Quando lo sfratto non può essere eseguito: tutti i casi

Quando si decide di mettere in affitto un immobile ad uso abitativo o commerciale e il conduttore non paga le mensilità dell’affitto o le spese condominiali, il proprietario può inviare una lettera di diffida all’inquilino moroso per intimargli il pagamento delle spese dovute. In caso di inadempimento, può richiedere che venga avviato un procedimento di sfratto per morosità. Scopriamo quando lo sfratto non può essere eseguito e cosa prevede la legge in caso di inquilino moroso disabile, anziano, disoccupato o con a carico figli minorenni.

Quando non si può sfrattare l’inquilino?

Lo sfratto può essere richiesto per il mancato pagamento dell’affitto o delle spese condominiali. Per prevenire questa eventualità, prima di stipulare un contratto di locazione, è sempre bene consultare l’elenco degli inquilini morosi oppure inserire all’interno dell’atto l’informativa sulla privacy, così da godere di maggiori tutele nei confronti di inquilini morosi. In ogni caso, chi decide di concedere in locazione il proprio immobile è bene che sappia quando lo sfratto non può essere eseguito.

A stabilire quando non si può sfrattare l’inquilino è la legge: l’inquilino moroso non può essere sfrattato se il contratto di locazione non è regolarmente registrato. In caso di affitto in nero, il padrone di casa non può, in nessun modo, intimare all’inquilino il pagamento delle mensilità non versate e neppure avviare un procedimento di sfratto per morosità nei suoi confronti. Il conduttore può chiedere che il locatore gli restituisca i canoni versati. Il codice civile, all’art. 2033, stabilisce che, infatti, i contratti non registrati sono nulli e, pertanto, tutti i pagamenti eseguiti sono da considerarsi indebiti.

Cosa fare, dunque, quando lo sfratto non può essere eseguito a causa di un contratto d’affitto non registrato? Il locatore può riappropriarsi del proprio immobile avviando una causa ordinaria per occupazione abusiva, definita di “occupazione senza titolo”. Percorrere questa strada richiede tempi generalmente molto lunghi e costi elevati.

Ci sono altre situazioni in cui lo sfratto non può essere eseguito. Naturalmente, la procedura si arresta nel momento in cui l’inquilino dimostra di aver versato tutte le somme dovute al proprietario dell’immobile. Lo stesso discorso vale se l’inquilino moroso, al momento della prima udienza con il giudice, salda il proprio debito. In questo caso, il giudice può rigettare la richiesta di sfratto del locatore e chiudere definitivamente il procedimento. Lo sfratto non può essere eseguito anche quando l’inquilino chiede al giudice di godere del termine di garanzia, ovvero di 90 giorni di tempo in più per pagare le somme arretrate.

Sfratto con minorenni: si può?

La legge stabilisce che il procedimento di sfratto può essere eseguito nei confronti di una famiglia che non paga regolarmente l’affitto, anche in presenza di figli minori. Sono previste, però, delle cautele particolari per difendere gli interessi dei più piccoli. Nelle situazioni più gravi, vengono coinvolti i servizi sociali e il giudice tutelare perché è fondamentale garantire loro un’abitazione. La scarsità di immobili pubblici disponibili è il motivo per cui, molto spesso, la procedura di sfratto subisce dei rallentamenti.

Se i servizi sociali e il giudice tutelare non riescono a trovare un altro alloggio da mettere a disposizione della famiglia, non è possibile che questa venga sfrattata di casa. In altri termini, il provvedimento di sfratto viene sospeso in attesa che si trovi una sistemazione adeguata per la famiglia con figli minori a carico. Se i tempi della procedura si allungano troppo, i servizi sociali possono pagare l’affitto, se il locatore è d’accordo. Se, invece, il proprietario di casa, non si oppone, diventa necessario coinvolgere il giudice tutelare. Quest’ultimo, in base al caso specifico, può decidere che i figli minori vengano allontanati dalla famiglia e ospitati in una comunità in attesa che i genitori trovino un’altra abitazione dove risiedere.

Si può sfrattare un invalido, un anziano o un disoccupato?

Gli inquilini morosi disabili possono essere sfrattati. La legge stabilisce che si può sfrattare un invalido, se questo non paga l’affitto o le spese condominiali. Come nel caso di sfratto per famiglie con minori, anche nei confronti di inquilini disabili e famiglie con invalidi a carico si può pretendere che questi lascino casa solo quando hanno a disposizione un altro alloggio in cui risiedere. La sistemazione alternativa, naturalmente, deve essere adatta ad accogliere la persona disabile e dotata di tutti gli strumenti necessari per soddisfare le sue esigenze. Se lo sfratto rischia di aggravare lo stato di disabilità dell’inquilino, è possibile che il giudice gli riconosca il diritto a rimanere in casa. In questo caso, però, l’inquilino ha l’obbligo di consegnare all’ufficiale giudiziario una copia della certificazione medica che attesta le sue condizioni di salute.

Discorso simile per quanto riguarda gli inquilini morosi anziani. Si può sfrattare una persona anziana in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione. La normativa, però, prevede la possibilità che lo sfratto di un anziano ultrasessantacinquenne, nello specifico over 70, possa essere sospeso. Questo vale se l’inquilino non dispone di un alloggio alternativo in cui vivere o se non può permettersi di pagare un nuovo contratto di affitto. Fino a che non si verifica una delle due condizioni, lo sfratto non può avvenire, anche se il procedimento è stato avviato. La legge stabilisce che si può sfruttare un disoccupato. È il giudice a valutare i tempi per permettere all’inquilino di pagare i canoni non versati in modo da bloccare la procedura di sfratto o di concedere ulteriore tempo prima dello sfratto esecutivo.

Quando lo sfratto commerciale non può essere eseguito?

Il proprietario di un immobile ad uso commerciale concesso in locazione può avviare un procedimento di sfratto nei confronti del conduttore quando è in ritardo con il pagamento degli affitti rispetto alle scadenze indicate all’interno del contratto. Quando lo sfratto commerciale non può essere seguito? Se il contratto di locazione non è regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, non è possibile eseguire il procedimento di sfratto.

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Ecco alcune informazioni che potrebbero esserti utili per avviare un procedimento di sfratto nei confronti di un inquilino moroso.

Quando non si può mandare via un inquilino?

Un inquilino non può essere mandato via prima della scadenza del contratto di locazione, se non sussistono valide motivazioni.

Chi non si può sfrattare?

La legge stabilisce che non è possibile sfrattare l’inquilino se il contratto di locazione non è regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Chi blocca l’esecuzione dello sfratto?

L’esecuzione dello sfratto può essere bloccata solo in alcuni casi specifici per volontà del giudice.

Quanto tempo ci vuole per eseguire uno sfratto?

Dalla data di convalida dello sfratto, l’inquilino moroso ha 6 mesi di tempo (12 in casi eccezionali) per lasciare l’immobile. I tempi del procedimento possono allungarsi considerevolmente nel caso in cui lo sfratto riguardi anziani, disabili o famiglie con minori a carico.