La casa di proprietà è in declino. Ecco cosa sta succedendo nei Paesi più ricchi

A Singapore oltre nove cittadini su dieci possiedono una casa. Si tratta di uno dei tassi più alti nei Paesi maggiormente ricchi, come affermato da un articolo dell’Economist. La città-Stato che si trova a Sud della Malesia sembra confermare ciò che i conservatori credono da tempo: che essere proprietari di un’abitazione renda le persone più ricche e più felici.

Lee Kuan Yew, ex primo ministro di Singapore, sosteneva che essere proprietari di una casa dava ai cittadini “una partecipazione nel Paese e al suo futuro”. Si dice che il programma di Singapore abbia influenzato il programma di “diritto all’acquisto” di Margaret Thatcher negli Anni ‘80, grazie al quale gli inglesi che vivevano in case popolari hanno potuto acquistare le loro abitazioni a prezzi ridotti.

Alla luce di ciò, potrebbe preoccupare che, per la prima volta in un secolo, la casa di proprietà nel mondo più ricco sia in declino. Anche se avere più inquilini potrebbe non essere così negativo.

Per gran parte dello scorso millennio, gli unici proprietari di casa sono stati coloro che appartenevano al ceto dei proprietari terrieri e gli agricoltori che lavoravano nei campi. Successivamente, dalla metà del XX secolo, la casa di proprietà è stata democratizzata. Un aumento del reddito familiare e politiche governative hanno aiutato ad accrescere la percentuale dei proprietari di case. Nella maggior parte dei Paesi, il picco della casa di proprietà è stato raggiunto intorno al 2000.

Gli Stati Uniti hanno alcuni degli incentivi fiscali più ambiziosi per permettere di diventare proprietari di una casa. Secondo alcune stime ufficiali, il governo investe oltre 200 miliardi di dollari all’anno (oltre l’1% del Pil) per aiutare fiscalmente i proprietari di casa con politiche che includono una detrazione fiscale tramite interessi ipotecari. Mark Zandi, di Moody’s Analytics, osserva che le sovvenzioni ipotecarie fornite da Fannie Mae e Freddie Mac, due società sovvenzionate dal governo che sostengono gran parte delle finanze ipotecarie del Paese, e il Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano, ammontano a circa 9.000 milioni di dollari all’anno.

Nonostante gli incentivi fiscali dei Paesi per incoraggiare l’acquisto di una casa, i fattori che spingono verso il basso la proprietà della casa sono ora più determinanti. Uno di questi consiste nel fatto che i giovani sono meno interessati all’acquisto. Molti Millennial preferiscono pagare per l’uso. E il settore privato ha visto in questo un’opportunità: ad esempio, sta crescendo il numero di aziende che costruiscono complessi di coliving. Ci sono poi i fattori economici. Con la crisi per i giovani è stato più difficile accrescere i propri risparmi da destinare all’acquisto di un’abitazione. Senza dimenticare la più severa regolamentazione dei mercati dei mutui, che ha reso più difficile ottenere dei finanziamenti.

Sembra improbabile che il peso della proprietà della casa nel mondo di lingua inglese si avvicinerà mai a quello della Germania (con un tasso solo del 44%) o della Svizzera (40%). I tassi relativi alla casa di proprietà sono un prodotto di storia e cultura. I Paesi con una storia di debole crescita dei prezzi delle abitazioni reali – Germania e Svizzera soddisfano i requisiti – hanno una percentuale inferiore di proprietari di case, perché ci sono meno persone che vedono l’acquisto di una casa come un investimento interessante. Anche i luoghi con un’alta densità di popolazione tendono ad avere un tasso inferiore. Le persone sono generalmente meno interessate ad avere un appartamento in un grattacielo (il 55% dei tedeschi vive in appartamenti, un tasso elevato per gli standard internazionali).

I politici di tutto il mondo ricco lamentano l’ascesa della “Generation Rent” (generazione in affitto). “Il tasso di proprietà negli Stati Uniti nel secondo trimestre del 2016 è stato del 62,9%, il tasso più basso da 51 anni – ha twittato Donald Trump durante la sua campagna elettorale per la presidenza – riporteremo il ‘sogno americano’!”. E Boris Johnson, primo ministro della Gran Bretagna, sembra ugualmente preoccupato per il calo del tasso di proprietari di case nel suo Paese.

Ma la scarsa proprietà degli alloggi non deve essere motivo di preoccupazione. Da un lato, possedere una casa non è necessariamente una strada per la ricchezza della famiglia. L’assioma secondo cui la proprietà della casa è un bene per la società è, in effetti, piuttosto debole. La Romania, ad esempio, ha probabilmente il più alto tasso di proprietà della casa nel mondo, con un tasso del 96%, ma ha anche molteplici problemi sociali. La Svizzera, all’opposto, ha un basso tasso di criminalità e un’alta fiducia sociale.

Ci sono altri effetti collaterali del possesso di una casa. Ad esempio, lo stress di pagare un mutuo importante.

La proprietà della casa causa anche un danno economico più sottile. Secondo uno studio, gli acquirenti di case indebitate hanno il 30% in meno di probabilità di diventare imprenditori. La responsabilità di un grosso debito ipotecario può far sì che le persone non corrano più rischi.

Con l’aumentare delle dimensioni del mercato degli affitti e con la crescita della “Generation Rent”, i governi stanno compiendo maggiori sforzi per migliorare il settore. Una misura sempre più popolare è il controllo degli affitti. Il sindaco di Londra, Sadiq Khan, ha sostenuto la limitazione degli aumenti degli affitti nella capitale. I legislatori di Berlino hanno recentemente votato per congelare gli affitti per cinque anni. Parigi ha reintrodotto lo scorso anno il controllo degli affitti. Ma tali interventi generalmente scoraggiano gli investimenti nelle nuove costruzioni e questa è l’ultima cosa di cui molte di queste città hanno bisogno.

Molti politici nei Paesi di lingua inglese hanno in mente la Germania. Lì, l’affitto non è considerato un affare di seconda classe. E’ abbastanza sicuro: il contratto di locazione medio dura dagli 11 ai 12 anni, rispetto ai 2-3 anni della Gran Bretagna. Emulare l’esperienza tedesca è però complicato. In Germania, i proprietari trattano bene gli inquilini, non solo perché sono amichevoli, ma perché hanno un incentivo a farlo. Negli ultimi decenni, la Germania ha visto solo un leggero aumento del prezzo delle abitazioni. Dal momento che guadagnare denaro attraverso entrate di capitale è difficile, la migliore speranza per i proprietari tedeschi di ottenere un rendimento decente è mantenere i loro inquilini al loro posto il più a lungo possibile. La Spagna cerca stabilità per gli inquilini con affitti più lunghi. La Nuova Zelanda sta approvando le regole per garantire il rispetto di alcuni standard di base per le case in affitto.

Lo sviluppo più promettente, tuttavia, è il crescente investimento privato nel settore delle locazioni. Dal 2010, gli investimenti istituzionali globali in immobili residenziali sono più che raddoppiati in termini reali, non solo perché gli investitori cercano rendimenti più elevati in un mondo di bassi tassi di interesse, ma anche perché il numero di potenziali clienti è in aumento.