anche solo proposta;
  • l’acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
  • all’atto della cessione la parte acquirente deve richiedere al notaio l’applicazione del criterio di tassazione sopra indicato;
  • il trasferimento deve essere soggetto a imposta di registro (e, quindi, non a Iva);
  • il trasferimento deve avvenire a titolo oneroso.

In presenza di queste condizioni, la base imponibile sarà costituita dal valore del bene determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5 del citato Dpr n. 131/1986. Lo stesso comma 497 dell’articolo 1 della legge n. 266/2005, dispone espressamente che “le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito.”

Il comma 498 dello stesso articolo stabilisce che ai contribuenti che si avvalgono della tassazione secondo il criterio del prezzo valore non si applica, tra l’altro, l’articolo 52, primo comma del Dpr n. 131/1986. Questa disposizione disciplina l’accertamento di valore e prevede la possibilità, per l’ufficio, in relazione ai trasferimenti di immobili o di aziende, di applicare l’imposta sul valore venale in comune commercio dei beni trasferiti qualora tale valore sia superiore al corrispettivo pattuito dalle parti.

Ma qualora venga occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, il richiamato comma 498 prevede che “le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71 del medesimo decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986”. Ne consegue che il beneficio della tassazione secondo il criterio del prezzo valore viene meno nel caso in cui le parti abbiano occultato, anche solo in parte, il prezzo effettivamente pattuito.

Ma vediamo la vicenda che ha prodotto l’ordinanza n. 19772 della Cassazione. Un contribuente aveva acquistato un’abitazione chiedendo l’applicazione della regola del prezzo valore e nell’atto registrato dal notaio era stato indicato il corrispettivo di 150.000 euro.

Successivamente alla registrazione dell’atto di compravendita, nello stesso giorno era stato registrato l’atto di mutuo, che l’acquirente aveva contratto con un ente creditizio al fine di ottenere la provvista necessaria all’acquisto dell’abitazione. Dall’atto di mutuo era risultato che l’acquirente aveva chiesto e ottenuto un prestito dell’importo di 260.000 euro, garantito con ipoteca da iscrivere sull’abitazione oggetto della compravendita. In seguito ad attività istruttoria, l’Agenzia delle Entrate ha negato l’applicazione del criterio del prezzo valore, a causa dell’occultazione di parte del corrispettivo.

L’avviso di accertamento emesso dall’ufficio e relativo al recupero della maggiore imposta, degli interessi e della sanzione è stato ritenuto legittimo sia dalle Commissioni tributarie (primo e secondo grado) sia dalla Corte di cassazione. Con la pronuncia in commento è stato confermato che la circostanza che in atto sia stato indicato un prezzo pari o superiore al valore catastale, non impedisce all’ufficio di rettificare la base imponibile qualora ricorrano “…elementi gravi precisi e concordanti che facciano realisticamente supporre che una parte del corrispettivo sia stata occultata…”.

Secondo quanto evidenziato dall’ordinanza, inoltre, dalla perizia eseguita dalla banca che ha concesso il mutuo risultava un valore di mercato dell’immobile pari a 248.000 euro, superiore rispetto al corrispettivo indicato in atto (150.000 euro). I giudici hanno poi richiamato alcuni precedenti giurisprudenziali, nei quali, in tema di rettifica dei corrispettivi dichiarati nel settore immobiliare, si era affermato che lo scostamento tra l’importo del mutuo e il minor prezzo indicato dal venditore fosse sufficiente a fondare l’accertamento (Cassazione, sentenza n. 26485/2016, e ordinanze nn. 12269/2018 e 14388/2017). E’ stato in conclusione confermato l’operato dell’ufficio.