Immobiliare 2026, prezzi in frenata e compravendite deboli nel secondo trimestre

Il “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia” della Banca d’Italia relativo al secondo trimestre 2026 indica un rallentamento dei prezzi di vendita delle abitazioni. Lieve riduzione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente anche per le compravendite intermediate dalle agenzie. In particolare, gli agenti immobiliari hanno rilevato una moderazione della crescita dei prezzi delle abitazioni, mentre gli sconti richiesti dai venditori e i tempi medi di vendita sono rimasti su livelli storicamente contenuti. La domanda di abitazioni continua a essere debole e, contemporaneamente, si registra una nuova contrazione dell’offerta di immobili disponibili per la vendita.

Prezzi delle abitazioni in rallentamento

Secondo quanto emerso dal “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia” della Banca d’Italia, nel secondo trimestre 2026 il saldo tra gli agenti immobiliari che hanno rilevato un aumento dei prezzi di vendita e quelli che hanno segnalato una diminuzione è sceso a 7 punti percentuali, rispetto ai 12 punti del trimestre precedente. Nonostante il rallentamento, il dato rimane superiore a quello registrato nello stesso periodo del 2025.

Il rallentamento è stato particolarmente evidente nel Nord-Ovest, dove il saldo è passato da 11 a appena 1 punto percentuale, più contenuto nel Nord-Est e nel Centro, con saldi rispettivamente pari a 13 e 11 punti. Nel Sud e nelle Isole il saldo si è attestato a 6 punti.

Sconti e tempi di vendita restano contenuti

Il margine medio di sconto sul prezzo inizialmente richiesto si è attestato al 7%, in lieve diminuzione rispetto al trimestre precedente e vicino ai minimi registrati dall’inizio della rilevazione.

Continuano però ad esserci differenze territoriali significative:

• Nord-Est: sconto medio del 5%;
• Nord-Ovest e Centro: valori intermedi;
• Sud e Isole: sconto medio del 9%.

I tempi medi di vendita delle abitazioni si confermano particolarmente rapidi, intorno ai 5 mesi. Questo indica il fatto che gli immobili proposti sul mercato continuano a trovare acquirenti in tempi relativamente brevi.

L’86% delle agenzie immobiliari ha concluso almeno una compravendita nel periodo considerato, una percentuale sostanzialmente stabile sia rispetto al trimestre precedente sia rispetto al secondo trimestre del 2025. Le transazioni hanno riguardato soprattutto abitazioni già esistenti, che rappresentano circa l’81% delle compravendite.

Banca d’Italia

Compravendite in lieve calo

Le vendite intermediate dalle agenzie hanno registrato un andamento meno favorevole. Rispetto al trimestre precedente, il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione delle compravendite è stato pari a -13 punti percentuali, comunque in miglioramento rispetto ai -19 punti dell’inizio dell’anno.

Nel confronto con lo stesso trimestre del 2025, invece, il saldo è peggiorato, passando da -17 a -20 punti percentuali. Il deterioramento è stato più evidente nel Nord-Ovest e nel Nord-Est, mentre Centro, Sud e Isole hanno mostrato una contrazione più contenuta.

Domanda di abitazioni ancora debole

La domanda immobiliare rimane contenuta. Il saldo relativo ai giudizi degli agenti sull’andamento del numero di potenziali acquirenti si è attestato a -15 punti percentuali.

Il dato è sostanzialmente stabile rispetto al trimestre precedente, ma rappresenta un miglioramento rispetto al secondo trimestre del 2025, quando il saldo era pari a -19 punti. Ne emerge quindi un mercato caratterizzato da una domanda ancora debole, ma con alcuni segnali di recupero su base annua.

Offerta di abitazioni in ulteriore diminuzione

Per quanto riguarda l’offerta, continua la riduzione dei nuovi incarichi a vendere. La quota di agenti che ha registrato una diminuzione dei nuovi incarichi supera di 26 punti percentuali quella degli operatori che hanno rilevato un aumento.

Anche lo stock degli incarichi ancora da evadere rimane in diminuzione, con un saldo di -26 punti percentuali, rispetto ai -29 della precedente rilevazione.

Se dunque la domanda è debole, anche l’offerta disponibile continua a ridursi.

Mutui e accesso al credito

Le condizioni di accesso al credito rimangono relativamente favorevoli e incidono in misura limitata sulle interruzioni degli incarichi di vendita.

Secondo quanto emerso dal “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia” della Banca d’Italia, nel secondo trimestre 2026, il 63% degli acquisti di abitazioni è stato finanziato tramite mutuo ipotecario, in lieve calo rispetto al 65% del trimestre precedente e sostanzialmente in linea con il 2025.

Il rapporto tra prestito e valore dell’immobile (loan-to-value) è rimasto intorno al 78%, confermandosi su livelli storicamente elevati.

Solo il 18% delle agenzie ha indicato le difficoltà di accesso al credito tra le principali cause della cessazione di un incarico a vendere. Si tratta di uno dei livelli più bassi dall’inizio della serie storica, a conferma di condizioni del credito non particolarmente restrittive.

Canoni ancora in crescita per il mercato degli affitti

Dinamica positiva per il mercato delle locazioni immobiliari. La quota di agenzie che hanno locato almeno un immobile è salita all’83%, dal 79% del trimestre precedente.

Il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei canoni di locazione è stato pari a 32 punti percentuali. Il dato nazionale è sostanzialmente stabile rispetto al trimestre precedente, ma nasconde forti differenze territoriali.

Nel Nord-Ovest il saldo è sceso da 30 a 17 punti, mentre nelle altre aree i canoni hanno accelerato:

• Centro: 41 punti, contro 29 nel trimestre precedente;
• Sud e Isole: 49 punti, contro 39;
• Nord-Ovest: 17 punti, in forte diminuzione.

Le aspettative per il trimestre successivo indicano comunque una nuova accelerazione dei canoni, con il saldo che sale a 23 punti percentuali, rispetto ai 19 della precedente rilevazione.

In calo l'offerta di immobili in affitto

Anche nel comparto delle locazioni l’offerta continua a diminuire. La quota di agenzie che segnala una riduzione dei nuovi incarichi supera di 26 punti percentuali quella degli operatori che registrano un aumento.

Un elemento rilevante è rappresentato dalle locazioni brevi. Il 54% delle agenzie considera il fenomeno significativo nel proprio mercato di riferimento. La percentuale raggiunge il 65% nel Centro e il 65% nel Sud e nelle Isole, indicando una maggiore incidenza degli affitti brevi in queste aree.

Prospettive del mercato immobiliare 2026

Le aspettative degli operatori restano prudenti, ma mostrano segnali di lieve miglioramento.

Per il mercato immobiliare in cui opera ciascuna agenzia, il saldo delle aspettative è pari a -14 punti percentuali, sostanzialmente stabile rispetto alla precedente rilevazione, ma migliore dei -18 punti registrati nello stesso periodo del 2025.

Anche le aspettative relative ai nuovi incarichi a vendere rimangono negative, con un saldo di -20 punti, sebbene anche questo indicatore evidenzi un miglioramento rispetto all'anno precedente.

A livello nazionale, il miglioramento delle prospettive appare ancora più evidente guardando a un orizzonte di medio periodo:

• trimestre in corso: saldo delle attese a -15 punti, rispetto a -17;
• orizzonte biennale: -10 punti, rispetto a -22.

Il dato suggerisce quindi un cauto miglioramento della fiducia degli operatori, soprattutto nelle prospettive del mercato immobiliare italiano nei prossimi due anni.