A Roma i prezzi delle abitazioni crescono, ma il numero delle compravendite resta sostanzialmente fermo. Nel secondo trimestre del 2026, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, l’indice Istat dei prezzi delle abitazioni aumenta del 6,4%, mentre le transazioni rilevate dall’OMI segnano un +0,4%. All’interno di questo quadro, l’analisi di MARI Team Immobiliare evidenzia differenze tra alcuni quartieri della Capitale: a Prati i prezzi richiesti superano del 16% i riferimenti OMI utilizzati nel confronto, a Trieste dell’11% e ai Parioli del 6%. A commentare questi dati è Gianluca Mari, fondatore di MARI Team Immobiliare.
Prezzi in crescita e compravendite quasi ferme: Roma sta diventando un mercato più difficile per chi cerca casa?
L’aumento dei prezzi rende l’acquisto più impegnativo per chi dispone di un budget che non cresce nella stessa misura. Il dato OMI, però, ci dice che il numero delle compravendite tiene: il +0,4% fotografa una sostanziale stabilità degli scambi. Il tema è quindi capire a quali condizioni domanda e offerta riescono a incontrarsi. Chi cerca casa deve valutare il rapporto tra prezzo, caratteristiche dell’immobile e risorse disponibili, mettendo a confronto anche zone e soluzioni diverse. La media cittadina offre un quadro generale, ma non descrive allo stesso modo tutte le situazioni.
Nella vostra analisi Prati registra lo scostamento maggiore rispetto ai riferimenti OMI, seguito da Trieste e Parioli. Che cosa raccontano queste differenze?
Che per comprendere il mercato romano bisogna guardare ai singoli quartieri e, al loro interno, alle caratteristiche delle abitazioni. Nei tre quartieri analizzati rileviamo distanze diverse tra le richieste dei venditori e i riferimenti OMI: il 16% a Prati, l’11% a Trieste e il 6% ai Parioli. Parliamo di scostamenti dei prezzi di listino, non di aumenti rispetto all’anno precedente né di prezzi già realizzati nelle vendite. Il passaggio successivo è valutare quanto la richiesta sia sostenuta dalle qualità effettive dell’immobile: posizione, stato di conservazione, luminosità e distribuzione degli spazi possono fare una differenza rilevante anche tra abitazioni vicine.
Con compravendite sostanzialmente stabili, quanto può incidere il modo in cui una casa viene presentata sul mercato?
È un aspetto importante perché chi cerca deve riuscire a comprendere le qualità dell’immobile fin dal primo contatto. Una casa può avere buone potenzialità, ma presentarle in modo poco chiaro: ambienti sovraccarichi o una disposizione poco funzionale possono rendere più difficile la lettura degli spazi. Prepararla prima di proporla sul mercato aiuta a farne emergere le caratteristiche.
È il principio del nostro percorso “Preparato – Valorizzato – Venduto”, che integra home staging e marketing immobiliare. Il lavoro comincia prima dell’annuncio: l’obiettivo è aiutare il potenziale acquirente a capire come potrebbe vivere quella casa. Questo deve accompagnarsi a un prezzo coerente: una buona presentazione non può compensare una richiesta fuori mercato.
Per chi compra, una richiesta superiore ai riferimenti OMI è un segnale di prezzo eccessivo oppure può essere giustificata?
È un elemento da approfondire, non un giudizio automatico. I riferimenti OMI vanno affiancati alla valutazione specifica dell’abitazione e al confronto con immobili simili. La domanda da porsi è quali caratteristiche giustifichino quella cifra rispetto alle alternative disponibili, considerando anche eventuali lavori e il costo complessivo dell’acquisto.
Allo stesso modo, uno scostamento del 16% non implica un margine di trattativa della stessa entità. Il consiglio è distinguere ciò che colpisce durante una visita da ciò che determina il valore e l’adeguatezza della casa alle proprie esigenze. Una presentazione curata aiuta a comprenderne le possibilità; la decisione va poi fondata sulle caratteristiche concrete dell’immobile e sulla sostenibilità della spesa.
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