Procedura dello sfratto per morosità: quali sono le fasi?

Come funziona la procedura per lo sfratto per morosità e quali sono le sue fasi? È questa una delle domande che, con una più che comprensibile frequenza, viene posta dai proprietari di immobili che si trovano a dover gestire inquilini inadempienti. D’altronde, quello dello sfratto è un percorso tutt’altro che semplice: serve tempo sia per accertare i diritti del proprietario che le reali motivazioni dell’affittuario.

Dall’intimazione allo sfratto per morosità alla sua esecuzione finale, vi sono almeno quattro passaggi fondamentali, tutti ovviamente regolamentati dalla legge. Il prerequisito affinché lo sfratto possa essere formalmente richiesto, tuttavia, è la presenza di un contratto d’affitto registrato: contratti verbali, o altre tipologie di accordo, non sono infatti valevoli. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Quando è possibile lo sfratto per morosità

Prima di addentrarsi nelle fasi che caratterizzano la procedura, è utile ricordare cosa si intenda per sfratto per morosità e i casi in cui può essere ammesso dalla legge.

Regolamentato dall’articolo 658 del Codice di Procedura Civile, lo sfratto per morosità prevede che il proprietario di un’immobile possa chiederne il rilascio all’inquilino, giungendo così alla risoluzione del contratto d’affitto. Affinché sia possibile procedere, è però necessario il rispetto di almeno una di queste condizioni:

• l’affittuario non corrisponde il canone d’affitto, così come definito dal contratto. In questo caso, è possibile procedere anche se il mancato pagamento riguarda un solo canone, a partire da 20 giorni dalla data di scadenza;
• l’affittuario non corrisponde le spese accessorie a lui dovute, sempre come sottoscritto sul contratto. Quando il mancato pagamento riguarda solo le spese accessorie, il proprietario può optare per lo sfratto quando l’ammontare del credito raggiunge il valore di due mensilità di canone.

Lo sfratto per morosità può essere richiesto sia per immobili a uso residenziale che commerciale e si differenzia da altre tipologie, come lo sfratto per finita locazione, che può avvenire alla scadenza naturale del contratto d’affitto.

La procedura dello sfratto per morosità: tutte le fasi

Come anticipato in apertura, quella per lo sfratto per morosità è una procedura complessa e anche mediamente estesa nel tempo, poiché devono essere accertati i diritti e i doveri di entrambe le parti in causa. Sono almeno quattro le fasi principali di questo procedimento e, proprio per questa ragione, il consiglio è sempre quello di affidarsi ad avvocati esperti e controllare le guide complete allo sfratto, allo scopo di dipanare ogni dubbio sulle singole specificità tipiche del contenzioso sulla locazione.

Prima fase: l’intimazione allo sfratto per morosità

Di norma, il primo e propedeutico passaggio per poter richiedere lo sfratto consiste nel sollecitare l’inquilino moroso al pagamento dei canoni arretrati e delle spese mancate. Per farlo, è possibile inoltrare all’affittuario una lettera di diffida tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, specificando non solo la somma da versare e i termini di scadenza, ma anche sottolineando che il mancato pagamento comporterà la liberazione dell’immobile.

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Qualora la diffida non dovesse convincere l’inquilino a saldare i suoi debiti, si apre la prima vera fase della procedura di sfratto: quella dell’intimazione. In altre parole il proprietario, per mano del legale di fiducia, notifica alla controparte la richiesta di sfratto per morosità e la conseguente citazione in giudizio.

Affinché l’intimazione sia ritenuta valida, è necessario rispettare le disposizioni degli articoli 137 e 660 del Codice di Procedura Civile: in buona sostanza, se l’atto di sfratto non viene notificato in mani proprie all’inquilino, tramite l’ufficiale giudiziario, è necessario un avviso via raccomandata a cui dovrà essere allegato anche l’atto originale di sfratto. Alla notifica, viene allegata la citazione in giudizio in Tribunale per la convalida, solitamente dai 20 ai 45 giorni dalla richiesta.

Seconda fase: l’udienza di convalida dello sfratto

La fase successiva è quella dell’udienza di convalida dello sfratto: nella data fissata dal Tribunale, le parti sono chiamate a comparire davanti al giudice, il quale valuterà se convalidare - o meno - la richiesta di sfratto. Al momento dell’udienza, si possono verificare quattro differenti situazioni:

• l’affittuario si presenta e salda il debito: in questo caso, il procedimento di sfratto per morosità verrà chiuso e il contratto d’affitto rimarrà valevole;
• l’affittuario non si presenza all’udienza: se assente, il giudice valuterà la richiesta del proprietario e, se la condizione di morosità dovesse trovare conferma, convaliderà lo sfratto;
• l’affittuario si presenta e chiede il termine di grazia: come previsto dall’articolo 55 della Legge 392/1978, all’inquilino moroso è concessa la possibilità di richiedere al giudice del tempo per poter saldare il suo debito, appunto il cosiddetto termine di grazia. Se il giudice lo concede, l’affittuario ha tipicamente 90 giorni per ripagare il proprietario e l'udienza di convalida viene rimandata;
• l’affittuario si presenta e si oppone alla convalida: l’inquilino ha la facoltà di opporsi alla convalida dello sfratto, in tal caso il giudice rinvia il caso alla giustizia ordinaria, affinché vengano esaminate tutte le cause. È però utile sottolineare che, per effetto della cosiddetta riforma Cartabia - ovvero la Legge 134/2021 - il giudice può emettere direttamente il decreto ingiuntivo dello sfratto se la richiesta di opposizione è infondata.

È utile ricordare che, in caso venisse accolta l’opposizione alla convalida dello sfratto, prima del procedimento ordinario sarà necessario procedere a mediazione obbligatoria fra le parti. Lo stabilisce il Decreto Legislativo 28/2010, che impone proprio la mediazione obbligatoria anche per lo sfratto per morosità, quando vi è un cambiamento di rito, come previsto dall’articolo 667 del Codice di Procedura Civile.

Terza fase: il decreto ingiuntivo

Di norma, in concomitanza alla richiesta di sfratto per morosità, il giudice può aprire una terza fase: quella del decreto ingiuntivo. Separatamente alla convalida dello sfratto, il giudice può emettere un decreto di ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti e per le spese relative all’intimazione, fino all’esecuzione dello sfratto, così come previsto dall’articolo 664 del Codice di Procedura Civile. In altre parole:

• all’affittuario verrà richiesto di pagare tutti gli importi dovuti per i canoni d’affitto e le spese accessorie scadute;
• qualora il proprietario dell’immobile ne abbia fatto richiesta, viene imposto anche il pagamento dei canoni e delle spese fino all’effettiva esecuzione dello sfratto.

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È importante sottolineare che nel decreto ingiuntivo verranno prese in considerazione soltanto le spese accessorie documentate: il proprietario dovrà quindi fornire tutte le ricevute relative al pagamento di costi da lui anticipati e pagati al posto dell’inquilino.

Quarta fase: l’esecuzione dello sfratto

L’ultima fase della procedura di sfratto per morosità riguarda l’esecuzione dello stesso. Dopo aver ottenuto il provvedimento di sfratto, si procede con la notifica all’inquilino dell’atto di precetto: con questo, viene chiesto all’affittuario di liberare l’immobile entro 10 giorni dal termine fissato dal giudice con il provvedimento. A questo punto si possono verificare due situazioni diverse:

• l’inquilino libera l’immobile: la procedura di sfratto quindi giunge al termine;
• l’inquilino non libera l’immobile: a questo punto viene consegnata all’ufficiale giudiziario la monitoria di sgombero che, secondo i tempi stabiliti dalla Prefettura, determina un’esecuzione forza dello sfratto con le forze dell’ordine, per liberare l’immobile e riconsegnarlo al proprietario.

Quanto costa la procedura di sfratto per morosità

Quella dello sfratto per morosità è una procedura abbastanza lunga: dalla prima diffida inoltrata all’inquilino non pagante, fino all’esecuzione materiale dello sfratto e la liberazione dell’immobile, possono passare anche dagli otto ai dieci mesi. Proprio per la sua durata, è normale chiedersi quali siano i costi di questo procedimento.

Molto dipende dal luogo di residenza, dalla tipologia di avvocato scelto, dal valore del debito non salvato e da molto altro ancora. A seconda delle zone d’Italia, la spesa totale va dai 600 ai 2.000 euro, per canoni di locazione e spese accessorie non pagate attorno ai 5.000 euro. La spesa si compone di molte voci, tra cui le più importanti sono:

• il contributo unificato per l’iscrizione a ruolo della richiesta di sfratto, di circa 47 euro per le cause tra i 1.100 e i 5.200 euro di valore del debito;
• la marca da bollo per il contributo unificato, da circa 27 euro;
• le spese di notifica, comprese sia le raccomandate che la consegna a mano da parte dell’ufficiale giudiziario, per un totale di circa un centinaio di euro;
• il compenso dell’avvocato, a seconda degli accordi presi.

È utile ricordare che i costi sono quantificati dal giudice in sede di convalida dello sfratto e, in particolare per la parcella dell’avvocato, ricadono sulle spalle dell’inquilino. In altre parole, il proprietario dell’immobile anticipa la parcella all’avvocato e procederà poi a recuperarli dall’affittuario al termine dello sfratto. Per evitare di imbattersi nuovamente in affittuari morosi, il consiglio è quello di controllare la posizione presso la Banca Dati di Morosità Immobiliare (BDMI) di futuri inquilini, per comprendere se abbiano una storia da cattivi pagatori.