Insant buyer, per alcuni analisti questo modello negli Usa fa perdere milioni di dollari

L'esperto immobiliare Mike DelPrete ha analizzato l'ingresso nel settore immobiliare del modello statunitense degli instant buyer. Piattaforme come Opendoor o Zillow hanno iniziato negli ultimi anni ad acquistare case senza intermediari per poi immetterle sul mercato. L'analista critica il fatto che venga discusso solo l'utile lordo senza contare la redditività finale al netto delle spese. Nella sola prima metà del 2020, Opendoor ha perso oltre 118 milioni di dollari (circa 100 milioni di euro) e Zillow, 178 milioni di dollari (circa 152 milioni di euro).

Il modello iBuyer (un concetto che è diventato popolare semplificando il concetto di acquirente istantaneo) che alcune piattaforme hanno iniziato ad applicare negli Stati Uniti consiste nell'agire come agenti immobiliari che acquistano appartamenti direttamente da privati ​​e poi li vendono. È stato sviluppato negli Stati Uniti dal 2014 e piattaforme come Opendoor o Zillow sono le più competitive e di successo sul mercato. L' esperto di immobili e professore presso l'Università di Boulder, in Colorado, Mike DelPrete, analizza i conti 2019 di queste società per evidenziare che ancora perdere soldi sulle operazioni se tutte le spese dirette si sommano e indirette con i profitti ottenuti con queste transazioni.

“Le presentazioni agli investitori si concentrano sull'economia unitaria positiva, che non include spese come stipendi dei dipendenti, sviluppo tecnologico, affitto di uffici e così via. Trascurare queste spese, che rappresentano milioni di dollari all'anno, dipinge un quadro incompleto dell'economia delle piattaforme iBuyer", afferma l'esperto. Nei dati pubblici dei conti di queste società nel 2019, si può vedere come queste spese aggiuntive ammontino a 366 milioni di dollari (circa 313 milioni di euro) in Opendoor, cioè circa 20.000 dollari (17.100 euro) per casa venduta, secondo il analisi di esperti.

Nei conti Zillow, invece, ci sono i cosiddetti costi indiretti, che includono salari dei dipendenti, spese di marketing, spazi per uffici, ecc. che ha raggiunto i 266 milioni di dollari (227 milioni di euro) nel 2019. “Sono costi indirettamente legati alla vendita di una casa da un punto di vista contabile, ma sono ancora fondamentali per la gestione di un'attività iBuyer e danno un quadro generale della redditività".

“Una misura chiave del modello di business di iBuyer è l'utile lordo, che si basa su commissioni di servizio, prezzo di acquisto, prezzo di vendita, servizi accessori e riparazioni richieste. La metrica si concentra sull'asset fisico stesso e non include i costi associati al processo di vendita della casa”, chiarisce l'analista.

Nella prima metà del 2020, Zillow e Opendoor sono riusciti a generare circa 17.000 dollari, circa 14.500 euro al cambio attuale, di utile lordo per ogni casa acquistata e rivenduta. Con tutti questi dati, con il reddito ottenuto e una volta inclusi tutti i costi di transazione, più le spese aggiuntive, l'esperto immobiliare conclude che "ogni iBuyer perde decine di migliaia di dollari su ogni casa che acquista e rivende".

"I compratori stanno giocando secondo un diverso insieme di regole in cui la redditività non si applica. Non importa che gli iBuyers non siano redditizi. Ad oggi, gli azionisti non si preoccupano e sono felici di sovvenzionare perdite significative. Questa perturbazione nel settore immobiliare è guidata da società e azionisti, disposti a scommettere e perdere miliardi di dollari ”, precisa l'analista in questo articolo.