Gli investimenti nel mercato immobiliare alberghiero italiano si consolidano, malgrado i problemi generati dalla congiuntura economico-finanziaria e geopolitica internazionale. E le stime sono al rialzo, anche nel 2024, in vista anche della riduzione dei costi di finanziamento e del conseguente miglioramento della sostenibilità economico-finanziaria del debito.
Più in generale, l’industria turistica rappresenta quasi il 7% della ricchezza mondiale, che raddoppia se si considera l’indotto. Malgrado l’incerto contesto, dunque, gli investimenti nel mercato immobiliare alberghiero registrano un risultato migliore delle altre asset class.
E l'Italia è al centro degli interessi degli investitori, specie americani, particolarmente attenti al settore luxury. A livello di strutture, però, servirà intervenire sul patrimonio immobiliare e rinnovare la proposta verso i turisti, per svoltare verso un’offerta di miglior qualità, a partire dagli hotel per la clientela di fascia più alta, particolarmente richiesti in uno dei Paesi che potrebbe offrire destinazioni di alta gamma più di ogni altro in Europa.
Quanto all’occupazione e alla domanda, in Italia le prospettive di crescita sono eccellenti, grazie al solido interesse da parte dei turisti di tutto il mondo. A livello nazionale il tasso di occupazione delle camere è, infatti, risultato ancora in crescita e superiore al 60%, superando finalmente le performance registrate nel 2019, con molte delle principali città della Penisola che si attestano intorno al 70% e, con alcune di queste (Como, Pesaro, Pescara, Rimini, Roma), ben al di sopra dell’80%. (Questo è quanto risulta dal Rapporto 2024 sul mercato immobiliare alberghiero a cura di Scenari Immobiliari e Castello Sgr e patrocinato da Regione Lombardia).
Ma quali sono gli asset più interessanti e innovativi e quali i problemi giuridici?
Abbiamo intervistato sul punto Donatella Marino, avvocato civilista fondatore di Hospitality Law Lab, con una specifica expertise in Real Estate e diritto della Hospitality, mettendo il focus sui risvolti di diritto di questo fenomeno.
Investire nel Real Estate ricettivo in Italia: interessa a chi e a quali condizioni?
Questa asset class attrae in Italia sempre più investitori istituzionali, anche stranieri, specie gli americani, particolarmente attenti al settore luxury che offre alloggi e servizi a clientela di fascia alta, come alberghi 5 stelle o ville eleganti con servizi di hotellerie luxury, molto richiesti in uno dei Paesi che offre destinazioni di alta gamma più di ogni altro in Europa.
A livello di organizzazioni e strutture, però, servirà intervenire sul patrimonio immobiliare, sia per gli allineamenti richiesti dalla normativa europea in ottica ESG, che per rinnovare la proposta verso i turisti, così da svoltare verso un’offerta di miglior qualità.
Gli investimenti favoriranno questo ciclo virtuoso, che consentirà l’ingresso di capitali nel Paese a beneficio dell’intero sistema. Servono però anche interventi legislativi, sia in termini di contributi e supporto nelle ristrutturazioni, che in termini di liberalizzazione del settore.
I Comuni, però, non sono favorevoli a una maggior liberalizzazione e a un incremento del turismo. Non beneficiano della tassa di soggiorno?
I Comuni assistono al fenomeno dello “svuotamento” dei centri storici e di un affollamento di turisti “mordi e fuggi” che non portano ricchezza ma disagi, causando il malessere dei residenti. Lo chiamano over tourism.
Le soluzioni sono varie. Dal “contingentamento” degli accessi, soluzione individuata dal Comune di Venezia, all’aumento della tassa di soggiorno, come a Roma, che consente un sostegno economico ai Comuni, spesso in gravi difficoltà, alla revisione delle regole condominiali, introducendo sanzioni per alcune violazioni, senza che per stabilire ciò sia richiesta l’unanimità, quando si parla di ricettività in condominio.Probabilmente è anche il momento di ripensare i territori in funzione delle nuove necessità di studenti e famiglie di vivere in contesti più adeguati e ritagliati sulle loro esigenze, rispetto ai “centri storici”.
Quali formule interessano gli investitori? Cosa stanno facendo gli alberghi?
Si diffondono gli Apparthotel come nuova soluzione. Compatibili con molte normative Regionali, consentono di affiancare a corpi centrali aree con appartamenti, che godono comunque di servizi di hotellerie. Soluzione giuridicamente diversa da quella dei Condhotel, ma che presenta profili comuni, soprattutto perché si rivolge spesso allo stesso target di clientela.
Gli Aparthotel stanno crescendo, insieme a tutto il ricettivo “extra-alberghiero” e agli affitti brevi, per rispondere alle necessità tempo, reddito, libertà di movimento e nuove motivazioni. L’Italia è più indietro rispetto al resto d’Europa in questo ambito, così come nei Serviced Apartments per il medio periodo.
Gli investimenti sia pubblici che privati e la de-burocratizzazione del settore consentiranno il decollo di questo segmento anche per l’Italia. Per ora, di volta in volta, deve essere costruito un impianto contrattuale coerente con il dettato amministrativo e attento al regime fiscale che lo rendono un investimento per pochi, ancorché molto redditizio.
Extra alberghiero e affitti brevi: attirano investitori?
In questo settore gli investimenti istituzionali sono più cauti. E’ un ambito percepito come foriero di turismo low cost con player di poca esperienza e strutture organizzative giovani e poco compliant con le numerose normative che le coinvolgono. Resta, però, un mercato in rapida crescita, che crea opportunità per molti. In realtà sono una grossa componente di ricchezza per il Paese, insieme al resto del comparto ricettivo, che consente l’accesso ad alloggi turistici anche a famiglie, studenti e turisti meno altospendenti di coloro che possono permettersi degli alberghi. Certamente, il Legislatore deve prendere atto del fenomeno, per evitare distorsioni nella concorrenza, patologie e disagi dei residenti o eccessiva burocratizzazione. Le disposizioni introdotte con “Legge di Bilancio 2024” e il “Regolamento europeo 2024/1028” vanno correttamente in questa direzione."
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