Anche la federazione italiana degli agenti immobiliari (fiaip) certifica un 2013 buio per il mercato immobiliare, con compravendite (-12,77%) e prezzi in calo (-12,44%). Se nel primo semestre dell'anno in corso si prevede una stagnazione degli scambi, una ripresa, seppur lenta, del mattone è possibile nella seconda parte del 2014. Sempre se ci sarà una maggiore stabilità economica e politica e il governo approvi provvedimenti, come il taglio sul prelievo fiscale, capaci di dare nuovo ossigeno al settore
La fiaip ha fatto un bilancio del mattone nel 2013, nel suo report immobiliare urbano presentato a Roma, e i risultati non fanno certo esultare. Per le compravendite immobiliari si è registrato un andamento dei prezzi in calo dell'12,49% per le abitazioni, mentre per le compravendite la contrazione si è attestata a -12,77%. Netto calo anche dei prezzi per le locazioni ad uso abitazioni (-6,48%) e delle locazioni commerciali in media al -14,5% rispetto al 2012
Il mercato immobiliare del 2013 è stato caratterizzato da tre fasi distinte: ad un primo semestre che ha registrato il picco massimo della recessione, si è contrapposto un breve periodo del terzo trimestre in cui sembrava potessero stabilizzarsi alcuni indicatori. Le speranze sono state disattese nel terzo trimestre, nuovamente caratterizzato da una forte tendenza ribassista unita a una diminuzione degli scambi
Quali sono le principali cause della crisi del settore immobiliare? secondo mario condó de satriano, vice presidente nazionale fiap e responsabile del centro studi "le ragioni che hanno spinto il numero di transazioni così in basso sono da ricercarsi nell’enorme pressione fiscale, nel persistente quadro negativo degli indicatori macroeconomici nazionali, nella conclamata diminuzione del credito, oltre che nella diminuzione di reddito con conseguente diminuzione di risparmio da parte delle famiglie. La crisi del mercato è acuita da un clima di sfiducia generalizzato alimentato dall’incertezza dell’imposizione fiscale che, nelle more, è giunta a livelli insostenibili, attraverso una serie di provvedimenti palesemente poco razionali"
Il vero problema che afflige il mercato è anche costituito dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei proprietari, che sono rimasti ancora legati ai valori del 2007 che oggi non sono più realistici
Compravendite
Oltre a registrare la variazione dei prezzi e delle compravendite, la fiap ha analizzato anche i tempi di vendita e le tipologie più vendute. I dati rilevati per il 2013 indicano una percentuale per il tempo di vendita per immobili ad uso abitativo dai 6 ai 9 mesi (32%) in calo rispetto al 2012, mentre rimane stazionario il periodo tra l'incario a la vendita di 1-3 mesi (7%), diminuisce quello da 3 a 6 mesi (19%) e aumenta quello oltre i 9 mesi (41%). Solo l'1% dei contratti viene concluso entro 1 mese
Le tipologie residenziali che si sono vendute di più sono i trilocali (36%) e i bilocali (23%). Solo il 6% acquista monolocali. L'ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali (32%) o centrali (29%) e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (41%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare 825%)
L'88% delle compravendite vengono effettuate tra privati, il 12% con imprese e società. Il 42% fa ricorso al sistema creditizio, e il rapporto tra il mutuo e il valore dell'immobile è del 62%. Il 50% delle compravendite sono effettuate per acquistare la prima casa, il 33% per sostituzione, solo il 17% per investimento
Per la maggior parte si tratta di proprietari residenti 849%), seguito da proprietario non residente e da imprese costruttrici 820%), mentre la tipologia più ricorrente di acquirente è per il 57% di privato residente mentre il 22% sono privati non residentei e solo il 16% è un privato investitore
Focus città
La diminuizione dei prezzi si registra in generale in tutte le città, fatta eccezione per Palermo dove i valori degli immobili sono aumentati del 10,09%. La maggior diminuizione è avvenuta a Genova (-19.4%), Torino (-17,5%) Bologna (-17,14%), Cagliari (-17%), Milano (-16,67%), Roma (-15,81%), Firenze (-11,67%), Napoli (11,71%)
Locazioni
Rispetto al 2011 le locazioni hanno subito una flessione (-6,48%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale è di circa 14,5%. Aumentano i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione di circa il 10,46% per i negozi
I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo aumenno per il periodo da 1 a tre mesi e sono stazionari per i periodi da 3-6 mesi e da 6-9 mesi. I tempi oltre i 9 mesi sono in diminuizione
È in forte aumento l'offerta per il comparto residenziale, il 46% degli agenti fiaip in tutto il territorio nazionale, ha riscontrato un incremento del numero dei contratti. La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione vengono effettuati verso i cittadini dell'unione europea, ma aumenta la percentuale dei contratti con clienti extracomunitari
Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono in lieve diminuizione i bilocali (mini appartamenti) 36%, stabili i trilocali (36%) con ubicazione in zone semicentrali 831%) e in aumento in zone centrali (37%), diminuiscono le richieste per alloggi in affitto in periferia e estrema periferia
Locazioni città
Per quanto riguarda le locazioni nelle città, la fiaip registra una forte diminuizione in tutte le città. Il calo maggiore si è verificato a Genova (-12,78%), Firenze (-12,5%), Roma (-11,52%), Milano (-10%), Cagliari (-9,45%), Napoli (-7,23%), Torino (-6,5%) e Bologna (-6,29%)
Prospettive 2014
Il primo semestre del 2014 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista, a causa della mancanza di liquidità e dal clima di sfiducia generalizzato. Una ripresa nel secondo semestre potrebbe essere possibile grazie a una saggia politica fiscale incentrata sulle riforme del comparto e sulla chiarezza delle imposte e del loro ammontare
Chi vuol investire nel mattone, sarà agevolato dai prezzi delle abitazioni, che continueranno a garantire, in un momento di grande volatilità del mercato, il potere d'acquisto del capitale, nonché un poù accettabile rendimento del 3,5% perché la casa rimane il miglior investimento a medio lungo termine per le famiglie italiane
2 Commenti:
E'possibile anche che gli elefanti volino.
Il mercato (prezzi e transazioni) sta semplicemente tornando alla normalita', con valori precedenti alla "abbuffata" degli anni 2004/2008, alla quale hanno partecipato persone che prima non avrebbero mai potuto partecipare.
I mutui al 120% con perizie gonfiate, concessi a tutti senza pretendere reali garanzie reali di reddito, hanno permesso ad una vasta platea di comprare casa senza un centesimo. Era talmente tanta l' euforia di poter sostituire il canone di affitto mensile con la rata del mutuo, che il prezzo pagato passava in secondo piano.
Quindi, ovviamente, a fronte dell' esplosione della domanda c'e' stata
L' esplosione dei prezzi, come in qualsiasi mercato attivo.
Oggi tutto e' tornato semplicemente alla normalità: compra casa chi dispone almeno del 40% di cash e puo' fornire garanzie concrete per ottenere un mutuo, calcolato in base ad una perizia che spesso e' addirittura piu' bassa del prezzo di vendita.
La platea quindi si e' ridotta del 50%, ed il mercato fa il suo corso. Si dimezza la domanda ed il prezzo scende. Niente di nuovo.
Aumenteranno di nuovo prezzi e compravendite, oppure andrà anche peggio?
Con i vincoli imposti adesso da bruxelles, le banche non dovrebbero diventare molto generose nel concedere mutui, la disoccupazione e' al 13 %, quella dei giovani al 35%, la fiducia dei consumatori ai minimi storici, le tassazione sulle seconde case da investimento e' sempre piu' alta, etc. Etc.si v
Per quale motivo dovrebbe esserci una inversione di tendenza? oggi anche in zone meno sfortunate come il centro di Milano, si vende solo se c'e' il preezzo, altrimenti non c'e' interesse ad acquistare da parte di quel limitato numero di potenziali clienti che vuole, e può, permettersi l' acquisto. Il mercato si riprenderà solo quando i prezzi si assesteranno su valori che faranno tornare interessante la locazione per chi investe, e faranno diventare meno pesante la necessita' del credito in valori assoluti e percentuali.
Mi spiego: oggi per comprare una casa che costa 100 ho bisogno di 70 dalla banca che non me li da perché non mi finanzia il 70%.
Se la casa costasse 70 avrei bisogno di 40 e la banca me li darebbe perché e' poco più del 50% e con il mio reddito posso permettermi di onorare il debito.
Sembra banale, ma e' molto concreto.
Certo, tutti gli acquirenti che prima compravano senza soldi non torneranno mai piu', quindi un buon 30/40% del mercato rispetto agli anni d' oro e' perso per sempre.
Certe volte e' meglio sapere cosa ti aspetta piuttosto che sperare in qualcosa che non si puo' verificare.
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