Cosa fare se l’inquilino non libera l’immobile a locazione finita

Cosa fare se l’inquilino non libera l’immobile al termine del contratto di locazione? Si tratta di un’evenienza che coinvolge spesso i proprietari di appartamenti, i quali faticano a rientrare in possesso dei locali nonostante l’affitto sia ormai scaduto. Quale percorso intraprendere, a chi rivolgersi?

In linea generale, al termine del contratto di locazione l’inquilino ha l’obbligo di liberare l’appartamento, riconsegnandolo al proprietario nello stato in cui l’ha trovato. Se l’affittuario dovesse rifiutarsi di rilasciare l’immobile, il locatore ha diritto di procedere con lo sfratto per finita locazione. In ogni caso, per tutelarsi anticipatamente da possibili locatari poco avvezzi al rispetto degli accordi di contratto, è utile consultare la Banca Dati della Morosità Immobiliare prima di offrire l’immobile in affitto.

Come far uscire di casa l’inquilino al termine del contratto?

Di norma, il proprietario di casa ha facoltà di non rinnovare il contratto d’affitto alla sua naturale scadenza, purché inoltri opportuna comunicazione all’inquilino entro sei mesi dal termine della stessa locazione. In tal caso, così come previsto dall’articolo 1590 del Codice Civile, gli obblighi dell’affittuario a fine contratto sono:

• quello di restituire l’immobile locato al proprietario;
• quello di accertarsi che l’appartamento venga riconsegnato nelle stesse condizioni d’origine, ovvero così come l’ha ricevuto dal locatore.

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Ma cosa succede se l’inquilino dovesse rifiutarsi di liberare i locali? Il proprietario ha due possibilità a propria disposizione:

• inoltrare una lettera di diffida, intimando l’abbandono dell’appartamento in tempi relativamente brevi;
• avviare la procedura di sfratto per finita locazione.

La lettera di diffida per l’ormai ex inquilino

Quando il locatore si trova a dover gestire un inquilino che non ne vuole sapere di abbandonare casa, nonostante un contratto ormai scaduto e il necessario preavviso di sei mesi, il primo passo è quello di inoltrare una lettera di diffida, scritta dal proprio avvocato.

A differenza di altre situazioni, come ad esempio nello sfratto per morosità, l’inoltro di una comunicazione formale non è un requisito di legge, però può essere certamente utile per sbloccare la situazione. All’interno della lettera, è necessario specificare:

• la richiesta di liberare i locali, indicando una data massima;
• il preavviso che, se non si provvederà a restituire l’appartamento entro la data indicata, si provvederà a sfratto per finita locazione.

Nella maggior parte dei casi, la lettera di diffida è più che sufficiente per convincere l’inquilino ad abbandonare casa. Spesso, infatti, gli affittuari temporeggiano nell’attesa di trovare un altro appartamento in cui trasferirsi. A volte, la lettera di diffida può anche portare a un nuovo accordo tra locatore e l’ormai ex locatario, ad esempio per prolungare l’affitto stesso di qualche mese.

Lo sfratto per finita locazione

Se nemmeno la lettera di diffida - che, si ricorda, non è obbligatoria in questo caso specifico - non sortisce alcun effetto, il proprietario non può fare altro che richiedere lo sfratto per finita locazione. Grazie a questo istituto, il locatore può avvalersi dell’intervento del tribunale affinché l’immobile venga liberato il prima possibile.

Innanzitutto, per poter accedere allo sfratto per finita locazione, bisogna rispettare quanto stabilito dall’articolo 657 del Codice di Procedura Civile. Di norma, è necessario che:

• il contratto di locazione sia valido e regolarmente registrato;
• il contratto sia giunto a scadenza, quindi non si può ricorrere allo sfratto per rientrare in possesso dei locali prima che la locazione si sia conclusa;
• sia stata inoltrata opportuna comunicazione di mancato rinnovo entro sei mesi dalla scadenza del contratto d’affitto.

Una volta che si procede a richiedere l’intervento del tribunale, verrà inoltrato all’inquilino l’atto di intimazione allo sfratto per finita locazione, insieme a una citazione per l’udienza di convalida davanti al giudice. In sede di giudizio:

• se l’affittuario non si presenta, lo sfratto verrà convalidato e reso esecutivo;
• se l’inquilino si presenta e non si oppone alla convalida, anche in questo caso lo sfratto viene reso esecutivo;
• se l’inquilino si presenta e si oppone alla convalida, il giudice valuta se sia fondata. In caso negativo, così come da articolo 665 del Codice di Procedura Civile, il giudice emette un’ordinanza non impugnabile di rilascio dell’immobile.

Ma in quali casi l’opposizione dell’affittuario viene ritenuta valida, tanto da non portare alla convalida dello sfratto? Le situazioni sono poche e ben definite:

• la mancata comunicazione della disdetta del contratto, entro sei mesi dalla sua scadenza;
• la ricezione di una comunicazione incompleta, ad esempio priva delle date di rilascio;
• la dimostrazione di un contratto nullo, ad esempio perché non regolarmente registrato.

Di solito, è lo stesso tribunale che, al momento della convalida, stabilisce le tempistiche per il rilascio dell’immobile. Queste possono essere molto variabili, anche di 6-12 mesi, al termine delle quali l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’abitazione per eseguire materialmente lo sfratto. Ancora, all’inquilino potrebbe essere imposto di:

• pagare tutte le spese processuali;
• versare i canoni di locazione per tutti i mesi aggiuntivi di permanenza in casa oltre al termine del contratto;
• risarcire il proprietario per eventuali introiti perduti e opportunamente documentati, ad esempio l’impossibilità di affittare l’appartamento a terzi.

Quando non si può sfrattare l’inquilino?

Ma esistono casi in cui l’inquilino non può essere sfrattato al termine di una locazione? Di norma, se il contratto è regolarmente registrato, non vi sono particolari limitazioni per la richiesta di sfratto. In presenza di affittuari appartenenti a categorie sociali tutelate - gli anziani, ad esempio, oppure le persone colpite da disabilità - la procedura potrebbe essere però più lenta. In alcuni casi, infatti:

• il giudice può decidere di sospendere, ma non annullare, lo sfratto finché l’inquilino non avrà trovato una nuova abitazione, con l’aiuto degli assistenti sociali;
• può essere stabilita una tempistica di rilascio più dilungata nel tempo.

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Va però detto che queste proroghe si verificano perlopiù con lo sfratto per morosità, mentre è più raro con quello per finita locazione, anche perché in genere viene già offerto all’inquilino un tempo più che congruo per trovare un nuovo alloggio, prima che lo sfratto stesso venga materialmente eseguito.

Immobile non liberato al termine della locazione: è occupazione abusiva?

In presenza di un inquilino che non restituisce l’appartamento al termine della locazione, si può configurare il reato di occupazione abusiva, così come previsto dall’articolo 633 del Codice Penale? In altre parole, oltre alla richiesta di sfratto, il proprietario può procedere a querelare il suo affittuario?

Sicuramente, rimanere nei locali oltre alla scadenza del contratto rappresenta un’occupazione senza titolo, tuttavia sulla fattibilità dell’occupazione abusiva non vi è pieno accordo tra gli esperti in diritto. In particolare, questo reato si verifica:

• quando qualcuno si introduce arbitrariamente in edifici altrui;
• quando qualcuno si introduce arbitrariamente in terreni altrui.

Come facile intuire, il dubbio sulla sussistenza di questo reato sorge perché l’inquilino non si è introdotto indebitamente nell’appartamento del proprietario, bensì ne ha goduto dopo la sottoscrizione di un regolare contratto d’affitto e pagando i relativi canoni di locazione. L’ingresso nei locali è quindi legittimo, a rappresentare una violazione è invece il rifiuto a liberarli. Si parla, di conseguenza, più propriamente di occupazione abusiva quando un individuo entra in possesso di un appartamento all’insaputa del proprietario, ad esempio scassinando la porta d’ingresso, per poi adibirlo a propria abitazione.

In ogni caso, è utile ricordare che il proprietario non può procedere autonomamente a cacciare l’inquilino che si rifiuta di andarsene - ad esempio, cambiando la serratura mentre l’affittuario è fuori casa - perché rischia di cadere nel reato di esercizio abusivo delle proprie ragioni. È quindi sempre indispensabile chiedere consiglio al proprio avvocato di fiducia e rivolgersi al tribunale per la richiesta di sfratto per finita locazione.