Sfratto in 15 giorni, è davvero possibile? Le novità del Ddl legato al Piano Casa

Ultimamente si sta sentendo parlare di sfratto in 15 giorni. Il motivo è legato alle nuove direttive presenti nel Ddl sul tema collegato al Piano Casa appena approvato, le quali mirano a snellire le procedure di rilascio degli immobili occupati abusivamente. Ma sarà davvero possibile liberare un immobile in due settimane? Scopriamo, nel dettaglio, cosa dice la legge e come orientarsi tra scadenze e tribunali.

Sfratto in 15 giorni: cosa significa davvero

Il concetto di sfratto in 15 giorni non indica la durata totale della procedura, ma si riferisce spesso a specifici termini tecnici o a recenti proposte normative. Nello specifico, il riferimento più attuale riguarda l'intervento della forza pubblica e le sanzioni per i ritardi amministrativi.

Secondo le linee guida legate al Piano Casa, l'obiettivo è ridurre l'inerzia degli uffici preposti. I 15 giorni possono riferirsi al termine entro cui il Prefetto deve rispondere alla richiesta di assistenza della forza pubblica, o al tempo concesso all'inquilino per liberare l'immobile dopo l'ultima notifica. È bene chiarire: non significa che dal mancato pagamento del canone alla riconsegna delle chiavi passino solo 15 giorni, ma che la fase esecutiva punta a una velocizzazione forzata.

Nel dettaglio, il Consiglio dei Ministri, su proposta del Presidente Giorgia Meloni e del Ministro della giustizia Carlo Nordio, ha approvato un disegno di legge con dichiarazione d’urgenza volto a introdurre disposizioni in materia di rilascio degli immobili.

Il provvedimento introduce misure per rendere più efficace e più rapida la liberazione degli immobili occupati abusivamente, compresi i casi di scadenza del contratto di affitto o di morosità dell’affittuario. 

Il Ddl interviene sulle procedure di notifica e di esecuzione dello sfratto, con una riduzione dei tempi per le esecuzioni e con l’introduzione di una procedura d’urgenza che prevede l’emissione di un decreto di rilascio dell’immobile entro 15 giorni dal ricorso. È prevista anche una penale per il ritardo pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice.

Quali sono i tempi reali di uno sfratto per morosità

Se ti stai chiedendo quanto dura uno sfratto in Italia, la risposta purtroppo non è "poco". Nonostante i tentativi di rendere lo sfratto veloce, i tempi medi oscillano ancora tra i 6 e i 12 mesi. L'ipotesi di uno sfratto per morosità in 15 giorni è applicabile solo alla fase conclusiva, quella in cui l'ufficiale giudiziario interviene materialmente. Ecco i fattori che influenzano la durata:

• La città in cui si trova l'immobile (i tribunali metropolitani sono più lenti).
• La presenza di minori, anziani o persone con disabilità nel nucleo familiare dell'inquilino.
• L'eventuale opposizione dell'inquilino durante l'udienza.

La procedura di sfratto passo dopo passo

La procedura di sfratto per morosità è un iter rigoroso che deve seguire tappe precise per non essere invalidato. Ecco i passaggi fondamentali:

1. Costituzione in mora: Una lettera raccomandata in cui si sollecita il pagamento.
2. Intimazione di sfratto: Se la morosità persiste (basta un ritardo di 20 giorni anche per una sola rata), l'avvocato notifica l'atto. Per l'intimazione di sfratto i tempi minimi tra la notifica e l'udienza sono di 20 giorni liberi.
3. Udienza di convalida: Il giudice verifica la morosità. Se l'inquilino non si presenta o non si oppone, avviene la convalida di sfratto; quanto tempo passa per questa fase? Solitamente 30-60 giorni dalla prima notifica.
4. Sfratto esecutivo: Una volta convalidato, il giudice fissa la data dell'esecuzione.

C’è poi un altro elemento da sottolineare, visto che spesso ci si chiede se lo sfratto senza avvocato è possibile. La risposta, però, è no. Trattandosi di un procedimento giudiziario davanti a un Tribunale, la difesa tecnica di un legale è obbligatoria per legge.

Quando lo sfratto può essere più veloce

Esistono situazioni in cui l'iter subisce un'accelerazione. Lo sfratto urgente quando si può fare? Principalmente quando l'immobile è a rischio danneggiamento o quando ci sono presupposti per un provvedimento d'urgenza (ex art. 700 c.p.c.), ma sono casi rari legati alla locazione abitativa.

In generale, lo sfratto per finita locazione ha tempi diversi rispetto alla morosità: in questo caso non si contesta un mancato pagamento, ma la scadenza naturale del contratto. Se l'inquilino non se ne va nonostante la disdetta, si può agire preventivamente (licenza per finita locazione) per ottenere un titolo esecutivo prima ancora che il contratto scada.

Il termine di grazia: può allungare i tempi?

Uno degli ostacoli principali alla rapidità della procedura è il cosiddetto termine di grazia sfratto. All'udienza, l'inquilino può dichiarare di trovarsi in una condizione di difficoltà economica e chiedere al giudice un periodo per sanare il debito.

• Il giudice può concedere fino a 90 giorni per pagare i canoni arretrati, gli interessi e le spese legali.
• Se l'inquilino paga entro questo termine, la procedura di sfratto si estingue e il contratto prosegue.
• Se l'inquilino non paga, lo sfratto diventa esecutivo, ma avrai "perso" circa tre mesi.

Cosa succede dopo la convalida di sfratto

Una volta ottenuta la convalida, inizia la fase più delicata. Per lo sfratto esecutivo i tempi dipendono dall'agenda dell'ufficiale giudiziario; i tempi dello sfratto in questa fase prevedono:

• Monitorio di sgombero: L'ultimo avviso all'inquilino con la data e l'ora del primo accesso.
• Gli accessi dell'ufficiale giudiziario: Raramente lo sfratto viene eseguito al primo tentativo. Spesso sono necessari due o tre accessi prima di procedere con l'ausilio della forza pubblica, del fabbro e, se necessario, del medico legale.

L'obiettivo delle nuove norme è proprio quello di garantire che l'intervento della forza pubblica sia tempestivo, riducendo le attese infinite tra un accesso e l'altro e puntando a quella risoluzione che tutti i proprietari sperano: rientrare in possesso del proprio bene in tempi certi.