Flipping degli NPL: da criticità a opportunità

Nel mondo degli investimenti alternativi, pochi settori offrono margini potenziali così ampi – ma anche rischi altrettanto elevati – quanto quello dei crediti deteriorati o NPL (Non Performing Loans). In particolare, una strategia sempre più diffusa tra operatori specializzati è quella del “flipping” degli NPL: acquistare crediti deteriorati a sconto per rivenderli rapidamente a un prezzo superiore, senza attendere la lunga (e spesso incerta) risoluzione giudiziale o extragiudiziale.

Che cos’è il flipping degli NPL?

Il flipping nel mercato NPL si basa su una logica speculativa a breve-medio termine. A differenza delle strategie “buy and manage”, in cui il gestore punta a recuperare il credito attraverso l’escussione delle garanzie o la ristrutturazione con il debitore, il flipping si concentra sull’acquisto di portafogli o singoli crediti:

• a un prezzo fortemente scontato (spesso tra il 10% e il 30% del valore nominale)
• con una strategia di rivendita rapida a investitori meno aggressivi o meno specializzati, dopo aver effettuato un’attività di due diligence e di “repackaging” dell’asset.

Le leve strategiche del flipping

Chi opera in questo settore deve saper cogliere velocemente alcune opportunità chiave:

•  Informazione asimmetrica

Molti NPL vengono ceduti da banche o fondi con scarsa granularità informativa. L’operatore specializzato può, tramite due diligence rapide ma approfondite, individuare garanzie immobiliari sottovalutate o crediti con forte potenziale di recupero.

• Origination diretta o semi-diretta

Spesso il vantaggio competitivo è dato dalla relazione diretta con originator, servicer o liquidatori, che consente di acquisire asset fuori mercato o in fasi preliminari.

• Creazione di valore documentale

Solo fornendo una data room ordinata, valutazioni immobiliari aggiornate e una strategia credibile di recupero si riesce a rivendere l’NPL a un prezzo più alto, giustificando un mark-up.

• Matching tra operatori diversi

Il flipper agisce come ponte tra chi ha fretta di dismettere (es. banche) e chi è disposto ad aspettare (es. fondi di lungo periodo, SGR, family office). La differenza di aspettative di rendimento e tempi diventa margine operativo.

Un esempio concreto

Immaginiamo un credito ipotecario da 200.000 euro nominali, garantito da un immobile del valore attuale stimato di 110.000 euro, situato in una zona semicentrale di una città di medie dimensioni (es. Alessandria, Como, Rovigo). Il credito è fortemente scoperto, ma l’immobile è facilmente liquidabile.

Un operatore acquista il credito a 40.000 euro (circa l’20% del nominale ). Dopo aver svolto una perizia aggiornata, una verifica catastale e ottenuto una prima interlocuzione con il debitore, predispone una data room completa. In meno di tre mesi, rivende il credito a un altro operatore immobiliare o fondo specializzato per 60.000 euro.

• Plusvalenza lorda: 20.000 euro.

• Rendimento IRR elevatissimo in tempi brevi, con un rischio gestito attraverso la qualità dell’informazione.

   

   I rischi

Come ogni strategia speculativa, il flipping degli NPL non è privo di rischi:

•    Bassa liquidità: non sempre si trova l’acquirente giusto nel tempo stimato.
• Errori di valutazione: l’immobile potrebbe avere abusi, vincoli o una stima ottimistica.
• Ritardi documentali: la due diligence può essere più lunga del previsto, vanificando la rapidità della rivendita.

Conclusioni

Il flipping degli NPL è una strategia agile, dinamica e ad alto rendimento, ma adatta solo a investitori e operatori esperti, dotati di network, capacità di valutazione immobiliare e velocità di esecuzione.

In un mercato sempre più competitivo, il vero valore non è solo nel credito acquistato, ma nell’informazione che si costruisce su di esso.