Perché oggi è sempre più difficile comprare immobili all'asta

Negli ultimi anni molte persone che si avvicinano al mondo delle aste immobiliari mi fanno sempre la stessa domanda: “Ma è ancora vero che alle aste si fanno grandi affari?” Per molto tempo le aste immobiliari sono state percepite come una sorta di “terra promessa” per gli investitori: immobili venduti a prezzi molto più bassi rispetto al mercato e quindi opportunità apparentemente facili da cogliere. In parte questo è stato vero. Ma oggi il mercato delle aste immobiliari è molto diverso rispetto a quello di cinque, dieci anni fa.

Informazioni sulle aste sempre più accessibili

La prima ragione è semplice: le informazioni sono molto più accessibili. Un tempo il mercato delle aste era frequentato soprattutto da operatori professionali che conoscevano bene tribunali, procedure e dinamiche del settore. Oggi invece chiunque può trovare facilmente un immobile all’asta attraverso portali online e piattaforme specializzate.

Il risultato è che il numero dei partecipanti è aumentato moltissimo. Se in passato a un’asta partecipavano pochi investitori esperti, oggi non è raro trovare decine di offerte per lo stesso immobile. E quando la competizione aumenta, i prezzi inevitabilmente salgono.

Le banche hanno cambiato il modo di gestire i crediti deteriorati

Ma c’è anche un altro fattore importante: le banche hanno cambiato il modo di gestire i crediti deteriorati. Negli anni successivi alla crisi finanziaria gli istituti di credito si sono trovati a gestire enormi quantità di mutui non pagati. In molti casi l’immobile arrivava rapidamente all’asta perché l’obiettivo principale era ridurre lo stock di crediti problematici.

Oggi la situazione è diversa. Le banche gestiscono queste posizioni con strumenti più sofisticati e spesso si affidano a operatori specializzati nella gestione dei crediti deteriorati, i cosiddetti NPL (Non Performing Loans).

Questo significa che molte situazioni vengono risolte prima che l’immobile arrivi all’asta: attraverso accordi con il debitore, vendite stragiudiziali o ristrutturazioni del debito. In altre parole, una parte delle opportunità viene intercettata prima ancora che la procedura esecutiva arrivi alla fase finale.

Ingresso di operatori strutturati

C’è poi un terzo elemento che negli ultimi anni ha cambiato il mercato: l’ingresso di operatori sempre più strutturati. Accanto ai piccoli investitori oggi operano società specializzate e fondi che analizzano sistematicamente le opportunità legate alle procedure esecutive e ai crediti deteriorati. Quando entrano in gioco operatori professionali con capitali importanti, la competizione diventa inevitabilmente più forte.

Tutto questo non significa che le aste immobiliari non siano più un’opportunità. Significa però che non sono più un mercato semplice. Oggi comprare bene all’asta richiede competenze tecniche, capacità di analisi e una buona conoscenza del mercato immobiliare.

Perché sempre più spesso l’asta non è il punto di partenza dell’investimento. È semplicemente l’ultimo capitolo di una storia che comincia molto prima.