Affitto o acquisto: qual è la scelta più conveniente

Con i tassi di interesse e le condizioni attuali, acquistare casa appare in molti casi più conveniente rispetto all’affitto, grazie anche alla crescita dei canoni e al contesto dei costi del mutuo. Tuttavia non si tratta di una regola universale: città, tipologia immobiliare, capacità finanziaria, piano temporale e costi accessori giocano un ruolo determinante. E' la sintesi di quanto rilevato dall'Ufficio Studi Tecnocasa.

L'analisi ha preso in considerazione i seguenti parametri: prezzo medio di un appartamento di tipologia medio-usato nelle grandi città italiane (primo semestre 2025), un mutuo della durata di 25 anni con copertura dell’80% del valore dell’immobile, tasso medio pari al 3,2% (dato ad agosto) e con la necessità di un capitale iniziale pari al 20% del valore dell’immobile per chi acquista. L’analisi confronta in particolare rata mensile e canone di locazione per bilocali e trilocali nelle principali città.

Affittare o comprare casa in Italia

Dall’analisi dell’Ufficio Studi Tecnocasa emerge un quadro molto interessante che mette a confronto la rata mensile di un mutuo e il canone di locazione medio per bilocali e trilocali nelle principali città italiane. A Milano, per esempio, chi acquista un bilocale deve mettere in conto una rata mensile di circa 1.238 euro, leggermente superiore al canone medio d’affitto che si aggira intorno ai 1.151 euro. Per un trilocale, invece, la situazione si ribalta: la rata stimata è di 1.472 euro, mentre il canone medio tocca i 1.567 euro, rendendo l’affitto leggermente più costoso.

A Roma la convenienza dell’acquisto risulta più evidente. Per un bilocale, la rata media è di 887 euro a fronte di un affitto di 913 euro, e anche per i trilocali l’acquisto risulta più vantaggioso, con una rata di 1.049 euro contro un canone di 1.160 euro. A Firenze le differenze sono minime: un bilocale comporta una rata mensile di 871 euro e un affitto medio di 849 euro, mentre per un trilocale le cifre sono quasi identiche, rispettivamente 1.035 e 1.026 euro.

A Bologna la convenienza dell’acquisto è più marcata. Qui un bilocale comporta una rata di circa 732 euro contro un affitto medio di 824 euro, e per i trilocali la distanza cresce leggermente, con 871 euro di rata rispetto ai 997 euro del canone mensile. Anche Napoli segue una tendenza simile: per un bilocale si pagano mediamente 685 euro di mutuo e 717 euro d’affitto, mentre per un trilocale si passa a 814 euro di rata contro 889 euro d’affitto.

Scendendo verso il Sud e le città di medie dimensioni, il quadro resta generalmente favorevole all’acquisto. A Bari, ad esempio, per un bilocale la rata è di 496 euro contro un affitto medio di 630 euro, mentre per un trilocale la situazione è quasi in equilibrio, con 765 euro di rata e 717 euro di canone. A Verona si conferma la convenienza del mutuo: 489 euro di rata per un bilocale e 581 euro per un trilocale, a fronte di affitti medi rispettivamente di 682 e 828 euro.

A Torino, Genova e Palermo l’acquisto è in modo ancora più netto più vantaggioso dell’affitto. Nel capoluogo piemontese, la rata media di un bilocale si attesta intorno ai 484 euro contro un canone di 523 euro, mentre per i trilocali si sale a 575 euro di rata e 680 euro d’affitto. A Genova, le differenze sono ancora più ampie: 332 euro per un bilocale e 394 euro per un trilocale contro rispettivamente 469 e 598 euro di affitto. A Palermo, infine, i numeri parlano da soli: la rata media per un bilocale è di 322 euro, molto inferiore al canone di 496 euro, mentre per un trilocale la rata si ferma a 383 euro a fronte di un affitto medio di 590 euro.

Comprare o affittare, le dimensioni contano

Per bilocali, in quasi tutte le città considerate la rata mensile stimata per l’acquisto è inferiore o al massimo molto vicina al canone di affitto. Ad esempio, a Milano, rata 1.238 € vs affitto 1.151 €: l’acquisto risulta leggermente più caro ma con differenza minima; a Roma la rata è 887 € vs affitto 913 €, quindi già in vantaggio l’acquisto.

Per trilocali, la situazione è leggermente diversa: in alcune città (ad esempio Bari e Firenze) l’affitto risulta leggermente più basso della rata stimata per l’acquisto (Bari: rata 765 € vs affitto 717 €; Firenze: 1.035 € vs 1.026 €) – in questi casi l’affitto può risultare marginalmente più conveniente. Tuttavia, anche in quei casi la differenza è minima.

Il rapporto convenienza acquisto / affitto dipende anche da altri fattori: disponibilità di offerta in locazione, tendenza dei tassi, condizioni del mutuo, costi accessori (manutenzione, tasse, etc) nell’acquisto. L’analisi sottolinea che la scarsità di immobili in affitto in molte città rende l’opzione affitto meno flessibile o più costosa in termini di condizioni. 

Le previsioni per l’anno in arrivo indicano un leggero aumento sia dei prezzi delle case che del numero di compravendite, suggerendo che la dinamica del mercato immobiliare rimane vivace. 

Perché conviene comprare casa (in molti casi)

Le ragioni per cui risulta conveniente l'acquisto rispetto all'affitto di casa, secondo Tecnocasa, sono diverse:

1. Tassi di interesse in discesa: Il tasso medio del mutuo considerato nell’analisi è 3,2%. Con tassi sostenuti e in fase di discesa, la rata mensile risulta contenuta rispetto al passato.
2. Canoni di locazione in aumento: L’affitto risente della domanda crescente e dell’offerta ridotta – specialmente nelle grandi città – il che spinge verso valori più elevati.
3. Capitale investito e patrimonio: Acquistare significa anche dotarsi di un bene immobiliare, che può rappresentare un investimento e una protezione contro l’inflazione; al contrario, l’affitto non accumula capitale per il conduttore.
4. Stabilità e durata: Mutuo a 25 anni consente stabilità della rata (se fisso) e pianificazione del budget; l’affitto invece può subire variazioni più frequenti.

Comprare o affittare, a cosa prestare attenzione

La convenienza tra affitto e acquisto dipende da diversi fattori, tra cui la città di appartenenza. A Milano e Firenze, ad esempio, per i bilocali, la rata è ancora leggermente superiore all’affitto (Milano 1.238 vs 1.151, Firenze 871 vs 849), pur con scarto molto ridotto. In questi casi si può dire che “conviene marginalmente” l’acquisto, ma non in modo netto.

Per i trilocali a Bari e Firenze, l’affitto risulta marginalmente più vantaggioso: Bari affitto 717 vs rata 765; Firenze affitto 1.026 vs rata 1.035. Quindi per famiglie che cercano un trilocale in queste città l’opzione affitto può avere senso.

Occorre poi considerare gli oneri accessori non contabilizzati direttamente nella rata vs canone: manutenzioni, imposte, assicurazioni, costi condominiali per l’acquisto; per l’affitto invece revisione del canone, minore accumulo di patrimonio, possibili aumenti del canone.

La liquidità iniziale è un altro fattore; per acquistare serve circa il 20% del valore dell’immobile come anticipo, che rappresenta un limite per molte famiglie. L’analisi richiama questo requisito. 

Va poi considerato il rischio mercato: anche se le previsioni sono positive, non vanno esclusi imprevisti macroeconomici che potrebbero influenzare i tassi, i prezzi immobiliari o i canoni.