Installazione della veranda senza permessi: quali conseguenze?

La giurisprudenza amministrativa è ormai pacifica: l'installazione della veranda necessita del permesso di costruire, in quanto costituisce un intervento di trasformazione dell’organismo edilizio che dà vita ad una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile. Se l’immobile è in regime di condominio, peraltro, si rende necessario anche modificare le tabelle millesimali.

La veranda: che cos’è e quale titolo edilizio occorre?

Veranda e balcone non sono la stessa cosa: il primo garantisce solamente un affaccio sull'esterno ed è dotato di parapetto o ringhiera, senza copertura; la veranda, invece, costituisce un ambiente esterno coperto, chiuso ai lati da superfici vetrate e dotato di illuminazione e climatizzazione.

Il Regolamento Edilizio Tipo (RET), previsto dall’Intesa raggiunta il 20/10/2016 tra Stato, Regioni e ANCI (G.U. n. 268 del 16/11/16), definisce la veranda quale “locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili”.

Trattandosi di struttura fissa e duratura, la realizzazione di una veranda non rientra tra gli interventi di libera edilizia, indipendentemente dalle sue dimensioni, dovendo invece trovare applicazione il regime di cui all’art. 10 d.P.R. n. 380/2001 ogniqualvolta essa costituisce un nuovo locale autonomamente utilizzabile (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 9 ottobre 2018, n. 5801). Il regime di cui all’art. 10 d.P.R. n. 380/2001 è quello degli interventi soggetti al permesso di costruire.

Le caratteristiche della veranda fanno sì che questa integri, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

Sul punto la giurisprudenza amministrativa è ormai pacifica: la veranda necessita del permesso di costruire. Pochi dubbi sul fatto che costituisce un intervento di trasformazione dell’organismo edilizio che, anziché migliorare la fruizione temporanea di uno spazio che rimane esterno rispetto all’unità a cui accede, dà vita ad una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale viene eseguito e ciò indipendentemente dal materiale utilizzato (vetro, metallo, laminati di plastica, plastica, legno o altro materiale).

Se l’immobile è in regime di condominio, peraltro, si rende necessario anche modificare le tabelle millesimali.

Veranda senza permessi edilizi: quale conseguenze?

Chiarito come sia necessario il permesso di costruire per la realizzazione di una veranda si devono ora osservare le conseguenze dell’assenza di titoli e, dunque, della commissione di un abuso edilizio.

La prima conseguenza è che la veranda abusiva, a prescindere dalle dimensioni, dovrà essere demolita ma, se ciò non fosse tecnicamente possibile e laddove si tratti di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, si dovrà procedere con il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’opera, determinato con riferimento alla data di ultimazione dei lavori.

La realizzazione di una veranda abusiva determina anche l’insorgenza di spiacevoli conseguenze penali, tra cui:

• l’ammenda fino ad € 10.329,00 per non avere osservato norme, prescrizioni e modalità  esecutive previste, regolamenti edilizi, strumenti urbanistici e permesso di costruire;
• arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164,00 a 51.645,00 € per esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione dei lavori nonostante l’ordine di sospensione.

Veranda senza permessi edilizi: quando si può condonare?

L’utilizzo del passato è d’obbligo in quanto l’ultima disposizione sul condono risale al regime normativo del d.l. 269/2003, convertito con modificazioni nella L. n. 326/2003, cd. terzo condono, notoriamente ritenuto il più stringente quanto alle condizioni di accesso rispetto agli interventi normativi della l. n. 47/1985 e della l. n. 724/1994. In particolare, l’articolo 32 è quello che ha disposto una nuova sanatoria degli abusi edilizi (sotto il profilo della sanzione sia penale che amministrativa): la disciplina di carattere generale è contenuta, in particolare, ai commi 25-49quater, mentre la prima parte dello stesso articolo (commi 14-23) reca misure per il condono riferibili ad ipotesi particolari come quella di opere eseguite su aree di proprietà dello Stato o facenti parte del demanio statale.

A determinate condizioni e limiti dimensionali, ove applicabile il regime del cd. terzo condono, la veranda abusiva potrà essere oggetto di condono ma nulla da fare se l’area su cui viene realizzato l’intervento è sottoposta a vincolo: il terzo condono rende ammissibile la sanatoria edilizia solamente per gli interventi di minore rilevanza di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 della legge n. 326/2003) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive comportanti la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque d’inedificabilità, anche relativa.