Mercato immobiliare, come rilanciare il Mezzogiorno

Sviluppare le città, investire in infrastrutture, creare residenze adatte alle esigenze delle nuove famiglie e con servizi di qualità. Queste sono le direttrici per lo sviluppo immobiliare del Mezzogiorno d’Italia. Se n’è parlato nell’ultimo Forum del Sud organizzato a Napoli da Scenari Immobiliari.

 “Il rilancio del Mezzogiorno – ha sottolineato Marco Sangiorgio del Gruppo Cdp, - anche sotto il profilo dei valori immobiliari, passa attraverso grandi interventi di rigenerazione urbana: questo territorio ne ha bisogno per rinnovarsi rispetto a funzioni ed esigenze abitative che sono fortemente mutate rispetto alle passate funzioni di immobili ora dismessi”. Cdp è attiva da tempo sul territorio in questo senso. “Stiamo lavorando anche sul fronte associativo per creare condizioni normative e fiscali in grado di favorire queste operazioni – ha ricordato Sangiorgio. - L’area delle ex Manifatture Tabacchi, proprietà di Cdp Immobiliare, per la quale siamo in attesa di poter firmare la convenzione urbanistica, può rappresentare un pivot significativo per il resto del Sud Italia”.

Napoli e il Sud nel mercato immobiliare

Nel mercato immobiliare del Mezzogiorno, Napoli rappresenta un faro su cui puntare l’attenzione. Un mercato che si è differenziato dal resto del Sud già dal 2010, quando ha mostrato maggiore resilienza di altre città alla contrazione del numero annuo di transazioni osservata a partire dai primi anni della recente crisi economica.. “Napoli è una capitale economica – ha detto Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – frenata nel suo potenziale da ‘lacci urbanistici’ e culturali. Eppure è il primo mercato del sud Italia e terzo del Paese. Ci sono, compresa anche l’area esterna, una trentina di grandi aree da sviluppare, a cominciare da Bagnoli, per circa tre miliardi di euro di investimenti in dieci anni”.

Compravendite a Napoli e nel Sud Italia

Già nel 2018 il numero di compravendite è tornato a sfiorare i valori dei primi anni 2000, con buone prospettive di raggiungere i volumi dei picchi precrisi già nel prossimo anno, mentre nel resto dell’Italia le transazioni si collocano ancora oltre venti punti percentuali al di sotto di quanto rilevato ad inizio secolo e oltre trenta punti percentuali al di sotto dei massimi storici rilevati nel 2003.

Le buone performance di Napoli appaiono ancora più significative se paragonate all’andamento del mercato immobiliare del proprio contesto territoriale. Il volume delle compravendite in Campania e nel Mezzogiorno, tra il 2004 e il 2013, era infatti arrivato a dimezzarsi, per poi recuperare solo 15 punti percentuali nel corso dei quattro anni successivi.

Le performance positive di Napoli hanno contribuito a sostenere l’andamento del mercato immobiliare campano, dove delle 33.900 transazioni rilevate nel 2017, oltre 7.780 (il 22,9 per cento) si sono concentrate nel capoluogo. Rispetto alle altre regioni del Mezzogiorno la Campania nell’ultimo anno ha visto la crescita più rapida delle compravendite (più 5,6 per cento, più 10,5 per cento nella sola città di Napoli), concentrando quasi un quinto delle transazioni dell’intera Italia Meridionale. Occorre comunque precisare che la Campania, con 5,8 milioni di abitanti, è di gran lunga la più popolosa delle regioni meridionali, e che, in proporzione alla popolazione residente, il numero di compravendite concluse su base annua risulta tra i più bassi delle regioni del Mezzogiorno.

Nel comune di Napoli l’aumento del numero di compravendite osservato nel 2018 è stato accompagnato da una crescita del fatturato, che entro la fine dell’anno dovrebbe raggiungere quota 990 milioni di euro. Anche il tasso di assorbimento del mercato residenziale partenopeo mostra segnali di crescita, passando nell’ultimo anno dal 76 all’81,1 per cento.

I prezzi al metro quadro: maggiore stabilità a Napoli

Seppur con differenze meno evidenti, nello stesso periodo anche l’andamento dei prezzi medi di vendita al metro quadrato delle residenze si è rivelato più stabile a Napoli che nel resto della Penisola. Il confronto in valori reali mostra prezzi medi di vendita a Napoli lievemente al di sopra di quanto rilevato nel 2000, mentre in Campania e nel Mezzogiorno i prezzi si sono ridotti di circa il 20 per cento. Anche il mercato residenziale nazionale mostra una minore stabilità rispetto al capoluogo campano, con prezzi di vendita ancora del 3,5 per cento inferiori ai valori di inizio secolo.

Negli ultimi cinque anni l’andamento delle quotazioni immobiliari nel comune di Napoli ha visto crescere maggiormente le zone del semicentro della città, in particolare via Medina-via Cristoforo Colobo–Porto, dove i prezzi medi al metro quadrato sono saliti del 14,7 per cento, Mater Dei–Ruggiero (più 12,5 per cento) e Avvocata–S. Rosa (più 11,5 per cento). Tra le zone centrali quella a riscuotere più successo è stata piazza Amedeo, con un incremento dei prezzi medi di vendita al metro quadrato del 9,2 per cento. In periferia crescono in modo particolarmente rapido S. Carlo–Palazzo Reale (più 9,8 per cento), Fuorigrotta–La Loggetta–Cavalleggeri (più 5,6 per cento) e Arenella–Rione Alto (più 5 per cento).

Anche le variazioni dei prezzi medi di vendita rispetto allo scorso anno hanno interessato prevalentemente le zone semicentrali, in particolare Duomo-corso Umberto-piazza Amore, con un incremento del 6,5 per cento) e Avvocata–S. Rosa (più 6,3 per cento).

In centro piazza Amedeo si conferma come il quartiere più dinamico per andamento delle quotazioni immobiliari, con una crescita nell’ultimo anno del 5,1 per cento, mentre in periferia è Soccavo – S. Maria delle Grazie – rione Traiano a riscuotere maggiore successo, con un incremento dei prezzi medi di vendita al metro quadrato del 4,6 per cento.

Previsioni per il futuro: Napoli punti agli affitti

Nel prossimo decennio la città dovrà riuscire a realizzare le iniziative avviate anche oltre dieci anni fa e che sono state bloccate in itinere per mancanza di fondi o altro tipo di complicazioni. La regione dovrà accrescere la propria offerta di housing sociale al momento inadeguata e lontana dagli standard delle altre capitali europee, così da contrastare il fenomeno dell’abusivismo e rispondere al disagio della popolazione. L’accoglienza temporanea della città dovrà crescere in alloggi per gli studenti universitari, così da attrarre le nuove leve dell’Italia in generale, e non solo, riducendo il fenomeno dell’emigrazione giovanile.

Per competere con le altre città, Napoli dovrà procedere ad una riqualificazione energetica diffusa del proprio patrimonio edilizio, in gran parte obsoleto. Nei prossimi anni, infatti, il mercato immobiliare tenderà a declassare di valore gli edifici privi dei requisiti di sostenibilità e a premiare gli immobili di nuova generazione, o comunque a basso impatto energetico. Una direzione già intrapresa nel capoluogo campano, dove si trova la percentuale più alta di compravendite di immobili da riqualificare.

Il successo della locazione turistica breve (Napoli è la prima città del Mezzogiorno e la quarta in Italia) dimostra come la domanda sia cambiata e che ci sia spazio per nuove economie.