REIT, come investire nel mercato immobiliare senza comprare casa

di Gianluigi Raimondi

Investire nel mercato immobiliare senza acquistare direttamente un appartamento, un ufficio o un capannone è possibile anche con somme relativamente contenute, grazie ai REIT, acronimo di Real Estate Investment Trust. Si tratta di veicoli d'investimento che consentono di partecipare ai risultati economici di portafogli immobiliari, attraverso strumenti negoziati sui mercati finanziari. Per un risparmiatore italiano rappresentano una possibile alternativa all'acquisto diretto di immobili da mettere a reddito, con il vantaggio di non dover gestire inquilini, manutenzioni o rapporti con amministratori e fornitori. Ecco cosa sono e come funzionano.

Come funzionano i REIT

I REIT sono particolarmente diffusi negli Stati Uniti, dove il modello è stato introdotto nel 1960, ma strutture analoghe esistono in numerosi altri Paesi. Il principio è semplice: una società raccoglie capitali dagli investitori, acquista o finanzia attività immobiliari, incassa canoni o interessi e può distribuire una parte rilevante dei risultati ai propri azionisti.

Investire in immobili o in REIT, le differenze

La differenza rispetto all'immobile fisico è sostanziale: chi compra un appartamento diventa proprietario di un bene specifico, concentrando su di esso una parte del proprio patrimonio. Chi acquista azioni di un REIT quotato in Borsa diventa invece azionista di una società che può possedere centinaia di edifici, distribuiti in città e Paesi diversi e appartenenti a segmenti immobiliari differenti.

Secondo la struttura del singolo veicolo, gli investimenti possono comprendere immobili residenziali in affitto, centri commerciali, uffici, alberghi, magazzini logistici, strutture sanitarie e data center. Esistono inoltre REIT che finanziano attività immobiliari attraverso mutui o altri strumenti di credito. In questo caso, il rendimento dipende maggiormente dagli interessi incassati e dalla capacità dei debitori di rimborsare i finanziamenti.

REIT azionari e REIT ipotecari: cosa cambia 

Non tutti i REIT operano nello stesso modo. Una prima distinzione riguarda i REIT azionari, che possiedono direttamente immobili destinati alla locazione o alla gestione commerciale. I loro ricavi derivano principalmente dagli affitti, mentre il valore del patrimonio può aumentare o diminuire in funzione del mercato immobiliare, dei costi di gestione e delle condizioni finanziarie.

Una seconda categoria è quella dei REIT ipotecari, spesso indicati come mortgage REIT. Questi veicoli investono in mutui, crediti immobiliari e titoli collegati ai finanziamenti immobiliari. I risultati dipendono in misura significativa dai tassi d'interesse, dal costo della raccolta, dagli spread creditizi e dalla qualità dei finanziamenti.

Esistono infine REIT specializzati in singoli segmenti. Le società che possiedono magazzini logistici possono beneficiare della domanda di spazi per la distribuzione e l'e-commerce; quelle attive nei data center sono esposte agli investimenti nella digitalizzazione e nell'intelligenza artificiale.

La distribuzione degli utili e il ruolo dei dividendi

Una delle caratteristiche più conosciute dei REIT è la distribuzione dei proventi. Negli Stati Uniti, per mantenere il particolare regime fiscale previsto dalla normativa, un REIT deve generalmente distribuire agli azionisti almeno il 90% del proprio reddito imponibile. Il requisito riguarda il reddito imponibile secondo le regole statunitensi, non necessariamente il 90% degli affitti incassati o degli utili contabili.

La distribuzione può rendere questi strumenti interessanti per chi cerca un flusso periodico di entrate. Tuttavia, un dividendo elevato non è sinonimo di rendimento sicuro: se il mercato ritiene che la società incontrerà difficoltà, il prezzo delle azioni può scendere e la distribuzione può essere ridotta.

Come può investire nei REIT un risparmiatore italiano

Per chi risiede fiscalmente in Italia esistono tre principali modalità per accedere al mercato dei REIT: acquistare direttamente le azioni di singole società quotate, investire attraverso ETF specializzati oppure utilizzare fondi comuni immobiliari azionari.

La prima possibilità consiste nell'acquistare azioni di singoli REIT sui mercati in cui sono quotati. Per esempio, un investitore può cercare società immobiliari statunitensi specializzate nel residenziale, nella logistica o nei data center, oppure operatori immobiliari quotati in Europa e in Asia.

L'investimento diretto consente di selezionare le società ritenute più interessanti, ma richiede un'analisi più approfondita. È necessario valutare il livello di indebitamento, la qualità degli immobili, il tasso di occupazione, la durata dei contratti di locazione, la sostenibilità dei dividendi e il costo del finanziamento. Acquistare un solo REIT, inoltre, espone maggiormente al rischio specifico della singola società.

Per chi preferisce diversificare con un unico acquisto, gli ETF immobiliari rappresentano un'alternativa da valutare. Si tratta di fondi negoziati in Borsa che replicano un indice composto da REIT e altre società immobiliari quotate. Un ETF globale può offrire esposizione a numerosi operatori statunitensi, europei e asiatici; un prodotto regionale può concentrarsi sull'Europa o sugli Stati Uniti, mentre un ETF tematico può puntare su particolari segmenti del settore. Tra gli strumenti da esaminare rientrano gli ETF che replicano indici FTSE EPRA/Nareit o altri indici dedicati alle società immobiliari quotate.  

Utilizzare i fondi comuni immobiliari azionari

Una terza strada consiste nei fondi comuni specializzati nelle società immobiliari quotate, come per esempio DWS Invest Global Real Estate Securities, Goldman Sachs III Global Real Estate Equity e BNP Paribas Europe Real Estate Securities e AXA World Funds Europe Real Estate.

REIT e SIIQ: che cosa cambia

Nel mercato italiano esiste una struttura in parte analoga ai REIT statunitensi: le SIIQ, ovvero le Società di Investimento Immobiliare Quotate. Sono società per azioni quotate che svolgono prevalentemente attività di locazione immobiliare e che, rispettando specifici requisiti di legge, possono accedere a un regime fiscale particolare. REIT e SIIQ condividono l'obiettivo di rendere possibile l'investimento immobiliare attraverso il mercato dei capitali, ma non sono strumenti perfettamente equivalenti. Requisiti, trattamento fiscale, composizione degli attivi e obblighi di distribuzione dipendono dalle normative dei rispettivi Paesi. Un investitore italiano può quindi scegliere tra società immobiliari quotate domestiche, SIIQ e REIT esteri, oltre agli ETF e ai fondi comuni che investono in queste categorie.